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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳

大開(kāi)大合的房地產(chǎn)時(shí)代，已成為過(guò)去式，眼下在深度調(diào)整期里，能穩(wěn)住基本盤(pán)并謀求增長(zhǎng)，才是可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)思路。

行業(yè)里，仍有不少房企，可以作為當(dāng)下地產(chǎn)商生存發(fā)展的樣本。比如老牌房企合生創(chuàng)展，其去年實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收、核心利潤(rùn)的雙增。

3月28日，合生創(chuàng)展發(fā)布2024年財(cái)報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，該公司營(yíng)業(yè)收入為378億港元，同比上升10%；其中房地產(chǎn)板塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%。核心利潤(rùn)為42.45億港元，同比上漲49%。

合生創(chuàng)展優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、憑借輕資產(chǎn)輸出構(gòu)筑現(xiàn)金流的護(hù)城河、用高品質(zhì)交付夯實(shí)穿越周期的基礎(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展模式。

債務(wù)壓降，夯實(shí)財(cái)務(wù)基本面

合生創(chuàng)展向來(lái)秉承的是審慎的投資策略，對(duì)于財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制，也頗為注重。

在許多房企仍為化債奔忙的當(dāng)下，合生創(chuàng)展的境外公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)已清零，境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)存量?jī)H剩一單有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)抵押的CMBS。這樣的債務(wù)水平，遠(yuǎn)低于同業(yè)。

歸根結(jié)底，合生創(chuàng)展原本就不是一家依靠杠桿推動(dòng)發(fā)展的房企，而且，從2022年開(kāi)始，它便有計(jì)劃地下調(diào)負(fù)債總額。

據(jù)其披露，該公司的負(fù)債額，已從2021年底的1152億港元，縮減至2024年底的751億港元，連續(xù)三年壓降負(fù)債401億港元，累計(jì)降幅約35%，年均降幅超過(guò)10%。

而其債務(wù)成本也持續(xù)降低，約320億港元貸款通過(guò)主動(dòng)談判降低了合同利率，新增貸款嚴(yán)格控制成本。

截至2024年末，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)約為2570億港元，流動(dòng)資產(chǎn)總額約為1470億港元，剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為57%，負(fù)債水平較為合理，保持著較為充裕的流動(dòng)性。

輕資產(chǎn)輸出，構(gòu)筑現(xiàn)金流護(hù)城河

拿地、蓋樓，再到賣(mài)樓的重資產(chǎn)邏輯，已成為舊有模式，當(dāng)下的房企，更多注重的是輕重結(jié)合，尤其是通過(guò)輕資產(chǎn)輸出，來(lái)保證現(xiàn)金流的細(xì)水長(zhǎng)流，以及經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健。

從目前來(lái)看，合生創(chuàng)展已通過(guò)地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊協(xié)同發(fā)展，構(gòu)成了其完整的商業(yè)生態(tài)，可謂是“多點(diǎn)開(kāi)花”。

在這其中，商業(yè)板塊的表現(xiàn)，以及高端住宅項(xiàng)目的代建代售，尤為值得關(guān)注。

合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊業(yè)務(wù)，遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無(wú)錫等城市，擁有100余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，超過(guò)80%的項(xiàng)目分布在“北上廣深”四大一線(xiàn)城市。

財(cái)報(bào)顯示，該公司的商業(yè)板塊在去年保持增長(zhǎng)，總營(yíng)業(yè)收入達(dá)50.8億港元，較同期上漲3%，

合生創(chuàng)展自有核心品牌合生匯，多年來(lái)持續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力。北京朝陽(yáng)合生匯、上海五角場(chǎng)合生匯、北京昌平超極合生匯等，均在2024年有著不錯(cuò)的表現(xiàn)。而2025年，合生創(chuàng)展預(yù)計(jì)將有兩個(gè)重量商業(yè)項(xiàng)目推入市場(chǎng)。

多年的商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)備受認(rèn)可，使得合生創(chuàng)展的品牌輸出，得以實(shí)現(xiàn)。

經(jīng)過(guò)三年的輕資產(chǎn)管理輸出拓展，合生創(chuàng)展已跑通了該模式。截至2024年底，其獨(dú)立第三方的簽約管理面積已達(dá)186萬(wàn)平方米，較去年年底109萬(wàn)平方米，上漲70%。

而由于高端住宅縵系逆市高去化率，合生創(chuàng)展的代建代售生意，也開(kāi)始嶄露頭角。

據(jù)合生創(chuàng)展方面透露，公司的代建代售，同樣聚焦承接一線(xiàn)城市高端項(xiàng)目，以縵系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)重塑合作方資產(chǎn)價(jià)值。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年，合生創(chuàng)展的代建代售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額48.21億元。以北京“縵云ONE”為代表，2024年實(shí)現(xiàn)27.37億元銷(xiāo)售額，鞏固其在高端市場(chǎng)的品牌壁壘與客戶(hù)粘性。

高品質(zhì)交付，堅(jiān)守穿越周期的底層邏輯

今年3月，兩會(huì)定調(diào)全年方向，“穩(wěn)住樓市股市”首次寫(xiě)入總體要求，并明確“建設(shè)好房子”作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向。這表明，對(duì)于樓市的調(diào)控，以及房子質(zhì)量的要求，將進(jìn)入新的階段。

近年來(lái)，消費(fèi)者更為注重房子的品質(zhì)，而當(dāng)行業(yè)沉淀下來(lái)，房企也意識(shí)到，只有把產(chǎn)品做好，獲得好的口碑，才能打好穿越周期的基礎(chǔ)。

眼下，樓市優(yōu)化政策持續(xù)推進(jìn)，樓市的回暖在高能級(jí)城市中開(kāi)始展現(xiàn)。

而合生創(chuàng)展作為老牌房企，對(duì)于高端產(chǎn)品的打造已較為成熟，其在重點(diǎn)布局的一線(xiàn)城市與二線(xiàn)核心城市里，獲得了較高的去化率。

尤其是高端住宅縵系品牌，誕生六年來(lái)，品牌溢價(jià)能力快速提升，如今已成合生創(chuàng)展的拳頭產(chǎn)品。如今，合生創(chuàng)展的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入中70%以上，來(lái)自于縵系產(chǎn)品。

去年，合生創(chuàng)展年內(nèi)交付總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米。財(cái)報(bào)顯示，截至2024年底，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%；平均交樓價(jià)格36702港元，同比上漲100%。

得益于高額的交樓收入和高毛利率，合生創(chuàng)展2024年未扣除少數(shù)股東權(quán)益下的核心利潤(rùn)約為42億港元，同比大漲49%。