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文/樂居新媒體 林振興

今年，北京上新的陳年舊盤不少，除了最近李嘉誠(chéng)名下的御翠園，還有中信國(guó)安府和溫哥華森林西郡。

與御翠園、中信國(guó)安府的產(chǎn)品定位不同，溫哥華森林西郡是別墅產(chǎn)品。時(shí)隔12年再上新，該項(xiàng)目的銷售情況如何？

據(jù)住建委房地產(chǎn)交易管理數(shù)據(jù)顯示，溫哥華森林西郡（備案名：楓樹家園）于8月27日取得預(yù)售證，推出124棟聯(lián)排別墅，擬售價(jià)格最高為6.18萬元/㎡，最低為5.35萬元/㎡，單套總價(jià)格在1300萬-1400萬元。

截至11月1日，溫哥華森林西郡已成交13套住宅、戊類庫(kù)房，已簽約面積3778.24㎡，成交均價(jià)43574.9元/㎡，網(wǎng)簽去化率10.5%，成交金額1.65億元。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)查閱，溫哥華森林西郡位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)楓樹家園，距北五環(huán)約12公里，項(xiàng)目占地面積為53.6萬㎡，建筑面積為44687.85㎡，總戶數(shù)為124戶，容積率為1.01，得房率為96%，綠地率為46.19%，建面為270-300㎡，交房時(shí)間為2026年。

另?yè)?jù)克而瑞，溫哥華森林北郡于2005年6月18日開盤，開盤套數(shù)700 套，已經(jīng)售罄；溫哥華森林南郡于2010年9月24日取得70棟別墅預(yù)售證，2012年3月22日取得51棟別墅預(yù)售證，2012年9月22日取得141棟別墅預(yù)售證，均已售罄。

一位看完溫哥華森林項(xiàng)目卻放棄購(gòu)買的購(gòu)房者表示，“看了獨(dú)棟，花園倒是可以，沒電梯，加裝也沒有太合適的地方，房子太老了外墻都需要維護(hù)?！?/p>

溫哥華森林西郡項(xiàng)目的開發(fā)主體為北京楓樹置業(yè)有限公司，成立于2002年9月26日，法定代表人為吳海濤，注冊(cè)資本為8277萬元，由北京中達(dá)裕豐投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱“中達(dá)裕豐”）、北京盛華四合資產(chǎn)管理有限公司分別持股70%、30%。

穿透可知，楓樹置業(yè)二股東盛華四合背后由北京首農(nóng)食品集團(tuán)100%持股；大股東中達(dá)裕豐最初由首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司全資持股，后來股東變更為北京海利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

海利房地產(chǎn)成立于2004年，法定代表人為翁煥文 ，由北京光元控股有限公司和北京青創(chuàng)投資管理有限責(zé)任公司分別持股80%和20%。

其中，光元控股曾用名為北京首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，是一家有故事的房企。2022年11月，海南厚樸健康管理有限公司從北京首創(chuàng)集團(tuán)手里以底價(jià)5.79億元買下首創(chuàng)陽(yáng)光地產(chǎn)46.486%股權(quán)，另一個(gè)股東為北京嘉銘科投資，持有53.514%股權(quán)。

嘉銘盈科大股東是北京漢正源投資咨詢有限公司（持股48.7018%），背后是王群和翁煥文分別持股51%和49%；二股東為厚樸健康（持股10.9728%），法人代表人為趙榮海，該公司由國(guó)悅控股（香港）有限公司100%持股；第三到第八大股東為自然人，包括高玉山、桂勝春、孔令國(guó)、吳海濤、劉剛和吳立。

王群和翁煥文頗為神秘。企查查顯示，王群名下還投資了北京剛倫瑞祺商貿(mào)有限公司，該公司是銷售化妝品、化工產(chǎn)品、日用品、衛(wèi)生用品。

翁煥文的投資足跡則更加豐富，還投資了北京華海華山企業(yè)咨詢中心（有限合伙）、北京華兆益生投資有限公司、北京金漢投資管理有限公司、北京融通正和投資管理有限公司。其中，華海華山對(duì)外投資了北京華三醫(yī)院管理有限公司，華兆益生則投資了北京華兆軒午門診部有限公司和北京華兆益生門診部有限公司。

海利房地產(chǎn)“二當(dāng)家”青創(chuàng)投資的股東們也是一群老面孔，由楊森泉、桂勝春、北京漢正源投資咨詢有限公司和翁煥文，分別持股70%、15%、10%和5%。

穿透股權(quán)后，溫哥華森林西郡的間接持股情況是，北京首農(nóng)食品集團(tuán)持股30%，王群與翁煥文持股22.4%，國(guó)悅控股持股41%，其余 6.6% 股份散落在吳海濤等9個(gè)自然人手上。

值得注意的是，吳海濤、孔令國(guó)、桂勝春、趙榮海及翁煥文，這五人與首創(chuàng)集團(tuán)以及已退市的首創(chuàng)置業(yè)有剪不斷的聯(lián)系。

2002年7月23日，首創(chuàng)集團(tuán)、陽(yáng)光綜合、首創(chuàng)陽(yáng)光、中國(guó)物產(chǎn)和億華國(guó)際等作為發(fā)起人成立首創(chuàng)置業(yè)。截至私有化方案公布時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)的股東結(jié)構(gòu)中，首創(chuàng)集團(tuán)持有56.7%內(nèi)資股，RecoPearlPrivateLimited及其他投資人合計(jì)持有35.1%的H股，中國(guó)物產(chǎn)和億華國(guó)際合計(jì)持有8.21%外資股。

首創(chuàng)置業(yè)公布的私有化方案顯示，中國(guó)物產(chǎn)由北京融通正和投資管理有限公司持股（簡(jiǎn)稱“融通正和”）40%，首創(chuàng)集團(tuán)持股31.53%，MarwickenPropertycorp.持股20%，另外智冠公司和興展公司分別持股5.27%和3.2%。

穿透可知，融通正和成立于2011年，注冊(cè)資本僅30萬元，由吳海濤、孔令國(guó)、桂勝春、王光鈺、趙榮海及翁煥文分別持股18.5%、18.36%、18.318%、17.66%、14.688%和12.474%。其中，首創(chuàng)置業(yè)原總裁唐軍也曾是融通正和的股東之一，并于2016年退出。

另?yè)?jù)據(jù)私有化方案，首創(chuàng)置業(yè)私有化價(jià)格為2.8港元/股（折合人民幣2.33元/股）。私有化完成后，中國(guó)物產(chǎn)及億華國(guó)際可以獲得8.36億元現(xiàn)金。而融通正和的這些股東也將享受這一財(cái)富盛宴。

這并不是這群人首次“套利”。據(jù)媒體報(bào)道，吳海濤、孔令國(guó)、桂勝春、王光鈺、翁煥文這幾人在2015年，首創(chuàng)集團(tuán)和陽(yáng)光股份的重組中，就已經(jīng)出現(xiàn)在股東名單中。

這批人入股時(shí)，29.12%股權(quán)的對(duì)應(yīng)價(jià)在9.82億元，當(dāng)2019年京基集團(tuán)收購(gòu)相同股權(quán)時(shí)，價(jià)格已經(jīng)是14.41億元，四年間溢價(jià)超過45%。而后，自然人股東們和首創(chuàng)集團(tuán)一起套現(xiàn)離場(chǎng)。