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◆ 因城施策敞口擴(kuò)大，多地圍繞公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼各自發(fā)力，力促需求恢復(fù)。

云南政策跟隨全國(guó)步調(diào)，放松持續(xù)加碼，態(tài)度除“救市、救企”外，著重強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)；樓市方面發(fā)布公積金、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、保障性住房等措施。

多地州市出臺(tái)地方公積金提額、購(gòu)房補(bǔ)貼及人才補(bǔ)貼等政策，其中大理、楚雄、昆明等城市多項(xiàng)舉措組合出拳，落實(shí)剛性及改善性住房需求，從而激發(fā)購(gòu)房潛力。

公積金政策16個(gè)地州中11個(gè)地州出臺(tái)公積金繳納基數(shù)上漲的政策，其中昆明公積金月繳納基數(shù)上限為27865元，其次為怒江、文山，同時(shí)總體貸款額度的調(diào)整，刺激高公積金人員買房，結(jié)合購(gòu)房補(bǔ)貼計(jì)劃，雙向刺激買房；人才補(bǔ)貼政策中昆明、大理、麗江以學(xué)歷領(lǐng)取補(bǔ)貼，限制少；德宏、楚雄吸引人才下沉基層后才能領(lǐng)取補(bǔ)貼；

除地產(chǎn)調(diào)控外，云南省“十四五”規(guī)劃還圍繞區(qū)域協(xié)調(diào)、旅游業(yè)方案兩條通知，在基建、物流、數(shù)據(jù)、能源、文旅等做出一系列規(guī)劃與支持，以基建、重大項(xiàng)目建設(shè)促地州發(fā)展。

供銷量?jī)r(jià)：同比來(lái)看，供銷量從20-22年3季度基本為腰斬形式同比下滑，市場(chǎng)下滑幅度嚴(yán)重；環(huán)比來(lái)看，20-21年土地供銷量遵循為逐季度上漲趨勢(shì)，22年3季度供應(yīng)為879萬(wàn)方，環(huán)比下滑11%，未出現(xiàn)以往上漲規(guī)律，未來(lái)供地節(jié)奏或會(huì)放緩；但成交為558萬(wàn)方，環(huán)比上漲28%，成交主要集中在城市核心區(qū)，進(jìn)而帶動(dòng)樓面價(jià)上漲；

流拍率：20年整體流拍率維持在37%以下，后21年整體處于波動(dòng)上漲的狀態(tài)，但在22年3季度，土地流拍率下滑至33%，為近2年較低的流拍；

商品房市場(chǎng)：22年1-3季度云南商品房供銷保持低位穩(wěn)定狀態(tài)，三季度價(jià)格下行至8510元/㎡，以價(jià)換量效果顯著，供應(yīng)縮減明顯但成交量481萬(wàn)方超過(guò)前兩季度。分業(yè)態(tài)看，市場(chǎng)向住宅靠攏，住宅供求占比均在8成左右，價(jià)格跌幅僅10%。

商品房供銷價(jià)：價(jià)格雖然在21年二季度達(dá)峰后一路下跌，但22年1季度后價(jià)格保持低位穩(wěn)定，2022年3季度均價(jià)8510元/㎡。以價(jià)換量仍刺激成交，2022年3季度供應(yīng)269.83萬(wàn)方，成交481.53萬(wàn)方超過(guò)前兩季度規(guī)模，恢復(fù)至同期93%。供應(yīng)環(huán)比降幅11.5%、成交環(huán)比漲幅16%。

*重點(diǎn)城市包含：安寧、晉寧、嵩明、富民、宜良、楚雄市、文山市、怒江-瀘水、臨滄-臨翔區(qū)、玉溪-澄江、普洱-思茅、昭通-昭陽(yáng)、迪慶-香格里拉、大理市、曲靖-麒麟、版納-景洪、保山-隆陽(yáng)、保山-騰沖、德宏-芒市、德宏-瑞麗、麗江-古城區(qū)；下文涉及重點(diǎn)城市部分，范圍相同。

供應(yīng)：2022年1-3季度，云南22城總供應(yīng)866萬(wàn)方，同比收縮過(guò)半，除了主城提供了38.5%的供應(yīng)量，版納、曲靖、普洱、芒市供應(yīng)占比超5%，

成交：前三季度累計(jì)下滑31%，市場(chǎng)緩慢推新，去存為主，昆明依然集中近四成的成交規(guī)模，地州購(gòu)買力主要由一梯隊(duì)收割，包括版納、強(qiáng)滇中、郊縣，優(yōu)越的城市面貌和發(fā)展環(huán)境吸引人口定居置業(yè)，版納以文旅需求帶動(dòng)，成為唯一破百萬(wàn)地州城市。

城市間成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)：有一定旅游屬性小城市、部分經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市價(jià)格高位，受商業(yè)及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)。22城整體價(jià)格下滑17%（不含主城），主城+主力郊縣+多數(shù)旅游城市跌幅超平均水平，受創(chuàng)嚴(yán)重。價(jià)升量跌以商業(yè)成交拉動(dòng)，價(jià)跌量漲的憑借優(yōu)質(zhì)住宅強(qiáng)銷帶動(dòng)。

價(jià)格：22年1-3季度，全?。ú缓鞒牵┚鶅r(jià)6398元/㎡，同比降幅17%，12城均價(jià)高于全省，觀察城市特性，為攜帶一定文旅屬性的小城市、部分經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市；

【重磅】2022年前三季度大昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)盤點(diǎn)（附房企銷售排行榜）

城市土地凈增量：凈增表現(xiàn)與旅游熱度正相關(guān)，版納、大理旅居支撐有力，麗江、騰沖、澄江競(jìng)爭(zhēng)力不足顯現(xiàn)，存量積壓風(fēng)險(xiǎn)上升。

凈增量表現(xiàn)與其旅游熱度呈正相關(guān)。版納、大理作為高熱門城市，旅居置業(yè)有力支撐去存，二者在20-21年均成交超70萬(wàn)方情況下，凈增為負(fù)，大理存量減少90.5萬(wàn)方。麗江主要由上輪行情翹尾拉低凈增量，21年后新房成交滑坡較大，后市存量風(fēng)險(xiǎn)增加。騰沖、澄江熱度相對(duì)低，文旅市場(chǎng)擴(kuò)大后，競(jìng)爭(zhēng)力不足顯現(xiàn)，加之湖岸治理等，二者存量增加200萬(wàn)方以上。

供求價(jià)：22年1-3季度，旅游城市均價(jià)7621元/㎡，供應(yīng)136.9萬(wàn)方、成交204.23萬(wàn)方；大理靠高價(jià)別墅項(xiàng)目帶動(dòng)，價(jià)格領(lǐng)跑旅游五城，騰沖縣亦同；版納依靠旅游價(jià)值逐步落地與擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)供求量領(lǐng)跑。

量?jī)r(jià)變化：旅游城市由于其投資屬性較強(qiáng)，受市場(chǎng)影響較為明顯，均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。其中，版納以價(jià)換量效果顯現(xiàn)，成交規(guī)模收縮為旅游5城中最小。澄江受高原湖泊保護(hù)政策影響，成交量跌幅最高，達(dá)42%。近期趨勢(shì)多由負(fù)轉(zhuǎn)正，暑期游及利率利好，置業(yè)熱度上升。

面積段：60-80㎡為主力面積不變，中段產(chǎn)品集中度下降，產(chǎn)品出現(xiàn)分化，120-140㎡市占上升1.8%，60-80㎡市占上升1.2%，80-120㎡被120㎡、60-80㎡分流。

總價(jià)段：總價(jià)結(jié)構(gòu)下移，40-60萬(wàn)為主力總價(jià)不變，40萬(wàn)以下市占上升7.9%，60-120萬(wàn)降幅最顯著。

◆ 一梯隊(duì)地州篇（曲靖、昭通、楚雄、文山、隆陽(yáng)區(qū)）：整體成交萎縮態(tài)勢(shì)下，一梯隊(duì)地州憑借城市價(jià)值，價(jià)格跌幅不顯著且近期成交走勢(shì)略有抬頭。

城市土地凈增:曲靖凈去存近300萬(wàn)方，市場(chǎng)健康，投資價(jià)值高，作為內(nèi)生型城市需求透支的代表，楚雄、隆陽(yáng)后續(xù)存量競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。

曲靖、文山、普洱、昭通凈增量為負(fù)，文山、普洱市場(chǎng)供求相較為穩(wěn)定，凈增量為-20~-48萬(wàn)方，曲靖在政府供地策略及容量帶動(dòng)下，凈去存280萬(wàn)方，健康度優(yōu)勢(shì)突出，投資價(jià)值較高。楚雄、隆陽(yáng)能級(jí)較高，但作為內(nèi)生型城市，前期市場(chǎng)有一定透支，存量風(fēng)險(xiǎn)上升。

成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)：地州客群邊界較為狹窄，基本為內(nèi)生型市場(chǎng)，故面積結(jié)構(gòu)變動(dòng)不明顯，120-140㎡改善自住型產(chǎn)品仍是主力，在市場(chǎng)降價(jià)潮下40-60萬(wàn)占比上升7.8個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)總價(jià)結(jié)構(gòu)微弱下移。顯示強(qiáng)地州內(nèi)生型城市的穩(wěn)定性。

面積段：紡錘形結(jié)構(gòu)不變,120-140㎡為主力面積不變，80㎡以下剛需占比上升。

總價(jià)段：結(jié)構(gòu)向中下移動(dòng)，40-60萬(wàn)市占上升7.8%，60-80萬(wàn)為主力總價(jià)不變。

城市土地凈增：瑞麗前期庫(kù)存積壓，存量風(fēng)險(xiǎn)高，芒市凈增量也超百萬(wàn)方，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)較大；瀘水、臨滄韌性較強(qiáng)，凈去存狀態(tài)良好。

瀘水凈去存20.97萬(wàn)㎡，臨滄61.5萬(wàn)方，維持市場(chǎng)健康狀態(tài)。為香格里拉，凈增量29.61萬(wàn)㎡仍處合理區(qū)間。芒市、瑞麗凈增量高企，瑞麗受邊境貿(mào)易口岸、自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引企業(yè)關(guān)注，20年投資熱度高漲，但疫后封控管理與經(jīng)濟(jì)承壓，房企開工意愿、成交萎縮持續(xù)低迷，推高城市凈增量，后市壓力最大。

成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)：市場(chǎng)規(guī)模小，量?jī)r(jià)易受當(dāng)?shù)仨?xiàng)目銷售狀態(tài)影響。商業(yè)項(xiàng)目拉動(dòng)瀘水價(jià)格正增，臨滄老項(xiàng)目備案拉低均價(jià)。前三季度，瑞、芒差距突顯，疫情沖擊瑞至麗量減嚴(yán)重。近期趨勢(shì)看，源于內(nèi)生需求穩(wěn)定支撐，小范圍市場(chǎng)反應(yīng)迅速，總體增幅擴(kuò)大，臨滄相對(duì)滯后。

供求價(jià)：二梯隊(duì)容量小，加之成交動(dòng)力減弱，供貨不多但基本供大于求。香格里拉、臨滄受個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目影響，住宅占比不超八成，價(jià)格端首（芒市）尾（香格里拉）差距懸殊，其余城市處同一水平。

成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)：140-160㎡、120-140㎡雙主力不變，頭尾面積段市占上升，尤以200-250㎡大幅擴(kuò)張；主力總價(jià)延續(xù)60-80萬(wàn)雙側(cè)為輔，降價(jià)帶動(dòng)40萬(wàn)以下市占提升6.7%，總價(jià)結(jié)構(gòu)微弱下移。

面積段：140-160㎡、120-140㎡雙主力不變，但市占出現(xiàn)分化，160-250㎡市占上升6.1%、100㎡以下市占上升3% ，顯示兩端需求興起。

整體情況：本地居民是主力，占比58%。外省客群中西南占比高，其次為華北華東。

分城市情況：文旅屬性明顯的城市外地客戶購(gòu)買占比明顯，如版納外來(lái)客戶占比高達(dá)84%，玉溪（澄江）外來(lái)客戶占比66%。文旅屬性稍弱的城市外來(lái)、本地客戶占比五五開，如保山、大理、普洱。典型內(nèi)生型城市本地客戶是絕對(duì)主力，占比在8成以上，如曲靖、昭通、香格里拉。

客戶變化情況：疫情阻礙人員流動(dòng)，本地客戶占比上升3%，香格里拉、瑞麗內(nèi)生型城市在州內(nèi)的單極生態(tài)位使得周邊城市、臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)到州府置業(yè)現(xiàn)象上升，拉動(dòng)省內(nèi)地州整體占比微升。西南、東北略降，多城市華東客戶占比上升拉動(dòng)整體占比微升。

整體變化：疫情反復(fù)阻礙人員流動(dòng)，疊加投資趨保守，本地客戶占比上升3%。省內(nèi)地州微升0.9個(gè)百分點(diǎn)，主要是州府吸引力上升，周邊城鎮(zhèn)到州府置業(yè)現(xiàn)象提升。外省客戶華東上升0.9%，西南、東北均降低1.9%，客戶呈現(xiàn)此消彼長(zhǎng)狀態(tài)。

分城市情況：玉溪（澄江）客戶來(lái)源變動(dòng)顯著，本地、省內(nèi)客戶占比降幅明顯，外省客戶占比上升，其中華東、西南、華南占比上升明顯。瑞麗、麗江、香格里拉三地則主要是省內(nèi)客戶上升、西南客戶下降，州府生態(tài)位凸顯。市場(chǎng)下行中，單極城市價(jià)值、旅居價(jià)值上升帶動(dòng)客戶群體變遷。

旅游城市客戶變化：第三季度恰逢暑期，多地外省客戶在第三季度明顯占比上升。三季度旅游五城華東客均占比上升；分城市看，大理變化較為平穩(wěn)，版納、玉溪季度間波動(dòng)大；

門檻變動(dòng)：TOP20上榜門檻降至13.54億。同比21年1-3季度，TOP20門檻下行34%，TOP5、TOP10門檻降幅分別為25%、36%。TOP5在20強(qiáng)中整體業(yè)績(jī)占比45.87%，瓜分市場(chǎng)近半。

排名變化：相比22年上半年，2個(gè)企業(yè)新入榜，其余企業(yè)均在榜內(nèi)排名更替，顯示大云南TOP20房企運(yùn)行穩(wěn)健性與市場(chǎng)擁護(hù)度。查看排名變動(dòng)發(fā)現(xiàn)，TOP5中俊發(fā)因停工暴雷首次跌落榜首，而建投憑借多地州+主城合作開發(fā)銷售亮眼進(jìn)入TOP5，TOP5中出現(xiàn)非品牌房企身影，碧桂園憑借多地州+主城規(guī)模優(yōu)勢(shì)躋身首位，萬(wàn)融排名保持。

企業(yè)特性：排名上升及新入榜企業(yè)大多為昆明主城熱點(diǎn)區(qū)域布局，依托企業(yè)口碑+擇址熱點(diǎn)區(qū)域+項(xiàng)目品質(zhì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷，帶動(dòng)企業(yè)排名上升；中后部排名下降房企，大多受項(xiàng)目所在區(qū)域冷淡，市場(chǎng)邊界收縮成交乏力導(dǎo)致排名下降。

業(yè)績(jī)變化：頭部碧俊融銷售額業(yè)績(jī)持續(xù)收窄，前三強(qiáng)企業(yè)業(yè)績(jī)總額同比21年1-3季度降幅達(dá)55%，且企業(yè)間業(yè)績(jī)差距縮小，斷層差異不符存在，俊融停工影響同比業(yè)績(jī)跌幅6成。

各個(gè)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比：昆明仍是主要業(yè)績(jī)陣地，昆明貢獻(xiàn)度在7成以上。TOP5業(yè)績(jī)從昆明向大理、版納等熱點(diǎn)城市分化，建投入榜致TOP5地州業(yè)績(jī)占比較去年略升。中后段企業(yè)縮圈昆明，地州貢獻(xiàn)占比降幅明顯。

昆明寡頭化貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)?成以上。進(jìn)入TOP5的建投由于其地州布局，拉動(dòng)TOP5地州業(yè)績(jī)占比提升13個(gè)百分點(diǎn)。同比上榜房企，昆明集中度下滑，逐漸向版納、保山、大理等城市分化，帶動(dòng)地州業(yè)績(jī)占比提升；

TOP5以后的房企中地州貢獻(xiàn)較21年均有縮減，且排名越靠后降幅越多。分析原因：1、以價(jià)換量（雅居樂(lè)版納西雙林語(yǔ)）；2、縮圈昆明（龍湖、華夏、美的、新希望等項(xiàng)目精耕昆明，以品牌、產(chǎn)品做好口碑 ）。

各房企商品房狹義庫(kù)存分城市情況：大量房企重倉(cāng)昆明，除海誠(chéng)外其余企業(yè)大昆明貨儲(chǔ)占比最低52%。行業(yè)收縮，企業(yè)擇址特性突出，除進(jìn)駐版納、玉溪等旅游城市外，保山憑借內(nèi)生優(yōu)勢(shì)與旅游特性上升也成為重要下沉點(diǎn)位。

TOP20房企大量重倉(cāng)昆明，除海誠(chéng)主力布局地州外，大昆明貨儲(chǔ)占比最低52%。萬(wàn)科、龍湖、城投收縮布局，大昆明占比8成，金地綠地則全部位于主城，企業(yè)布局策略影響顯現(xiàn)。進(jìn)駐地州的，地州貨儲(chǔ)占比在3成左右，地州擇址進(jìn)入，除版納、玉溪熱點(diǎn)旅游城市外，保山也成為房企下沉地州重要城市。

分企業(yè)看，建投深耕保山，一地貨儲(chǔ)占比整體接近4成，新城進(jìn)入保山以吾悅廣場(chǎng)帶動(dòng)落子，保山占比3成。海誠(chéng)擅文旅，以文旅項(xiàng)目布局熱點(diǎn)旅游城市，版納單核突出，貨儲(chǔ)占比56%，其次為玉溪。而融、碧早期進(jìn)駐地州，城市面廣，但伴隨行業(yè)冷淡企業(yè)回歸主城，主城占比6成以上。

各房企云南狹義貨儲(chǔ)分物業(yè)占比情況：企業(yè)布局重心仍為住宅，但企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與入局賽道致占比情況分化。除綠地海倫堡住宅去存商業(yè)商辦遺、龍湖新希望則持有文旅大盤拉高商業(yè)商辦占比，此類企業(yè)非住占比在5成以上。美的中交等房企專注品質(zhì)住宅市場(chǎng)，住宅占比最高近9成。

分結(jié)構(gòu)特性看：1、融萬(wàn)龍湖新希望城投等企業(yè)在滇布局住宅與文旅大盤雙驅(qū)，不可避免出現(xiàn)商辦體量，但商辦體量均控制在35%以下。2、碧桂園、華夏陽(yáng)光、中海等持續(xù)重住宅型企業(yè)，住宅占比在6成以上，部分企業(yè)則更加專注品質(zhì)住宅市場(chǎng)，住宅占比超8成（如美的）。

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