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樂居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 3月18日18:19，海淀樹村35-1地塊落槌成交。

共10個(gè)買家（含聯(lián)合體）參與現(xiàn)場競拍，經(jīng)過274輪舉牌，最終，中海地產(chǎn)以75.02億元的總價(jià)摘得該地塊，溢價(jià)27.93%。

折合樓面價(jià)10.23萬元/平方米，超過了建發(fā)朱房30地塊，成為北京首個(gè)樓面價(jià)10萬+住宅地塊。

還得是海淀，北京最熱鬧的土拍場子，沒有之一。

該地塊未設(shè)上限價(jià)，由于參與企業(yè)眾多，現(xiàn)場舉牌的激烈程度猶勝朱房土拍。

進(jìn)場房企包括：建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中海地產(chǎn)、中國金茂、海開控股、首開股份、中建壹品、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展，以及招商+華潤聯(lián)合體。

海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項(xiàng)目HD00-0705-0035-1地塊起始價(jià)58.64億元，未設(shè)上限價(jià)與指導(dǎo)價(jià)。

地塊位于上地街道，為R2二類居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑規(guī)模73299.74平方米。

地塊容積率為1.6，控制高度18米，按照層高3米計(jì)算，預(yù)計(jì)為6層洋房。

但實(shí)際地上建面與占地面積的比值為1.84。

出讓文件中也注明了，1.6的容積率是與東側(cè)一條防護(hù)帶統(tǒng)一計(jì)算的結(jié)果，根據(jù)測繪圖，這條防護(hù)帶的占地面積為6074.54平方米。

此外，在地塊北側(cè)，還規(guī)劃有1條東西向街坊路，寬度不小于15米，長約170米，占地面積約2550平方米。

如果再去掉街坊路的面積，0035-1地塊的容積率將超過1.95。

地塊形狀較為規(guī)整，南北長度約為東西寬度的2倍，這種長條地形，頂著1.95容積率上限，建出一個(gè)限高18米洋房社區(qū)，樓間距想必不會太寬裕。

特別是東西樓棟的距離，兩側(cè)基本要卡在建筑紅線邊緣；而北邊較窄的位置，預(yù)計(jì)只能排布一棟樓，并排兩棟很容易出現(xiàn)“握手樓”。

好在0035-2防護(hù)帶地塊在吞噬容積率的同時(shí)也釋放了綠化率，住宅地塊可以適當(dāng)減少綠地做功能服務(wù)用房。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上也提到了一些具體要求，包括遵循城市設(shè)計(jì)的理念，建筑外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等，風(fēng)格簡潔、實(shí)用、美觀，構(gòu)造安全合理，與城市整體風(fēng)貌相融合。

設(shè)計(jì)方案在滿足建筑功能的同時(shí)，注重創(chuàng)造宜人的外部空間，注重建筑文化內(nèi)涵和品質(zhì)，提升建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量。居住小區(qū)的住宅建筑建議增強(qiáng)院落圍合感，沿現(xiàn)狀樹村公園形成連續(xù)的建筑界面。居住地塊內(nèi)部結(jié)合中心花園，強(qiáng)化景觀均好性與社區(qū)歸屬感，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)與樹村公園景觀的融合滲透。

建筑形式、體量、色彩與圓明園遺址公園風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，突顯歷史特色，適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格。住宅應(yīng)采用坡屋頂形式。街區(qū)內(nèi)的居住建筑以暖色調(diào)為主。

樹樹35號地位于北五環(huán)外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里；北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場，生活配套完善；同時(shí)，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

東邊是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華，文脈重地，學(xué)區(qū)屬性極強(qiáng)，海淀最強(qiáng)二派，周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、101學(xué)校（上地分校）等名校。

這是一宗素質(zhì)足以吸引內(nèi)城改善群體的地塊。不論產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)還是地鐵，樹村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

生態(tài)環(huán)境也不錯(cuò)，西、南雙側(cè)公園環(huán)繞，隔著清河是北五環(huán)，沒有噪音問題困擾。

西北兩公里是功德寺雙子地塊，往東兩公里是朱房村雙子地塊。

功德寺雙子觸頂搖號成交；朱房雙子更是足足拍了一下午，400多輪舉牌，最終一塊溢價(jià)17%，一塊溢價(jià)25%，熱度可見一斑。

周邊競品來看，功德寺雙子銷售指導(dǎo)價(jià)10.5萬/㎡；

朱房兩塊地?zé)o指導(dǎo)價(jià)，其中0029地塊成交樓面價(jià)8.92萬/㎡；建發(fā)0030地塊樓面價(jià)更是高達(dá)9.5萬/㎡，預(yù)計(jì)售價(jià)不會低于12萬//㎡。

西邊隔著公園還有兩個(gè)次新盤：

融創(chuàng)學(xué)府壹號院，新型共有產(chǎn)權(quán)商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導(dǎo)價(jià)11.2萬/㎡，扣除政府產(chǎn)權(quán)份額，實(shí)際成交價(jià)約9萬/㎡；

海開圓明天頌，2021年11月開盤，238套房源，同樣是大戶型豪宅，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價(jià)11.5萬/㎡。但近期掛牌的二手房房源，成交價(jià)達(dá)到16.5萬/㎡。