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這14塊地，揭穿了張松橋的代持戲碼

原創(chuàng) <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地產(chǎn)K線 李奕和 5.5w閱讀 2022-01-22 00:24
文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和

在張松橋?qū)⒖毓蓹?quán)“讓渡”給原高管黃云兩個(gè)月后，渝太地產(chǎn)開(kāi)始砸下“重金”在內(nèi)地買(mǎi)地。

1月20日，渝太地產(chǎn)（00075. HK）間接全資附屬公司亮運(yùn)投資，以2.3億港元現(xiàn)金代價(jià)收購(gòu)Golden Honour Global Limited全部已發(fā)行股本。

后者通過(guò)間接持股，握有四川眉山市彭山區(qū)14宗地塊53.6%的權(quán)益。

去年8月，渝太地產(chǎn)將間接全資附屬公司Solent Ventures Limited股權(quán)賣(mài)給“殼王”孫粗洪，交易代價(jià)2.35億港元，正好跟此次的收購(gòu)價(jià)相近。

當(dāng)時(shí)，該公司持有英國(guó)倫敦投資物業(yè)1 Chapel Place，這是渝太地產(chǎn)在國(guó)外持有的兩個(gè)收租物業(yè)之一。1 Chapel Place出售后，其所持有的投資物業(yè)僅剩下英國(guó)倫敦的1 Harrow Place。

不惜將國(guó)外的投資戰(zhàn)線拉回國(guó)內(nèi)，張松橋“重回”內(nèi)地的愿望愈加強(qiáng)烈了。

斥“重金”收購(gòu)

渝太地產(chǎn)此次收購(gòu)的14宗地塊位于四川省眉山市彭山區(qū)，用地面積約55.84萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約106.3萬(wàn)平方米。地塊被規(guī)劃發(fā)展為一個(gè)住宅及商業(yè)的綜合發(fā)展項(xiàng)目。

目標(biāo)公司通過(guò)層層的附屬公司持有該14宗地塊的股權(quán)。具體而言，其通過(guò)間接全資附屬公司成都帆泓100%持股四川哲渝，后者持有53.6%的長(zhǎng)信大健康股權(quán)。此外，長(zhǎng)信大健康另外兩個(gè)股東為圓中置業(yè)和四川宜和居，分別持有40%、6.4%。

更進(jìn)一步穿透，長(zhǎng)信大健康通過(guò)全資附屬公司100%控制聚華置業(yè)和長(zhǎng)德置業(yè)，后兩者正是本次交易中14宗地塊的開(kāi)發(fā)主體。


根據(jù)渝太地產(chǎn)聘請(qǐng)的獨(dú)立專(zhuān)業(yè)估值師進(jìn)行的指示性估值，14宗地塊的初步評(píng)估價(jià)值約為25.95億港元，當(dāng)中目標(biāo)公司應(yīng)占的評(píng)估價(jià)值約13.91億港元。

僅用2.3億港元的代價(jià)，渝太地產(chǎn)似乎撬動(dòng)了一筆大買(mǎi)賣(mài)。只不過(guò)，這些地塊仍處于開(kāi)發(fā)階段，其物業(yè)單位最快或?qū)⒃谀陜?nèi)才能開(kāi)始預(yù)售。目標(biāo)集團(tuán)目前還背有不少負(fù)債，仍在持續(xù)投入中。

公告顯示，目標(biāo)集團(tuán)于2021年11月30日的負(fù)債凈值為4.97億港元，同時(shí)期，其錄得稅后凈虧損5.73億元。

渝太地產(chǎn)稱(chēng)，此次代價(jià)將全部由其內(nèi)部資源提供資金。但2.3億港元的代價(jià)，對(duì)處于虧損狀態(tài)的渝太地產(chǎn)，并不是一個(gè)小數(shù)目。

2021年上半年，渝太地產(chǎn)總收入5.44億港元，期間由于四川眉山、成都的濱江睿城、濱江酈城、悅?cè)貣|方三個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)售，出售物業(yè)收入增加至5.19億港元。而在此之前，該公司主要靠海外投資物業(yè)收租為生。

雖然收入大增，該公司的持續(xù)虧損卻仍未扭轉(zhuǎn)。2021年前6月，其股東應(yīng)占虧損凈額8190萬(wàn)元，而上一年同期則虧損4320萬(wàn)元。

與此同時(shí)，其去年6月末總借貸25.23億港元，借貸凈額16.47億港元，資本與負(fù)債比率96.4%?，F(xiàn)金及等同現(xiàn)金項(xiàng)目及受限制銀行結(jié)余8.76億港元。

除去受限現(xiàn)金，渝太地產(chǎn)手上可靈活運(yùn)用的現(xiàn)金僅4.76億港元。也就是說(shuō)，此次收購(gòu)消耗了渝太地產(chǎn)手上近一半的現(xiàn)金。

公告表示，交易事項(xiàng)為其提供擴(kuò)展中國(guó)物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及進(jìn)一步獲取來(lái)自中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)利益的機(jī)會(huì)。這也是張松橋近兩年的主要愿景。


張松橋的考量

兩個(gè)月前的2021年11月10日，渝太地產(chǎn)公告，由張松橋間接全資擁有的公司及公司主要股東First Rose Global Limited，向黃云轉(zhuǎn)讓8800萬(wàn)股公司股份，總代價(jià)為1.76億港元。

轉(zhuǎn)讓前，張松橋通過(guò)First Rose持有渝太地產(chǎn)約17.10%股份，為主要股東；而黃云持有公司股份9.98%。轉(zhuǎn)讓完成后，F(xiàn)irst Rose所持有股份下降為 6.10%，不再為主要股東；黃云的持股則上升至20.98%，成為渝太地產(chǎn)的主要股東。

張松橋也一并退出渝太地產(chǎn)董事會(huì)，黃云獲委任為渝太地產(chǎn)主席、董事總經(jīng)理、提名委員會(huì)成員兼主席、薪酬委員會(huì)成員及授權(quán)代理。

黃云是張松橋此前高薪引入渝太地產(chǎn)董事會(huì)的管理層。2019年10月，為了重振渝太地產(chǎn)的內(nèi)地業(yè)務(wù)，張松橋引入黃云作為渝太地產(chǎn)執(zhí)行董事之一，并向后者開(kāi)出了276萬(wàn)港元的年薪。

基于此，也有業(yè)內(nèi)人士向樂(lè)居財(cái)經(jīng)表示，將渝太地產(chǎn)的控股權(quán)拱手讓給黃云，張松橋只是找了一個(gè)代持人，背后仍是他一手操控。

這樣的說(shuō)法不無(wú)道理。被稱(chēng)為“重慶李嘉誠(chéng)”的張松橋，曾一手締造了屬于自己的商業(yè)帝國(guó)。在頂峰時(shí)期曾擁有中渝置地、渝太地產(chǎn)、渝港國(guó)際、港通控股四家香港上市平臺(tái)，超600億市值。

而作為他的兩個(gè)主要地產(chǎn)平臺(tái)，此前渝太地產(chǎn)主攻香港市場(chǎng)，中渝置地主攻內(nèi)地西部市場(chǎng)。但在2013年開(kāi)始，張松橋?qū)⑼顿Y的船頭調(diào)轉(zhuǎn)至海外，渝太地產(chǎn)和中渝置地的內(nèi)地項(xiàng)目被賣(mài)得所剩無(wú)幾。

直到近幾年海外的投資無(wú)法順風(fēng)順?biāo)?，張松橋才再次加碼國(guó)內(nèi)的投資。當(dāng)時(shí)引入了黃云的加盟渝太地產(chǎn)便是動(dòng)作之一。不僅如此，渝太地產(chǎn)和中渝置地在國(guó)內(nèi)的拿地和合作也有所加快。

去年4月，渝太地產(chǎn)以9.03億元拿下四川達(dá)州占地面積23.05萬(wàn)平方米地塊；3 月和9月，還花費(fèi)3.8億元在四川眉山收購(gòu)項(xiàng)目。其2020年、2021上半年的絕大部分收入來(lái)自于這三個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。

中渝置地也不例外，2021上半年，該公司先后以合作方式獲得江蘇鹽城、廣東江門(mén)兩個(gè)項(xiàng)目。加上此前已經(jīng)獲得的重慶璧山項(xiàng)目，目前在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)有三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

去年上半年，中渝置地總收入僅3.44億港元，主要源于投資物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入；其股東應(yīng)占盈利扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)盈利2.31億港元。

一個(gè)問(wèn)題是，原先分別主攻香港和內(nèi)地的兩個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)，雙雙在內(nèi)地拿地，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)似乎不可避免。而將旗下渝太地產(chǎn)控股權(quán)轉(zhuǎn)由黃云代持，張松橋的考慮或正在于此。

畢竟，沒(méi)有了大股東的關(guān)聯(lián)煩惱，渝太地產(chǎn)在內(nèi)地加碼拿地，也便少了后顧之憂。


來(lái)源：地產(chǎn)K線

作者：李奕和

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