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北京，2025年3月26日 ——享譽全球的房地產(chǎn)服務及咨詢顧問公司戴德梁行以“破土·聚勢”為主題舉辦2025年一季度發(fā)布會，論壇邀請到投資人、運營商、基金等多方重磅嘉賓，共同探討2025年寫字樓、零售市場、消費市場、租賃住房等熱議話題。

戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰在開場致辭中說道，過去一年，中國房地產(chǎn)市場在政策與市場的雙重驅(qū)動下，展現(xiàn)出強大的韌性與活力。隨著國家“穩(wěn)增長、促轉(zhuǎn)型”政策的深化落實，房地產(chǎn)長效機制持續(xù)完善，市場供需結構進一步優(yōu)化。中央經(jīng)濟工作會議明確提出“支持剛性和改善性住房需求”，為行業(yè)注入了新的信心。放眼全球，經(jīng)濟復蘇進程加速，外資對中國核心資產(chǎn)的配置意愿顯著提升，為大宗交易市場帶來多元化投資機遇。希望今日我們的探討能為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展貢獻綿薄之力。

戴德梁行北區(qū)首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東在主旨演講中說道，2025年將是政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響的一年。旨在刺激消費、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和促進經(jīng)濟增長的政策將對市場需求和投資活動產(chǎn)生顯著推動作用。目前市場雖面臨經(jīng)濟不確定性和新供應競爭加劇等挑戰(zhàn)，但房地產(chǎn)市場的長期前景依然向好。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)需求的持續(xù)增長，加之政府對房地產(chǎn)行業(yè)的堅定扶持，未來幾年市場將繼續(xù)吸引投資并創(chuàng)造新的商業(yè)機會。今年的北京政府工作報告將“著力發(fā)展壯大高精尖產(chǎn)業(yè)，努力打造新質(zhì)生產(chǎn)力的重要發(fā)動機” 列為重點任務之一，指出將重點培育人形機器人、商業(yè)航天、生物制造、新材料、未來能源等20個未來產(chǎn)業(yè)，未來相關企業(yè)將成為北京寫字樓租賃市場的主要租戶來源。

市場租賃成交相對積極，空置率下行的同時市場租金繼續(xù)下探

一季度，北京寫字樓市場無新增供應入市，甲級寫字樓市場總存量維持在1,368萬平方米。在整體市場需求放緩、租金普降和競爭激烈的共識下，大多業(yè)主為了降低空置率和減少經(jīng)營壓力，通過采取更大的租金下調(diào)力度、給予更長免租期以及提供定制裝修和更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套等租賃條款和增值服務來加快交易的進程速度。受此影響，本季度，北京寫字樓市場租金進一步下探。全市租金環(huán)比下降7.2%至每月每平方米人民幣227.2元，五大核心商圈環(huán)比下降8.7%至每月每平方米人民幣264.4元。租金的下調(diào)不僅滿足了非甲級寫字樓租戶對于辦公環(huán)境的升級需求，同時也吸引了有大面積辦公需求的租戶借此機會進行辦公室的搬遷和擴租，這在一定程度上推升了甲級寫字樓市場的去化能力。本季度，北京全市和五大核心商圈季度市場凈吸納量分別為15.4萬和11.5萬平方米，全市空置率同比下降1.1個百分點至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3個百分點為10.8%。

全市甲級寫字樓租金&空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

續(xù)租主導市場，三大傳統(tǒng)行業(yè)成交占比超90%

從成交類型上看，續(xù)租仍然為企業(yè)租戶租賃到期后的主要選擇。一季度，續(xù)租面積占季度租賃總成交面積的45.9%。而在新租和搬遷類型中，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)三大傳統(tǒng)行業(yè)分別占所有行業(yè)總新簽約面積的38.7%、41.2%和10.1%。其中，專精特新中小企業(yè)在TMT行業(yè)中表現(xiàn)最為亮眼；金融業(yè)中投行、證券類企業(yè)表現(xiàn)積極；專業(yè)服務業(yè)中律所板塊則持續(xù)活躍。

2025年市場新增供應有限，租金水平將繼續(xù)處于下行區(qū)間

截至2028年，北京寫字樓市場新增供應將達198.3萬平方米，但2025年入市項目或?qū)⒉蛔?萬平方米。未來一年，有限的新增供應疊加市場的逐步去化或?qū)⑼苿涌罩寐蔬M一步下調(diào)。戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務部主管鄧姍姍表示，短期內(nèi)降本增效和以價換量仍將繼續(xù)成為租戶和業(yè)主在企業(yè)運營上的主旋律，預計租金水平將繼續(xù)處于下行區(qū)間，企業(yè)租戶可繼續(xù)抓住議價優(yōu)勢完成其升級搬遷的需求。

城市更新項目已成優(yōu)質(zhì)購物中心供應的主要來源

一季度，北京零售市場迎來三個新項目的開業(yè)，為市場帶來35.6萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，全市購物中心總存量升至1,666萬平方米。目前，城市更新項目已成為優(yōu)質(zhì)購物中心供應的主要來源，本季度入市的大興新辰天地和昌平超級合生匯西區(qū)均為城市更新項目，無論是空間結構還是招商品牌都做了極大的提升。

本季度，望京華彩商業(yè)中心已由華彩集團聯(lián)合華潤升級改造為“望京萬象匯”正式運營；已閉店改造的望京方恒購物中心也由新辰商業(yè)接手更名為“方恒·新辰匯”。此外，北京世紀金源購物中心也啟動了大規(guī)模改造，原王府井集團下的幾個主力店從中撤出，未來將以“萬種生活博物館”為定位進行改造；以藍島大廈為代表的朝外大街城市更新二期工程也將啟動。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，北京零售市場存量項目的升級改造進程持續(xù)推進，并呈現(xiàn)出由中心城區(qū)向外圍擴散的趨勢。隨著人們消費習慣及需求的改變，新型商業(yè)體帶來的創(chuàng)新消費場景對老舊商業(yè)項目的運營帶來了較大的挑戰(zhàn)，這些老舊項目多由品牌運營商接手進行改造更新后逐漸被盤活。

首店經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力，高端餐飲及文化娛樂品牌表現(xiàn)活躍

品牌方面，首店經(jīng)濟持續(xù)在北京煥發(fā)消費新活力。據(jù)北京商務局消息，2024年北京引入首店960家，2025年預計將引入800家首店。本季度高端餐飲及文化娛樂類品牌表現(xiàn)活躍，如全國首家阿瑪尼咖啡落戶北京國貿(mào)商城；POOPOSUPER亞洲首店落地北京超極合生匯；MADverse（摩境數(shù)字藝術空間）全國首店在北京昆泰大廈落戶；名創(chuàng)優(yōu)品北京壹號店在The Box朝外開業(yè)。此外，老城區(qū)胡同里的獨立店鋪也逐漸受到品牌喜愛，本季度JM Cafe·Bakery全國首店落地北京市西城區(qū)宮門口東岔。

政策加碼扶持老字號、國潮、文化傳播類品牌

2025年北京零售市場還將有超過70萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間投放市場，遠郊區(qū)域大體量新建項目及城市更新類項目仍是供應主力。此外，今年還將迎來一些品牌綜合類消費商業(yè)體的開業(yè)，如豐臺京東生活港，朝陽雙井京東Mall以及昌平山姆會員店等。2025年，除推進品牌首店的引入，北京對老字號、國潮、文化傳播類品牌的支持也持續(xù)增加，如本季度北京出臺了實體書店扶持政策。預計未來各項目也將越來越注重融入文化元素，打造具有文化特色的商業(yè)空間。

戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎在論壇上對2025年新的消費熱點作出盤點，她表示，在國家《提振消費專項行動方案》指引下，北京加速構建國際消費中心城市，垂直賽道迎來發(fā)展機遇：銀發(fā)經(jīng)濟聚焦適老化服務與社區(qū)嵌入業(yè)態(tài)，二線城市消費增速達22%；單身經(jīng)濟驅(qū)動IP聯(lián)名、即時零售等個性化消費，90后、00后貢獻超66%高消費份額；寵物經(jīng)濟形成全產(chǎn)業(yè)鏈，2026年規(guī)模預計突破4358億元。面對質(zhì)價比消費趨勢，商業(yè)運營轉(zhuǎn)向供應鏈革新（如物流成本降30%）及獨家貨品策略（區(qū)域定制、自有品牌），強化差異化競爭力。政策與市場協(xié)同推動“存量優(yōu)化+場景創(chuàng)新”， 年內(nèi)超20個新項目入市，以文商旅融合、非標商業(yè)等模式激活消費潛能。

業(yè)內(nèi)獨家全國租賃住房數(shù)據(jù)庫發(fā)布

隨后，戴德梁行重磅發(fā)布業(yè)內(nèi)獨家全國租賃住房數(shù)據(jù)庫，戴德梁行北京估價及顧問服務部助理董事、產(chǎn)業(yè)與行業(yè)研究專家趙登科就數(shù)據(jù)庫作出解讀，他介紹道，自2021年保障性租賃住房元年以來，一系列旨在促進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的利好政策密集頒布，為租賃住房的可持續(xù)發(fā)展注入強大動力。同時，在當前集中式租賃住房投資熱度不斷攀升的背景下，全面洞察市場動態(tài)，精準捕捉投資良機顯得尤為重要。為此，戴德梁行深耕底層資產(chǎn)數(shù)據(jù)，形成了一套系統(tǒng)性的集中式租賃住房數(shù)據(jù)庫，期待通過多維服務內(nèi)容，為投資人及其他行業(yè)從業(yè)者提供強有力的數(shù)據(jù)及決策支撐。

在圓桌討論環(huán)節(jié)，戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、金融業(yè)務負責人劉慧，北京資本市場部主管楊蕾與鼎暉投資不動產(chǎn)投資董事總經(jīng)理孫丹，樂乎集團CEO羅意，高和資本投資管理部執(zhí)行董事鄭聞鶯，中航基金不動產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸就租賃住房賽道進行了前瞻性探討。

劉慧表示，租賃住房賽道得益于極強的民生屬性以及萬億級別的龐大市場規(guī)模，未來發(fā)展?jié)摿薮螅鞯铝盒袑⒗^續(xù)深耕租賃住房賽道，圍繞資產(chǎn)價值梳理、資產(chǎn)價值識別、資產(chǎn)交易退出等領域，助力租賃住房市場高質(zhì)量發(fā)展。

楊蕾對2025年一季度大宗交易市場情況進行了簡要概述，她表示，在這一季度，市場回暖態(tài)勢顯著，機構投資人對IDC、租賃住房以及養(yǎng)老賽道展現(xiàn)出濃厚的投資興趣，投資意愿十分強烈。與此同時，自用買家的收購行為也持續(xù)活躍，其中光線傳媒收購奧林Neo的案例極具代表性，彰顯出市場的活力與多元發(fā)展趨勢。