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文/樂居財經 曾樹佳

大開大合的房地產時代，已成為過去式，眼下在深度調整期里，能穩(wěn)住基本盤并謀求增長，才是可持續(xù)的經營思路。

行業(yè)里，仍有不少房企，可以作為當下地產商生存發(fā)展的樣本。比如老牌房企合生創(chuàng)展，其去年實現(xiàn)了營收、核心利潤的雙增。

3月28日，合生創(chuàng)展發(fā)布2024年財報。報告期內，該公司營業(yè)收入為378億港元，同比上升10%；其中房地產板塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%。核心利潤為42.45億港元，同比上漲49%。

合生創(chuàng)展優(yōu)化債務結構、憑借輕資產輸出構筑現(xiàn)金流的護城河、用高品質交付夯實穿越周期的基礎，從而實現(xiàn)高質量發(fā)展模式。

債務壓降，夯實財務基本面

合生創(chuàng)展向來秉承的是審慎的投資策略，對于財務的風險控制，也頗為注重。

在許多房企仍為化債奔忙的當下，合生創(chuàng)展的境外公開市場債務已清零，境內公開市場存量僅剩一單有商業(yè)物業(yè)資產抵押的CMBS。這樣的債務水平，遠低于同業(yè)。

歸根結底，合生創(chuàng)展原本就不是一家依靠杠桿推動發(fā)展的房企，而且，從2022年開始，它便有計劃地下調負債總額。

據其披露，該公司的負債額，已從2021年底的1152億港元，縮減至2024年底的751億港元，連續(xù)三年壓降負債401億港元，累計降幅約35%，年均降幅超過10%。

而其債務成本也持續(xù)降低，約320億港元貸款通過主動談判降低了合同利率，新增貸款嚴格控制成本。

截至2024年末，合生創(chuàng)展總資產約為2570億港元，流動資產總額約為1470億港元，剔除合約負債后的資產負債率為57%，負債水平較為合理，保持著較為充裕的流動性。

輕資產輸出，構筑現(xiàn)金流護城河

拿地、蓋樓，再到賣樓的重資產邏輯，已成為舊有模式，當下的房企，更多注重的是輕重結合，尤其是通過輕資產輸出，來保證現(xiàn)金流的細水長流，以及經營的穩(wěn)健。

從目前來看，合生創(chuàng)展已通過地產、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊協(xié)同發(fā)展，構成了其完整的商業(yè)生態(tài)，可謂是“多點開花”。

在這其中，商業(yè)板塊的表現(xiàn)，以及高端住宅項目的代建代售，尤為值得關注。

合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊業(yè)務，遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等城市，擁有100余個商業(yè)地產項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，超過80%的項目分布在“北上廣深”四大一線城市。

財報顯示，該公司的商業(yè)板塊在去年保持增長，總營業(yè)收入達50.8億港元，較同期上漲3%，

合生創(chuàng)展自有核心品牌合生匯，多年來持續(xù)保持強勁的增長動力。北京朝陽合生匯、上海五角場合生匯、北京昌平超極合生匯等，均在2024年有著不錯的表現(xiàn)。而2025年，合生創(chuàng)展預計將有兩個重量商業(yè)項目推入市場。

多年的商業(yè)經營經驗備受認可，使得合生創(chuàng)展的品牌輸出，得以實現(xiàn)。

經過三年的輕資產管理輸出拓展，合生創(chuàng)展已跑通了該模式。截至2024年底，其獨立第三方的簽約管理面積已達186萬平方米，較去年年底109萬平方米，上漲70%。

而由于高端住宅縵系逆市高去化率，合生創(chuàng)展的代建代售生意，也開始嶄露頭角。

據合生創(chuàng)展方面透露，公司的代建代售，同樣聚焦承接一線城市高端項目，以縵系產品標準重塑合作方資產價值。

據統(tǒng)計，2024年，合生創(chuàng)展的代建代售業(yè)務貢獻銷售額48.21億元。以北京“縵云ONE”為代表，2024年實現(xiàn)27.37億元銷售額，鞏固其在高端市場的品牌壁壘與客戶粘性。

高品質交付，堅守穿越周期的底層邏輯

今年3月，兩會定調全年方向，“穩(wěn)住樓市股市”首次寫入總體要求，并明確“建設好房子”作為產業(yè)轉型方向。這表明，對于樓市的調控，以及房子質量的要求，將進入新的階段。

近年來，消費者更為注重房子的品質，而當行業(yè)沉淀下來，房企也意識到，只有把產品做好，獲得好的口碑，才能打好穿越周期的基礎。

眼下，樓市優(yōu)化政策持續(xù)推進，樓市的回暖在高能級城市中開始展現(xiàn)。

而合生創(chuàng)展作為老牌房企，對于高端產品的打造已較為成熟，其在重點布局的一線城市與二線核心城市里，獲得了較高的去化率。

尤其是高端住宅縵系品牌，誕生六年來，品牌溢價能力快速提升，如今已成合生創(chuàng)展的拳頭產品。如今，合生創(chuàng)展的房地產銷售收入中70%以上，來自于縵系產品。

去年，合生創(chuàng)展年內交付總建筑面積達80萬平方米。財報顯示，截至2024年底，合生創(chuàng)展地產板塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%；平均交樓價格36702港元，同比上漲100%。

得益于高額的交樓收入和高毛利率，合生創(chuàng)展2024年未扣除少數股東權益下的核心利潤約為42億港元，同比大漲49%。