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??文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李?yuàn)檴?/strong>

??過(guò)去一周，有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的利好消息層層疊疊，“第二支箭”射出、龍湖200億額度落地、央媽金融16條等等，多重消息無(wú)不釋放出房企融資環(huán)境的巨大轉(zhuǎn)變。

??盡管如此，長(zhǎng)期以來(lái)被債務(wù)危機(jī)包裹的房企，因現(xiàn)金流短缺帶來(lái)的地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約事件仍層出不窮。

??近日，國(guó)通信托被多名投資者爆料旗下超8億元的信托產(chǎn)品出現(xiàn)無(wú)法正常兌付的情況。

??據(jù)悉，國(guó)通信托投向鄭州世茂云尚城A06、B11地塊的“東興909號(hào)”以及投向合肥世茂國(guó)風(fēng)二區(qū)項(xiàng)目的“東興653號(hào)”兩款信托計(jì)劃均出現(xiàn)違約。截至今年9月底，這兩款信托產(chǎn)品存續(xù)規(guī)模合計(jì)約8.25億元。

??不僅是個(gè)人投資者，A股上市公司“踩雷”國(guó)通信托地產(chǎn)相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品也時(shí)有發(fā)生。

??此前杭州解百（600814.SH）公告稱(chēng)，公司購(gòu)買(mǎi)的“國(guó)通信托·東興870號(hào)國(guó)茂南京特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃”（下稱(chēng)“東興870號(hào)”）信托產(chǎn)品，存在延期兌付風(fēng)險(xiǎn)。

??公告顯示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響，該信托計(jì)劃融資人南京世榮置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“世榮置業(yè)”）未能按約履行債務(wù)，國(guó)通信托決定將該信托計(jì)劃項(xiàng)下各筆融資期限整體延期一年，同時(shí)新增三項(xiàng)增信措施。

??這并非杭州解百首次認(rèn)購(gòu)國(guó)通信托的地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，此前還投資了“東興890號(hào)”，同樣發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約。不過(guò)杭州解百最終收到該信托剩余本金及收益，但并未達(dá)到預(yù)期收益。

??除了杭州解百，今年以來(lái)，安克創(chuàng)新（300866.SZ）、塔牌集團(tuán)（002233.SZ）、微光股份（002801.SZ）、華媒控股（00607.SZ）等多家上市公司先后公告投資的地產(chǎn)信托產(chǎn)品展期，相關(guān)的信托公司包括中建投信托、中融信托、中航信托、民生信托等，踩雷的對(duì)象也大多為頭部房企。

5000萬(wàn)投資陷延期

??資料顯示，杭州解百為一家以零售為主業(yè)，并向健康醫(yī)療、體育等板塊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)拓展的商業(yè)上市公司，主要業(yè)態(tài)有百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心。

??去年8月底，杭州解百董事會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于利用閑置資金購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品的議案》，同意公司購(gòu)買(mǎi)由國(guó)通信托發(fā)行的東興870號(hào)信托產(chǎn)品，投資金額為5000萬(wàn)元，期限為12個(gè)月，預(yù)計(jì)年化收益為7.2%，預(yù)計(jì)收益金額為360萬(wàn)元。

??彼時(shí)，杭州解百稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品的資金為公司自有流動(dòng)資金，不影響公司主營(yíng)業(yè)務(wù)正常開(kāi)展及日常運(yùn)營(yíng)資金的使用需要，這筆投資可以提高資金的使用效率和增加收益。

??從資金最終使用情況來(lái)看，該產(chǎn)品為一款標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)信托，資金最終使用方為世榮置業(yè)。

??資料顯示，世榮置業(yè)成立于2017年7月19日，為世茂集團(tuán)開(kāi)發(fā)南京浦口G24項(xiàng)目所設(shè)的項(xiàng)目公司。目前，世榮置業(yè)由南京碩天置業(yè)有限公司和諸暨文耀房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)（有限合伙）分別持股50%。

??2017年7月7日，經(jīng)過(guò)301輪競(jìng)拍，世茂以49.8億元摘得南京市浦口區(qū)江浦街道光明路以西、浦虹路以南的NO.2017G24地塊，樓面價(jià)1.98萬(wàn)元/㎡，認(rèn)建保障房3.04萬(wàn)㎡。東興870號(hào)信托計(jì)劃募集的資金正是用于世榮置業(yè)在該地塊上開(kāi)發(fā)建設(shè)的“世茂璀璨江山”項(xiàng)目。

??按照杭州解百的認(rèn)購(gòu)時(shí)間，該信托計(jì)劃應(yīng)于今年9月2日到期。然而，杭州解百等來(lái)的卻是延期的消息。

??9月5日，杭州解百公告稱(chēng)，其收到來(lái)自國(guó)通信托的《告知函》，截至東興870號(hào)到期日，融資人未能按約定期限清償債務(wù)，導(dǎo)致該信托計(jì)劃第4期延期。

??而據(jù)最新公告顯示，截至9月23日，杭州解百僅收到此次投資收益291萬(wàn)元以及本金69.37萬(wàn)元，剩余本金4930.63萬(wàn)元尚未收回。

??目前，該信托計(jì)劃項(xiàng)下各筆融資期限整體延期一年，將到期日調(diào)整至2023年9月2日。

??對(duì)此，杭州解百表示，將督促?lài)?guó)通信托密切追蹤融資人及項(xiàng)目情況，盡快向公司兌付余下的投資本息。

二次栽坑

??這是杭州解百今年第二次官宣地產(chǎn)信托產(chǎn)品被延期，而上一次也是來(lái)自于國(guó)通信托。

??在投資“東興870號(hào)”之前，杭州解百曾在去年7月9日認(rèn)購(gòu)了同樣由國(guó)通信托管理的“東興890號(hào)融創(chuàng)1890項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”第六期B類(lèi)，認(rèn)購(gòu)金額也同樣為5000萬(wàn)元，投資期限12個(gè)月，預(yù)期收益7.2%。

??該信托資金最終投向的是由武漢融景臻遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“融創(chuàng)1890項(xiàng)目”。雖然背靠大房企，但該信托計(jì)劃仍然出現(xiàn)違約情況。

??6月29日，杭州解百公告，“東興890號(hào)”融資人未能按照合同約定期限向國(guó)通信托支付回購(gòu)價(jià)款及回購(gòu)溢價(jià)款，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。

??不過(guò)幸運(yùn)的是，在召開(kāi)受益人大會(huì)表決通過(guò)向第三方機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓債權(quán)的方案后，杭州解百于7月25日收到該信托剩余本金及收益，但實(shí)際取得收益較預(yù)期收益減少了25.34%。

??連續(xù)兩次經(jīng)歷地產(chǎn)信托違約風(fēng)波，杭州解百調(diào)整了投資方向，其表示，為防范地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)，已從去年9月起暫停了地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品投資。截至目前，其投資的信托產(chǎn)品僅有東興870號(hào)這一筆，存量產(chǎn)品余額為4930.63萬(wàn)元。

上市公司頻踩地雷

??從宏觀環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年起逐步被債務(wù)危機(jī)包裹，A股上市公司“踩雷”地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品時(shí)有發(fā)生。今年以來(lái)，華媒控股、微光股份、塔牌集團(tuán)等多家上市公司紛紛公告投資的地產(chǎn)信托產(chǎn)品展期或進(jìn)入處置觀察期。

??8月22日，地處浙江的上市公司華媒控股公告，2020年9月，其全資子公司與中建投信托簽署《中建投信托·安泉544號(hào)集合資金信托計(jì)劃信托合同》，認(rèn)購(gòu)該信托計(jì)劃2000萬(wàn)元，期限不超過(guò)24個(gè)月，預(yù)期年化收益率7.2%-8.2%。

??該信托計(jì)劃原定今年8月21日到期，但華媒控股只收回了本金和投資收益約272萬(wàn)元，剩余本金1915萬(wàn)元及部分投資收益未能如期兌付。

??同日，購(gòu)買(mǎi)了同一信托產(chǎn)品的微光股份也發(fā)布公告，稱(chēng)其于2020年8月認(rèn)購(gòu)該信托計(jì)劃，今年7月收回213萬(wàn)元，仍有4787萬(wàn)元未如期收回。

??據(jù)了解，安泉544號(hào)信托計(jì)劃總規(guī)模為3.65億元，借款人為杭州碧光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，共同還款人為蚌埠光旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，這兩家公司均系陽(yáng)光城旗下企業(yè)，資金用于其在杭州下城區(qū)三塘單元某地塊上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

??同月，信托“踩雷大戶(hù)”塔牌集團(tuán)和微光股份再次官宣，其投資的“中融-融沛275號(hào)集合資金信托計(jì)劃”將展期11個(gè)月。其中，塔牌集團(tuán)全資子公司認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)元，微光股份認(rèn)購(gòu)5000萬(wàn)元。

??融沛275號(hào)存續(xù)總規(guī)模12億元，信托資金用于對(duì)海倫堡旗下的上海先盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，最終用于上海嘉定“南翔新猗園生活廣場(chǎng)項(xiàng)目”建設(shè)。

??但受疫情影響，該項(xiàng)目于今年3月底開(kāi)始封閉管理，疫情期間項(xiàng)目完全停工停售，直至6月1日解除封閉管理，由此導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和正常開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售受到嚴(yán)重影響，項(xiàng)目去化及資金回籠不及預(yù)期。

??截至10月20日，微光股份贖回本金1375萬(wàn)元；截至8月1日，塔牌集團(tuán)全資子公司僅收到本金83.33萬(wàn)元和投資收益80.28萬(wàn)元。

??在此之前兩個(gè)月，安克創(chuàng)新發(fā)布公告，就斥資1億元購(gòu)買(mǎi)的“中航651號(hào)信托”理財(cái)產(chǎn)品待回收本金及投資收益存在逾期風(fēng)險(xiǎn)一事，回復(fù)深交所的關(guān)注函。該產(chǎn)品底層資產(chǎn)為陽(yáng)光城旗下長(zhǎng)沙中泛置業(yè)有限公司的“陽(yáng)光城·長(zhǎng)沙尚東灣”項(xiàng)目。

??針對(duì)該信托產(chǎn)品出現(xiàn)逾期風(fēng)險(xiǎn)的原因，安克創(chuàng)新回復(fù)深交所稱(chēng)，受宏觀環(huán)境、政策調(diào)控、新冠疫情等因素影響，地產(chǎn)行業(yè)整體下行，借款人和擔(dān)保人出現(xiàn)流動(dòng)性困難，未能按期支付應(yīng)付的信托貸款本金及利息。

??此外，還有年初時(shí)，民生控股（000416.SZ）披露稱(chēng)，原定于2021年12月31日前完成現(xiàn)金分配的“中國(guó)民生信托-至信772號(hào)榮盛地產(chǎn)”，截至2022年1月12日，目前民生控股尚未收到剩余本金3010萬(wàn)元對(duì)應(yīng)的收益。

??對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，信托理財(cái)市場(chǎng)變化較大，對(duì)投資者所應(yīng)具備的投資知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提出了更高的要求，未來(lái)投資信托產(chǎn)品仍需把控制風(fēng)險(xiǎn)放在第一位，獲取收益放在第二位。