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　　今日，萬科A發(fā)布公告稱，第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵集團”）向公司再提供不超過62.49億元借款，并同意對已有的8.9億元借款予以展期；同時，公司需要為15.51億元已有的借款提供萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）（2602.HK）股權質押。

　　交易核心條款拆解：低利率與高質押率的雙重讓利 ?

　　1． 借款規(guī)模與用途 ?

　　本次新增借款不超過62.49億元，用于償還公開市場債券本息，期限3年，利率為2.34%（1年期LPR減66基點）。疊加對8.9億元舊借款展期至2025年底，并為15.51億元信用借款追加萬物云股權質押（質押率70%），形成“新增+展期+增信”組合操作。

　　2． 質押條款的特殊性 ?

　　- 超高質押率：萬物云股票質押率設定為70%，顯著高于市場慣例的30%-60%，相當于深鐵對萬科資產價值給予高溢價認可； ?

　　- 嚴格風控機制：設130%預警線與100%平倉線，要求萬科設立盯市臺賬，跌破預警需5日內追加擔保，體現(xiàn)市場化風控與股東支持的平衡。

　　大股東支持模式解析：從“救急”到“常態(tài)化”輸血 ?

　　1． 2025年累計輸血規(guī)模超218億元 ?

　　此次為深鐵年內第六次借款，前五次分別為28億、42億、33億、15.52億、30億。加上本次62.49億，年內借款總額達218億元，疊加2024年50億元資產處置支持（深圳灣地塊、紅樹灣收益權轉讓等），深鐵對萬科的支持已從臨時援助升級為系統(tǒng)性紓困。

　　2． 資金用途高度聚焦 ?

　　所有借款均明確用于“償還公開市場債券”，精準覆蓋償債高峰： ?

　　- 2025Q1：成功兌付100億元境內債，其中深鐵2月提供的70億元借款覆蓋80%； ?

　　- 2025H2：本次62.49億+展期8.9億，或用于置換7-12月到期的71億元境內債（據(jù)Wind數(shù)據(jù)推算）。

　　財務安全閥評估：質押物風險與債務結構隱憂??

　　1． 萬物云質押鏈的脆弱性 ?

　　萬物云當前市值245億港元（約227億元人民幣），而萬科已質押/擬質押股票價值達102億元（28億借款質押40億+42億借款質押60億+本次15.51億借款質押22.16億），占其市值45%。若萬物云股價下跌30%，質押市值將直逼平倉線，可能觸發(fā)擔保追加或債務提前償還。

　　2． 債務結構短期化趨勢 ?

　　盡管深鐵借款期限為3年，但展期操作暴露短期債務壓力： ?

　　- 本次展期的8.9億元借款原期限僅60天（3月20日-5月18日），展期后仍須在2025年底前償還； ?

　　- 萬科年內需兌付的境內債中，約30%為1年內短債，與3年期借款存在期限錯配。

　　市場信號與投資啟示 ?

　　1． 短期利好與長期挑戰(zhàn)并存 ?

　　- 正面信號：深鐵持續(xù)輸血印證深圳國資“有足夠子彈支持萬科”的承諾，年內無境外債到期+已完成165億元公開債務償還，流動性危機暫解； ?

　　- 深層焦慮：借款全部用于“借新還舊”，而非項目開發(fā)或業(yè)務轉型，反映銷售端造血能力未恢復（2024年銷售額同比下滑，行業(yè)排名第四）。

　　2． 行業(yè)意義：示范“國資兜底式”化債模式 ?

　　萬科案例成為出險房企債務化解模板： ?

　　- 地方政府：通過屬地國企提供低成本資金（利率2.34% vs 房企平均融資成本5%+）；?

　　- 企業(yè)代價：讓渡核心資產控制權（萬物云股權質押）、接受嚴格財務監(jiān)管（盯市機制）。

　　結論：從流動性保衛(wèi)戰(zhàn)到生存模式重構 ?

　　萬科此次借款是深鐵紓困行動的延續(xù)，但更需關注三個轉折點： ?

　　1． 質押天花板：萬物云質押比例逼近50%，未來融資擔?？臻g收窄，需開拓新增信渠道； ?

　　2． 銷售復蘇時點：若2025H2銷售額無改善（2025年1-5月同比降幅未披露），債務滾續(xù)模式將不可持續(xù)； ?

　　3． 協(xié)同深化進度：深鐵董事長辛杰提出“地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)協(xié)同”，TOD模式能否提升盈利是轉型關鍵。 ?

　　（注：本文結合AI工具生成，不構成投資建議。市場有風險，投資需謹慎。）

責任編輯：公司觀察