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文/樂居財經(jīng) 張林霞

長期以來，“二房東”卷款跑路、克扣押金租金等亂象屢禁不止，租客維權(quán)往往陷入困境。

在一二線城市，職業(yè)化個人“二房東”的大量存在，更讓群租房治理難題雪上加霜。

在此情況下，為守護租賃當(dāng)事人合法權(quán)益、維護住房租賃市場秩序，加強對“二房東”群體的事前監(jiān)管和事后處罰，顯得非常緊迫。

近日，北京住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范個人開展住房轉(zhuǎn)租活動的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“通知”），擬將個人在本市轉(zhuǎn)租非同一套（間）住房達到10套（間）及以上的個人“二房東”納入住房租賃企業(yè)管理范疇。

據(jù)悉，近年來，北京市部分職業(yè)化的個人“二房東”承租大量住房后從事轉(zhuǎn)租活動，存在發(fā)布虛假房源、克扣押金租金等侵害市民合法權(quán)益的情形，由于相關(guān)主體未辦理市場主體登記并取得營業(yè)執(zhí)照，違規(guī)行為難以得到有效監(jiān)管。

在監(jiān)管機制方面，《通知》擬明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加強對本轄區(qū)內(nèi)住房租賃的日常監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)個人違規(guī)開展轉(zhuǎn)租住房活動的，及時將線索及租賃合同等相關(guān)證據(jù)上傳北京市房屋租賃管理服務(wù)平臺。

區(qū)級住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房管)部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及市場監(jiān)管等相關(guān)區(qū)級部門建立工作協(xié)調(diào)和信息共享機制，發(fā)現(xiàn)個人轉(zhuǎn)租住房達到10套(間)及以上涉嫌未經(jīng)設(shè)立登記從事經(jīng)營活動的，由市場監(jiān)管部門依法查處。

此外，《通知》擬規(guī)定互聯(lián)網(wǎng)信息平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得為轉(zhuǎn)租住房達到10套(間)的個人提供信息發(fā)布或居間服務(wù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，10套為門檻主要基于規(guī)模性與經(jīng)營性考量，對于轉(zhuǎn)租數(shù)量較少的個人，如僅轉(zhuǎn)租1-3套住房，若強制要求其進行市場主體登記，不僅會顯著增加經(jīng)營成本，也與實際情況不符。

部分個人因自身居住需求變動，臨時轉(zhuǎn)租名下少量住房，此類行為屬于偶發(fā)性交易，不具備持續(xù)經(jīng)營特征。而當(dāng)個人轉(zhuǎn)租規(guī)模達到10套（間）及以上時，其經(jīng)營特征已十分明顯，該行為在本質(zhì)上與企業(yè)從事住房租賃業(yè)務(wù)并無二致，將其納入規(guī)范化管理范疇，有助于維護住房租賃市場秩序，實現(xiàn)公平競爭。

在嚴躍進看來，該政策對北京住房租賃市場具有顯著規(guī)范作用，通過強化監(jiān)管，有效遏制違規(guī)轉(zhuǎn)租行為，為市場營造健康有序的發(fā)展環(huán)境。政策的落地實施也將間接利好二手房市場，推動房地產(chǎn)市場各板塊協(xié)同、穩(wěn)健發(fā)展。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，《通知》規(guī)范的對象是職業(yè)化的個人“二房東”。他們通常利用虛假的低價房源誘騙租戶，租戶一旦簽約交錢就會加收五花八門的費用，如果退租則會面臨押金及預(yù)付租金退不回來的風(fēng)險。由于他們未辦理市場主體登記并取得營業(yè)執(zhí)照，違規(guī)行為難以得到有效監(jiān)管。因此，此次文件規(guī)定個人轉(zhuǎn)租10套(間)及以上要納入行業(yè)監(jiān)管。

中介機構(gòu)人士指出，一方面，中介機構(gòu)比較難分辨“二房東” 的身份，盈利需求驅(qū)動部分 “二房東” 以租客身份承租房屋后進行轉(zhuǎn)租，其服務(wù)無法達到正規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，甚至損害租客權(quán)益，但當(dāng)糾紛發(fā)生時，正規(guī)中介往往需承擔(dān)部分連帶責(zé)任。

另一方面，中介對房源真實性負有審核義務(wù)，但“二房東” 常提供虛假產(chǎn)權(quán)證明，中介難以辨別真?zhèn)巍?/p>

此外，當(dāng)“二房東” 以個人名義與房東簽訂承租合同后，又通過正規(guī)中介平臺轉(zhuǎn)租給租客時，一旦發(fā)生押金糾紛、租金拖欠等問題，租客往往會同時追究中介機構(gòu)的責(zé)任。新規(guī)將職業(yè) “二房東” 納入監(jiān)管，有望減輕正規(guī)機構(gòu)的此類經(jīng)營風(fēng)險。