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文/樂居財經 徐酒眠

“翻開財務報表，賺到的是一大堆應收賬款。”這是樂居財經《物業(yè)K線》在去年的中期財報季中，關注到的一位物業(yè)股投資者發(fā)出了喟嘆。

地產行業(yè)萎靡，物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶——開發(fā)商們變得捉襟見肘，對物企賬單的優(yōu)先支付度降低。延遲付款導致物業(yè)公司應收賬款激增，在最近幾期業(yè)績“答卷”中，諸多上市物企飽償了一輪或多輪的大規(guī)模計提之殤。

從催收到多起法律訴訟與仲裁，過去的2023年，追債地產儼然是上市物企日程表上重要的事項之一。然而地產行業(yè)持續(xù)低迷，一方面是地產商無力償債的現實，另一方面，即使倒騰出了現金，也幾乎不會優(yōu)先面向物業(yè)結賬。

榮萬家（02146.HK）最近發(fā)布的公告中，甚至直接言明了不會將現金優(yōu)先償還應收款，“根據中國政府【確保交付住宅項目及維護社會穩(wěn)定性】的主要政策，榮盛發(fā)展的現金（受中國相關政府部門監(jiān)管）將優(yōu)先考慮支付預售住宅項目的建設費用及工人的薪金，未經中國相關政府部門的事先同意，不得用于償還未付應收款項?！?/p>

2022年底，雅生活服務（03319.HK）與雅居樂集團（03383.HK）簽訂的一份“抵房協(xié)議”，為物企清收應收款、尤其是關聯(lián)地產方的應收款提供了一個新思路。

受此啟發(fā)，2023年以來，物管圈“以資抵債”潮起。據樂居財經《物業(yè)K線》統(tǒng)計，過去一年至少有10家物企與關聯(lián)方簽訂了14份資產與應收款的抵銷協(xié)議，涉及金額超過25億元。

車位、商鋪、辦公樓、商品房……流水一樣進入上市物企的賬面，的確好過了應收賬款變成計提的壞賬，但也有一個不得不警惕的現實問題：對走輕資產路線的物企而言，這類資產拿到手，若能出售套現，是否賣得上價；若自用或自營，又何時能回本，都需要畫上一個問號。

另一個有趣的現象是，在部分相關案例中，被拿出來抵債的資產項目中，存在實際估值或可預見的收益明顯低于對應抵銷款項金額的情況；且在這個過程中，還時有物企反而又倒貼出了部分資金，比如金科服務、方圓生活服務、鑫苑服務。

接盤超25億資產

縱覽樂居財經《物業(yè)K線》綜合整理的2023年上市物企“以資抵債”協(xié)議圖表，涉及的10家物企分別是雅生活服務、金科服務、榮萬家、方圓生活服務、鑫苑服務、燁星集團、第一服務控股、德商產投服務、融創(chuàng)服務。

它們中，既有頭部大物企，也有規(guī)?！懊阅恪钡男∥锲?。而它們在相關協(xié)議項下，以相關資產完成抵償的應收款項合計約有25.56億元。

從時間上來看，下半年、尤其是臨近年關的一兩個月，相關交易頻起。這不難理解，畢竟又一期的財報季臨近了。從頻次上來看，方圓生活服務年初、年中、年末，均有相關交易推進；金科服務和鑫苑服務則各發(fā)布了兩份相關交易公告。

當然，涉及抵銷應收款數額是關鍵之一。在這個緯度上，遠洋服務、金科服務、榮萬家、鑫苑服務、雅生活服務都有上億的交易額。

其中，去年7月21日，遠洋服務公告稱，將以6.26億苑收購遠洋集團相關資產，涉及4961個車位、168項商用物業(yè)，前者估值4.74億，后者估值1.52億。相關對價以遠洋集團欠遠洋服務的應收賬款抵償。

值得注意的是，根據公告，被收購的車位和商鋪主要是靠租金產生收益，而其2022年的凈利潤僅有42.9萬。

鑫苑服務的相關抵償交易，涉及的款項則是被鑫苑中國違規(guī)用的存款，其中包括：存款本金4.02億，定期存款利息損失2443.82萬元，以及審核調查成本359萬港幣；合計約4.27億。

鑫苑置業(yè)在去年10月31日將多個承租商業(yè)打包進北京鑫苑弘晟商業(yè)管理有限公司（簡稱“鑫苑弘晟商管”），并將全部股權轉讓給鑫苑服務來結清部分仲裁裁決。

這份公告并未披露具體抵償數額，不過按照鑫苑服務今年1月3日披露的另一份六間會所30年經營權公告內容來看，“于本公告日期，鑫苑中國于仲裁裁決項下應付未償還款項總 額 為人民幣30,484,855元”，上述商管公司股權抵償的款項應該就是約有4億元。

此外，值得一提的還有第一服務控股，除了上表總結到的“以資抵債”，其還“開創(chuàng)性”的使出了應收款項轉讓的招數。

去年11月份，第一服務控股顯示將旗下上誠物業(yè)的應收款以1832.52萬元賣給了高管王志蘭（前文鏈接：收購對賭失敗，這家物企提前泄露了）；而后又在一份公告中，虧損約68.42萬將第三方應收變?yōu)榱岁P聯(lián)應收（前文鏈接：榨干物企的最后價值）。

對簿公堂頻發(fā)

“在房企自己都活不好的情況下，很大可能不會去給物業(yè)公司結賬”，過去一年上市物企討債地產，也頗為不易。其中有多家物企甚至房企撕破臉，對簿公堂。

去年4月17日，鑫苑服務與子公司鑫苑科技就抵押事項產生的爭議，向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑(中國)置業(yè)有限公司的仲裁通知。

一個多月后，5月底，金科服務作為原告，向法院起訴了金科股份及其多家控股子公司，要求其立即返還借款本金15億元、截至2023年3月20日的利息3233.27萬元，以及3月21日起至清償日的利息。

11月底，恒大物業(yè)刊發(fā)公告稱，有關其約134億的存款質押被相關銀行強制執(zhí)行一事，其全資附屬公司金碧物業(yè)有限公司（簡稱“金碧物業(yè)”）已向廣東省廣州市中級人民法院提起訴訟，要求責任方償還款項約19.96億元，以及暫計利息約1.5億元。

“目前已采取訴訟、保全、抵房等各種方式，包括各類法律手段維護公司合法權益，推進相關應收賬款盡快回款”，除了此之前，去年6月份，A股獨立第三方物企南都物業(yè)（603506.SH）也曾在4月-5月接待投資者的交流活動記錄表中透露，其已采取法律手段向大客戶綠地集團方追討應收款。

十余起“以資抵債”協(xié)議項下，上市物企與房企清償了逾25億應收款債務，不過物企的應收款壓力依然不小。

樂居財經《物業(yè)K線》此前曾對如期發(fā)布2023年中期業(yè)績報的56家港股物企進行了應收款統(tǒng)計，并將口徑擴大到了貿易應收款、其他應收款、預付款項及預付稅項等。

數據顯示，截至2023年6月30日，56家港股物企的應收款合計超1250億元，較截至2022年12月31日的1093億元增長約14.7%。同期，這56家港股物企創(chuàng)造的總營收約為1267億元。

具體來看，去年上半年，56家港股物企的應收款均值約為22.38億元，超過均值水平的共有18家；而2022年底約為19.51億元，當期超過均值水平的也是有18家。

以貿易應收款為樣本，樂居財經《物業(yè)K線》統(tǒng)計的56家港股物企中，有42家披露了去年上半年關聯(lián)貿易應收款情況，總數額約291億元。即使剔除減值撥備和“以資抵償”部分，余下的也不會是一個小數目。