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北京進深 徐迪 中海樹村35號地總平圖公示后，關于產品設計的更多細節(jié)也流出。

大概率是中海玖序系列，有消息稱案名是“圓明玖序”，倒是大氣，創(chuàng)意挺省事兒的。

外立面大面積玻璃幕墻+奢石+鋁板組合；內部輕法式，淺色奢裝，宮殿風。

售樓處就在小區(qū)里，樣板間直接做進實體樓，與會所同步亮相。

戶型設計選擇性非常多。南半區(qū)洋房220/260平米大三面寬，300平米四面寬。

北側疊拼產品：下疊1-2F帶地下室；上疊4-5F送露臺。

中間的3F是370平米大平層，據說可能會有陽臺和花池等突破，全盤僅14戶。

無論是洋房還是疊拼，都可提供定制化服務，改造內部功能空間。

網傳的這張370平米的平墅產品戶型草圖，感覺和總平圖有點出入，僅供參考。

一層兩梯一戶，雙側入戶門。

面寬26米，客廳寬12米，“無界劃分”為多個功能區(qū)域：

北向為傳統(tǒng)的會客區(qū)域，帶中西雙廚的餐廳休閑區(qū)；

南向空間更側重休閑功能，可做成綠植圍合的陽光茶室，或是根據主人喜好放置三角鋼琴、臺球桌等功能大件。

四個臥室，三間朝南，雙套房，主臥面積目測有90個平方，南北通透，二進式設計，注重隱私。衣帽間尺度足可以做成小書房，配置了超大窗體。

按照這個戶型圖，南側有一個小花池，海淀“好房子”產品再進一步。

中海樹村項目是北京首個樓面價站上10萬/平米的住宅地塊，自打3月份成交起就備受關注。

項目位于海淀上地街道，占地3.97公頃，容積率1.6，地上總建筑規(guī)模約7.33萬平方米，地下5.8萬平方米。

最高建筑18米，規(guī)劃了16棟4-6層疊拼+大平層產品。

01、海淀北五環(huán)首個疊拼項目

樹村35號地是一幅長條形地塊，南北長度約為東西面寬的2倍。

16棟樓兩兩一排，三處下沉庭院 景觀連廊橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。

1、北半區(qū)1-8#樓。

其中4#和8#樓西側各有一個單元的6層洋房，面積在280/320平米左右。

純邊戶，三面有窗的環(huán)幕視野，雖然進深太長，不能像圓明天頌一樣做出5面寬產品，但好在面積夠大，280三面寬，320可以做到四面寬帶陽光主衛(wèi)。

其余均為為5層疊拼+大平層產品，兩梯一戶，私享戶外玄關。

上疊4-5F帶露臺，下疊1-2F帶地下室；中間3F是370平米大平層。

預計疊拼面積段400-500平米，按照15萬+的單價，單套總價達6000萬級別。

2、南半區(qū)8棟樓均為6層退臺洋房。

9#-14#樓均為兩梯兩戶，面積段220/260平米。

15#整棟和16#樓東邊兩個單元是一梯兩戶，為起步180平戶型。

所有樓棟都帶下躍戶型。

3、小區(qū)共4處常規(guī)出入口，2處人行，2處車行。

景觀大門設置在小區(qū)西側正中央位置，帶裝飾挑檐，兩側有景墻，穿過門庭配套樓是整個中央景觀軸。

正門南北兩側隔著兩排樓設置地庫出入口；

小區(qū)南側街坊路上、兩棟樓中間，開有一處人行出入口，方便南半區(qū)業(yè)主出行。

02、樓間距18-28米

用地指標上顯示容積率是1.6，但出讓文件中也注明了，1.6的容積率是與東側一條防護帶統(tǒng)一計算的結果。

根據測繪圖，這條防護帶的占地面積為6074.54平方米。

實際地上建面與占地面積的比值為1.84。

地塊南側的街坊路，寬度不小于15米，長約170米，占地面積約2550平方米。

如果再去掉這條街坊路的面積，樹樹35號地的容積率將超過1.95。

這個容積率加18米限高，樓棟排布難度非常大。

可以看到，住宅樓東側、南側緊貼紅線邊緣；西邊距用地紅線2米出頭；北排樓棟與圍墻僅隔一條消防車道。

并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半區(qū)最小的只有5.8米。

南北間距最近的兩棟相隔18.35米，南區(qū)略好一些，最遠的能達到28米。

由于是低樓層產品，這個樓間距，采光沒問題。

疊拼樓棟還特意做了南高北低的雙層退臺設計，視覺上與圍墻拉開距離。

另一方面，東側防護帶地塊在吞噬容積率的同時也釋放了綠化率，住宅區(qū)適量減少綠地，做了功能服務配套用房。

出讓文件中，在項目建筑風格方面有一些具體要求，包括：

建筑外立面材質需使用石材、鋁板等，風格簡潔、實用、美觀，構造安全合理，與城市整體風貌相融合。

居住小區(qū)的住宅建筑建議增強院落圍合感，沿現狀樹村公園形成連續(xù)的建筑界面。

居住地塊內部結合中心花園，強化景觀均好性與社區(qū)歸屬感，同時應加強與樹村公園景觀的融合滲透。

建筑形式、體量、色彩與圓明園遺址公園風貌相協(xié)調，突顯歷史特色，適當結合新中式風格。

住宅應采用坡屋頂形式。街區(qū)內的居住建筑以暖色調為主，等等。

03、單價地王的動力

樹村35號地成交于今年3月18日，中海地產以27.93%的溢價率在9個競爭對手中奪得該地塊。

總價超75億元，折合樓面價10.23萬元/平方米，成為北京單價地王項目。

這是一宗素質足以吸引內城改善群體的地塊。

地處北五環(huán)，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里，北側緊鄰華聯商場，生活配套完善。

同時，臨近上地信息產業(yè)基地，有聯想、百度、騰訊、新浪、網易等眾多知名互聯網企業(yè)入駐。

東邊是北京體育大學，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華，文脈重地，學區(qū)屬性極強，海淀最強二派，周邊有上地實驗小學、101學校（上地分校）等名校。

不論產業(yè)、學區(qū)還是地鐵，樹村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

生態(tài)環(huán)境也不錯，西、南雙側公園環(huán)繞，隔著清河是北五環(huán)，沒有噪音問題困擾。

西北兩公里是功德寺雙子：和樾望云、和樾玉鳴。開盤3個多月，基本到尾盤出清階段了，成交均價10.5萬/平米。

往東兩公里是剛開盤不到1個月的朱房村雙子項目。

中海樹村項目雖說刷新了北京樓面價紀錄，但實際上每平米只比建發(fā)海晏高出7000多，海晏比貼臉的臻澐還貴了將近6000呢。

成本已結，看成交。

建發(fā)海晏目前網簽139套，成交均價13.5萬 ，3000萬一套的房子10天成交破百套，跑出了流量盤的速度。

反倒是有成本優(yōu)勢的臻云，至今尚無網簽轉化。

用簡單的加減法計算，海晏賣到13.5萬，中海樹村項目均價可以定到14.2萬。

產品上，疊墅PK平墅；位置上，樹村的圈層更勝朱房。

隔壁圓明天頌今年成交的幾套次新單價都在16萬 ，是目前市場上不多的升值盤。也是中海樹村項目最大的底氣。