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南京，2025年07月16日——2025年第二季度，南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場在新增供應(yīng)持續(xù)釋放的背景下承壓前行。盡管專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)及金融類企業(yè)仍為租賃需求的主要支撐，但市場整體空置率仍面臨上行壓力，租金延續(xù)下行趨勢。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來兩個項目開業(yè)，推動全市空置率微升。城市首店經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力，為南京消費市場注入新活力。

仲量聯(lián)行南京、杭州分公司總經(jīng)理兼南京、杭州、武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“當(dāng)前南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場呈現(xiàn)顯著分化格局。以人工智能、半導(dǎo)體為代表的新興技術(shù)企業(yè)加速在河西、軟件谷等板塊布局；專業(yè)服務(wù)與金融業(yè)通過存量整合，持續(xù)釋放升級搬遷需求。這三大行業(yè)共同筑牢市場基本盤。此外，隨著南京加速培育新質(zhì)生產(chǎn)力，政策資源正精準(zhǔn)聚焦載體功能創(chuàng)新與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化，通過空間改造升級與專項租賃激勵等措施，為南京辦公樓市場注入復(fù)蘇動能?！?/p>

優(yōu)質(zhì)辦公樓

專業(yè)服務(wù)類公司租賃需求穩(wěn)健，市場活躍度韌性顯現(xiàn)。2025年第二季度，整體辦公樓市場凈吸納量錄得約2.6萬平方米。甲級辦公樓貢獻約1.8萬平方米。從成交類型來看，專業(yè)服務(wù)類在甲級辦公樓中持續(xù)釋放穩(wěn)定需求，成交量占比第一，金融業(yè)以及科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)租賃動能環(huán)比顯著提升，三大產(chǎn)業(yè)共同占據(jù)甲級成交總量約70%。細分行業(yè)來看，商務(wù)服務(wù)業(yè)中律所成為南京辦公樓市場去化的穩(wěn)定需求來源，除此之外，保險類公司、電商、人工智能類企業(yè)表現(xiàn)亮眼。從成交面積上看，1000平方米以上企業(yè)占比約三成，成交比例相較于上季度有所提升，凸顯企業(yè)基于戰(zhàn)略調(diào)整的整合擴租趨勢。

2025年第二季度南京辦公樓市場迎來一個甲級辦公樓交付，整體市場空置率結(jié)構(gòu)性調(diào)整。位于河西板塊的河西德基世界貿(mào)易中心于本季度竣備交付，為市場帶來約14. 4萬平方米的新增供應(yīng)。南京辦公樓市場總體量推升至542萬平方米，整體空置率環(huán)比上升1.5個百分點至27.4%。其中甲級辦公樓市場承壓明顯，平均空置率環(huán)比上升2.8個百分點至35.2%，存量規(guī)模達279萬平方米；乙級辦公樓空置率環(huán)比下降0.3個百分點至19.2%。

市場租金持續(xù)下調(diào)以加快租賃成交。截至2025年6月末，南京甲級辦公樓市場租金環(huán)比下降0.8個百分點，凈有效租金錄得3.2元每平方米每天；乙級辦公樓市場的凈有效租金錄得2.5元每平方米每天，環(huán)比下降1. 0個百分點。南京整體市場優(yōu)質(zhì)辦公樓凈有效租金為2.9元每平方米每天，環(huán)比下降0.9個百分點。

全市優(yōu)質(zhì)辦公樓未來板塊供應(yīng)預(yù)期

板塊供應(yīng)預(yù)測

陳明哲進一步指出，在此背景下，硬件方面，業(yè)主應(yīng)通過智慧化改造、綠色認(rèn)證等提升硬件競爭力，以匹配相關(guān)企業(yè)租戶對高效低碳空間的硬性要求；軟性條件方面，業(yè)主應(yīng)通過設(shè)計彈性租賃條款等方式來適配企業(yè)成本管控需求，既能高效承存量租戶的升級需求，又為人工智能、數(shù)字技術(shù)等高成長性企業(yè)租戶預(yù)留功能進化空間，在市場動態(tài)中構(gòu)建抗周期能力更強的租戶組合。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

首店經(jīng)濟持續(xù)為南京零售市場加碼，帶動核心商圈活力。今年1-5月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額同比增長6.3%，政策效應(yīng)持續(xù)釋放。從第二季度錄得的新開店鋪業(yè)態(tài)占比來看，餐飲類持續(xù)貢獻零售物業(yè)市場主要租賃需求，在所有業(yè)態(tài)中新開店占比約占四成。創(chuàng)意菜系品牌山野板扎·云貴川Bistro南京首店雙店齊開，分別在國金中心以及金陵中環(huán)開業(yè)迎客。夏季高溫加持下，新中式茶飲類也在持續(xù)拓店，去茶山南京首店在新街口商圈的德基廣場二期開幕。

為迎合年輕消費者的消費需求，“趣味消費+實用主義”已然成為當(dāng)下消費者的情緒出口，LABUBU的爆紅是迎合年輕一代消費者最典型的標(biāo)志。Miniso Space全球首店落址新街口商圈的德基廣場二期，限定首發(fā)的WAKUKU開業(yè)當(dāng)日售罄。丹麥生活方式品牌HAY江蘇首店落地夫子廟商圈的三山街萬象天地。倉儲式美妝集合店話梅HARMAY南京首店落地新街口商圈的金陵中環(huán)。

第二季度南京優(yōu)質(zhì)零售市場記錄到兩個新增項目入市，整體市場空置率維持平穩(wěn)。季末，位于城北商圈的南京玄武花園城以及位于城南商圈的南京健康大融城相繼開業(yè)，累計帶來約21萬平方米的新增供應(yīng)。與此同時，位于新街口商圈的金陵中環(huán)于本季度試營業(yè)，預(yù)計將于三季度正式開業(yè)。南京商業(yè)總體量增加至689萬平方米，整體空置率約在4.8%。購物中心平均空置率為4.7%，較上季度上升0.1個百分點。

南京全市零售物業(yè)市場租金仍處于下行周期。截至季末，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場首層凈有效租金錄得14.6元每平方米每天，環(huán)比下降1.5個百分點。核心商圈零售市場首層凈有效租金錄得19.1元每平方米每天，環(huán)比下降1.2個百分點；次級商圈零售市場招商壓力更甚，租金跌勢更為明顯，錄得首層凈有效租金約為9.7元每平方米每天，環(huán)比下降2.1個百分點。

南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場未來供應(yīng)時間預(yù)測

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：2025年下半年，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場預(yù)計還將迎來5個項目開業(yè)，總體量約53萬平方米，金陵中環(huán)、南京金陵天地、華貿(mào)中心等標(biāo)桿型購物中心將在下半年陸續(xù)開業(yè)。展望2026年，新增供應(yīng)預(yù)計將達到一個小高峰，全年預(yù)計將達到約80萬平方米，屆時南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將突破800萬平方米。預(yù)計未來兩年租金水平將維持在下行空間。核心商圈依托成熟的國際品牌資源和政策支持，將進一步強化高端商業(yè)定位的同時，也將逐漸引入場景化IP以達到全客域流量的轉(zhuǎn)化，而次級商圈則將面臨一定程度的客群分流壓力，亟需通過業(yè)態(tài)調(diào)整尋求差異化生存空間。