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文/樂居財(cái)經(jīng) 王敏

又一地產(chǎn)央企開啟區(qū)域調(diào)整大動(dòng)作！

6月24日，招商蛇口發(fā)布公告，董事會(huì)同意公司根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展和管理需要，在總部層面新成立資產(chǎn)管理部，將風(fēng)險(xiǎn)管理部/法律合規(guī)部/審計(jì)稽核部分拆為風(fēng)險(xiǎn)管理部/法律合規(guī)部、審計(jì)稽核部。

在開發(fā)業(yè)務(wù)層面，減少管理層級(jí)，取消華東區(qū)域、華南區(qū)域、華西區(qū)域、華北區(qū)域和江南區(qū)域五個(gè)區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。

其實(shí)，早在6月初的時(shí)候，就有媒體傳出消息，招商蛇口將逐漸取消全國(guó)五大區(qū)域平臺(tái)，公司組織架構(gòu)從三級(jí)管控體系轉(zhuǎn)向到二級(jí)管控體系。

拉長(zhǎng)時(shí)間來看，2024年初，招商蛇口就將原有七大區(qū)域合并為五大區(qū)域；2025年初，又在華東與江南區(qū)域內(nèi)部啟動(dòng)整合。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次調(diào)整可以說是招商蛇口自2024年以來進(jìn)行的一系列組織變革的延續(xù)和升級(jí)。這意味著這家老牌央企，徹底告別了“集團(tuán)-區(qū)域-城市”三級(jí)管控模式。

在2024年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰提到，公司2024年選擇以“精進(jìn)”作為貫穿全年的關(guān)鍵，堅(jiān)持“精耕細(xì)作、穩(wěn)中求進(jìn)”。

從招商蛇口的業(yè)績(jī)分布來看，2024年，招商蛇口各個(gè)區(qū)域的業(yè)績(jī)分布主要集中于華東區(qū)域、江南區(qū)域、華南區(qū)域及華西區(qū)域。

招商蛇口2024年年報(bào)顯示，江南區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域、華西區(qū)域分別貢獻(xiàn)營(yíng)收為505.87億元、422.43億元、374.11億元和313.87億元，占總營(yíng)收的比重分別為28.27%、23.61%、20.91%和17.54%。

2024年，招商蛇口新入市23個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，新增經(jīng)營(yíng)面積101萬(wàn)平方米。此外，年內(nèi)新增簽約輕資產(chǎn)管理面積約91萬(wàn)平方米，管理輸出項(xiàng)目位于上海、南京、無錫、成都、武漢等核心城市。

招商蛇口今年在土地市場(chǎng)上的投資有所放開。

今年前5個(gè)月，招商蛇口權(quán)益拿地金額為206億元，去年同期則為67億元，根據(jù)公開資料可知，招商蛇口主要聚焦的北京、上海、南京、長(zhǎng)沙和溫州，仍然是其核心布局的城市。

一位房企華東區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這種變化背后的直接驅(qū)動(dòng)因素其實(shí)是行業(yè)環(huán)境變了。

該人士還表示，以前房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期，企業(yè)項(xiàng)目多，區(qū)域分散，采用三級(jí)架構(gòu)能更好管理各地項(xiàng)目，但現(xiàn)在市場(chǎng)下行，利潤(rùn)變薄，企業(yè)管理效率就變得更加重要。在這種背景下三級(jí)架構(gòu)就顯得層級(jí)多、決策慢，而且區(qū)域公司和城市公司一些職能和部門人員重復(fù)設(shè)置，企業(yè)成本高居不下，就不能適應(yīng)當(dāng)下的發(fā)展需求。

實(shí)際上，今年以來，多家國(guó)央企進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等頭部央企進(jìn)行了區(qū)域公司的合并，金茂則是直接撤銷所有的區(qū)域公司。

具體來看，2024年2月，中交地產(chǎn)撤銷了旗下所有7個(gè)華中、華東、西南、西北、華南、華北以及津雄區(qū)域公司，與此同時(shí)還將原先的16個(gè)城市公司重組為9個(gè)，并由集團(tuán)總部直管。

今年年初，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)也在今年開啟組織架構(gòu)調(diào)整，保利發(fā)展對(duì)部分區(qū)域公司進(jìn)行合并，涉及江蘇、浙江、山東、遼寧四大區(qū)域；中海地產(chǎn)則是合并沈陽(yáng)公司和大連公司，整合為遼寧公司。

今年3月，中國(guó)金茂也撤銷了原有的華東、華北、華南、華中、西南五大區(qū)域公司，20個(gè)城市公司則重組整合為14個(gè)。

此外，萬(wàn)科、華潤(rùn)、綠城、保利等頭部房企也都對(duì)區(qū)域公司進(jìn)行了收縮合并。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，過去的房地產(chǎn)主要處于一種盲目擴(kuò)張狀態(tài)，因此不斷增加區(qū)域公司并將權(quán)利下放，對(duì)公司搶占市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模十分有效。而進(jìn)入調(diào)整期之后，行業(yè)開始回歸產(chǎn)品本身，更看重質(zhì)量而非規(guī)模，在銷售疲軟的情況下，規(guī)模越大反而越容易拖累公司現(xiàn)金流。

克而瑞分析，對(duì)于大多數(shù)房企而言，2025年仍需開源節(jié)流，提高人均效能，同時(shí)聚焦核心城市住宅開發(fā)，首先確保項(xiàng)目盈利，保障企業(yè)盈利。