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北京進(jìn)深 徐迪 剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，招商朝棠攬閱開(kāi)放了樣板間。

現(xiàn)場(chǎng)堪比年節(jié)日的菜市場(chǎng)，官方數(shù)據(jù)，一天接待了1000多組客戶，認(rèn)籌過(guò)百。

關(guān)鍵詞：4站CBD，南北大尺度贈(zèng)送、得房率96%，河景房，全精裝三居400萬(wàn)起。

69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五種戶型，設(shè)計(jì)上兼顧了品質(zhì)與實(shí)用功能。

南向純落地的系統(tǒng)窗，窗體到地面，窗墻比0.4~0.5。

全戶型新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)，智能馬桶，方太廚具，餐邊柜、玄關(guān)柜、家政間，讓小戶型實(shí)現(xiàn)豐盈感。

起步69㎡三居，剛需神戶型↓

麻雀雖小，五臟俱全。

三個(gè)全明臥室+U型開(kāi)放廚房+獨(dú)立餐廳+入戶玄關(guān)+隱藏家政間。

客廳寬3.6米，稱(chēng)得上全北京70㎡以?xún)?nèi)的面寬標(biāo)桿。

南北均有擴(kuò)展空間可封入室內(nèi)，69㎡贈(zèng)送面積超10㎡：

南陽(yáng)臺(tái)通面寬6.8米，約1.7米進(jìn)深，計(jì)一半面積；北面設(shè)備平臺(tái)4.6㎡全贈(zèng)送。

擴(kuò)容后，南向主臥近12㎡；北面臥室面積接近15㎡，可以拆分成兩個(gè)，滿足多成員家庭居住需求。

硬要說(shuō)缺點(diǎn)的話，衛(wèi)生間沒(méi)有窗戶。

另外就是房源數(shù)量太少了，畢竟也不可能全市場(chǎng)都賣(mài)特價(jià)菜。

此前北京三居的最小建面出現(xiàn)在順義青年ONE，72㎡。

通州今年的新盤(pán)大有反超順義之勢(shì)，包括得房率102%的北京城建國(guó)譽(yù)頌、戶均10%贈(zèng)送面積的招商云璟攬閱等。

朝棠攬閱這個(gè)69㎡三居對(duì)于預(yù)算有限又追求高品質(zhì)的剛需客群簡(jiǎn)直太誘惑了！

86㎡中間戶/89㎡邊戶，三居兩衛(wèi)↓

總贈(zèng)送面積11㎡，與69戶型相比，增加了大量?jī)?chǔ)物空間。

主臥套房，除獨(dú)立衛(wèi)生間外，還有個(gè)小衣帽間。

公衛(wèi)三分離主流設(shè)計(jì)，承載多成員家庭需求。

獨(dú)立玄關(guān)雙收納系統(tǒng)，南轉(zhuǎn)角收納+北兩組柜體，搭配隱藏式家政間，將生活的瑣碎融于無(wú)形的創(chuàng)意之中。

邊戶客廳有270度轉(zhuǎn)角落地窗，三面采光，南向可享一線河景資源，直面運(yùn)河北岸風(fēng)光。

空間舒適度比69戶型大幅提升，沒(méi)搶到69戶型的，這兩個(gè)戶型踮腳入手不虧。

四居起步建面拉低到101㎡↓

南向三開(kāi)間，通面寬9.5米陽(yáng)臺(tái)。

同尺度房源收納的王者，雙餐邊柜系統(tǒng)，L型衣帽間，足可以對(duì)標(biāo)常規(guī)130戶型空間。

北面兩個(gè)臥室也都有設(shè)備平臺(tái)擴(kuò)容，最小房間也接近7㎡，做兒童房或書(shū)房足夠。

并且這個(gè)小房間可以與客廳打通，做成景觀餐廳，進(jìn)一步擴(kuò)展公區(qū)空間，豪宅尺度感有了。

入戶玄關(guān)+家政間一體化設(shè)計(jì)，歸家動(dòng)線清爽有序，家務(wù)高效短動(dòng)線，便于多成員家庭雜物存放。

同時(shí)，這種設(shè)計(jì)還避免了入戶門(mén)正對(duì)臥室，有效解決小戶型的動(dòng)靜分區(qū)問(wèn)題。

600萬(wàn)預(yù)算拿下一套四居兩衛(wèi)，八窗全明，首改客群可以重點(diǎn)關(guān)注。

124㎡四葉草戶型↓

這個(gè)戶型已經(jīng)完全是豪宅配置了，主臥小家化，包括L型步入式衣帽間、帶西島臺(tái)的社交廚房等。

10.5米南向三面寬，客廳面寬超4米，大平層的朗闊視野。

中西雙廚，超長(zhǎng)島臺(tái)，360度環(huán)游臺(tái)面，創(chuàng)新西向開(kāi)門(mén)巧妙結(jié)合高效收納系統(tǒng)。

整體來(lái)看，朝棠攬閱所有戶型設(shè)計(jì)都在貫徹“收納即空間”理念：

玄關(guān)區(qū)域整合換鞋凳、掛衣區(qū)及清潔柜；廚房預(yù)留大家電位；臥室標(biāo)配通頂衣柜。

控總價(jià)的同時(shí)，保證“好房子”的功能戶型，滿配精裝品質(zhì)，疊加臨鐵優(yōu)勢(shì)，妥妥的剛需福利盤(pán)。

朝棠攬閱所在地塊成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)3.12萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率超過(guò)16%。

拿地不到1個(gè)月，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示；5月底，貝好家方面宣布，招商蛇口、中海地產(chǎn)、貝好家正式簽約合作開(kāi)發(fā)。

項(xiàng)目地上建面8.68萬(wàn)㎡，容積率2.5，規(guī)劃建設(shè)13棟9-18F洋房+小高層，共902戶。

6月26日，一期西區(qū)5棟樓435套住宅取證，總面積約4.29萬(wàn)㎡。

擬售均價(jià)約6.5萬(wàn)元/㎡，各棟樓均價(jià)差距不大，6.48萬(wàn)-6.54萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

備受關(guān)注的69㎡小三居戶型也在本次取證范圍內(nèi)，備案價(jià)超過(guò)6.7萬(wàn)/㎡。

西區(qū)景觀大門(mén)占地沒(méi)有東區(qū)寬闊，但向內(nèi)延伸出一大片下沉庭院。有景觀廊架連接，大概是類(lèi)似于風(fēng)雨連廊的存在。

東西兩區(qū)中央廣場(chǎng)的位置，非常顯眼地標(biāo)注了“地面綠化機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，”東區(qū)36輛，西區(qū)54輛。

雖說(shuō)很多開(kāi)發(fā)商在報(bào)規(guī)階段的地上停車(chē)位，交付時(shí)都會(huì)改成綠地。八里橋項(xiàng)目總共規(guī)劃了1111個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，地面占到了8%，去掉之后，車(chē)位比降到1:1.13，普通住宅小區(qū)水平。

西門(mén)的建筑離圍墻要更近一些了，西側(cè)幾棟樓僅有2米。

不利因素方面：

· 項(xiàng)目紅線范圍外110kv高壓線，區(qū)政府承諾入地；

· 項(xiàng)目西北側(cè)300米左右京城貨運(yùn)線，24小時(shí)都有貨運(yùn)飛機(jī)經(jīng)過(guò)。飛機(jī)在上空產(chǎn)生的噪音持續(xù)25S，窗內(nèi)不關(guān)窗分貝52dB，關(guān)窗降到35dB。

項(xiàng)目南側(cè)隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

由于占據(jù)沿河稀缺位置，6044 、6049地塊在設(shè)計(jì)管控上也提出了比較細(xì)致的要求，強(qiáng)調(diào)與周邊建成環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，重點(diǎn)控制區(qū)域核心與門(mén)戶節(jié)點(diǎn)、通惠河濱河區(qū)域的建筑高度，塑造節(jié)點(diǎn)突出、北高南低的整體高度秩序。

濱河建筑應(yīng)采用“梯度化”的布局，實(shí)現(xiàn)與濱水自然空間的平緩過(guò)度。避免首排建筑過(guò)高。

出讓文件中，地塊建筑高度為48米，設(shè)計(jì)方案里調(diào)整到（局部54米）。

48米只能做到16層，現(xiàn)在北排中間位置的3棟樓可以做到17層、18層。

加高之后，后排又多了十幾二十戶能夠看到南邊的通惠河景，整體上也符合北高南低的設(shè)計(jì)管控。

八里橋地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號(hào)線永順站步行約500米左右，六站到國(guó)貿(mào)CBD。

商業(yè)配套目前主要是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，規(guī)劃運(yùn)河商務(wù)區(qū)會(huì)帶來(lái)不少濱水商業(yè)、街區(qū)商業(yè)；

醫(yī)療方面有中國(guó)人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側(cè)臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項(xiàng)目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

去年5月首開(kāi)四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前網(wǎng)簽143套，去化過(guò)半，成交均價(jià)接近7萬(wàn)元/平米，其中二批次網(wǎng)簽的3套成交均價(jià)超7.3萬(wàn)元/平米。

八里橋棚改地塊屬于04組團(tuán)，包括7個(gè)住宅用地和2個(gè)基礎(chǔ)教育用地。教育用地規(guī)劃一所9班制的幼兒園和一所24班的小學(xué)。

04組團(tuán)規(guī)劃定位為運(yùn)河商務(wù)中心區(qū)，文化傳承展示區(qū)和生態(tài)宜居活力區(qū)，未來(lái)以商務(wù)服務(wù)、文化體驗(yàn)和居住為主導(dǎo)功能。

根據(jù)之前公示的規(guī)劃，周邊會(huì)有濱水商業(yè)空間，有望建成一處休閑打卡景觀。