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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

地產(chǎn)人素來愛學習。

十多年前，華南的萬科，華東的綠城，西南的龍湖，都是業(yè)內(nèi)的爭相取經(jīng)的學習對象。

但這幾年，大家學習的一家房企，竟是來自河南的一家小型房企——金沙地產(chǎn)。

就像許昌的胖東來一樣，深耕商丘的金沙地產(chǎn)，被譽為地產(chǎn)界的河南“胖東來”。幾乎每天，都有全國各地房企參觀團來考察學習金沙。

在2024年的地產(chǎn)銷售百強榜上，甚至看不到金沙的身影。金沙地產(chǎn)所處的城市，也不是熱門的一二線，而是三線城市商丘，它經(jīng)過18年開發(fā)了43個樓盤。

金沙地產(chǎn)是用怎樣的方式火出了圈？

01

金沙地產(chǎn)的主體公司為河南金沙置業(yè)集團有限公司（簡稱“金沙置業(yè)”）。

它成立于2018年，注冊資本10000萬元，毛志敏和楊利民分別持股60%和40%，毛永杰為財務負責人。

目前，金沙置業(yè)旗下20家子公司，清一色都是100%持股。在地產(chǎn)圈，這樣的現(xiàn)象十分罕見。

尤其是行業(yè)下行，不管是民企還是央國企地產(chǎn)商，都喜歡抱團取暖，共同拿地，降低風險，同時減輕資金壓力。

但金沙置業(yè)卻特立獨行，獨自拿地開發(fā)。這樣一來，資金壓力其實不小。

而且這兩三年，房企接連暴雷，民企基本不敢拿地，金沙卻沒有停止拿地，做到了很多規(guī)模房企“做不到”的奇跡。

眾所周知，地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，金沙地產(chǎn)的錢從何處來？

一來，金沙地產(chǎn)沒有上市，不能從公開渠道融資。對于這樣的中小民營房企而言，股權(quán)出質(zhì)就成為它們搞錢的重要出路。

但樂居財經(jīng)查閱了金沙置業(yè)旗下所有企業(yè)，卻沒有發(fā)現(xiàn)它有股權(quán)出質(zhì)的動作。

當然，還有不少地產(chǎn)老板名下因為有大量金融、小貸公司，通過“左右手”互倒，也可以弄到不少錢。但金沙地產(chǎn)兩位老板名下卻很“干凈”。

在地產(chǎn)圈，毛志敏和楊利民究竟從哪里搞來真金白銀進行地產(chǎn)開發(fā)，至今成謎。

另有業(yè)內(nèi)人士評價，在高周轉(zhuǎn)時代，金沙也堅持不欠賬不借錢，而且負債為0。這更不容易了。

02

但金沙置業(yè)名下公司，卻屢屢因為違規(guī)，收到罰單。

其中，子公司商丘碧勝置業(yè)，曾在南京路南、紫荊路西、宇航路北建設的睢陽區(qū)遠大凱旋城（國安城）建設項目，小區(qū)南側(cè)大門及13#樓未經(jīng)允許私自加建及改變規(guī)劃審批內(nèi)容進行建設，被商丘市自然資源和規(guī)劃局責令停止建設，罰款共計187498元。

另外，子公司民權(quán)縣金興置業(yè)，曾因為未經(jīng)批準擅自占用城市道路，未經(jīng)批準擅自挖掘城市道路，以及施工工地部分裸露土方未采取覆蓋和灑水抑塵，收到多張行政罰單和環(huán)保罰單。

金沙的發(fā)家地并不是商丘，而是商丘下轄的一個小縣城——柘城。

還有子公司柘城縣金信置業(yè)在2020年開發(fā)國安府樓盤時，委托河南畫商文化傳播印制宣傳彩頁在金沙國安府售樓部進行宣傳銷售，彩頁中明確印有”國安府采用兩手準備（市政供暖主管道到位前自購燃氣鍋爐供暖，市政供暖管道到位后對接市政供暖管道），真正實現(xiàn)小區(qū)集中供服。”的內(nèi)容。

該樓盤于2023年6月份交房，在供暖周期內(nèi)因市政供暖管道不到位，公司資金緊張，未能自購燃氣鍋爐供暖，沒能做到宣傳銷售的條件。

去年年中，柘城縣市場監(jiān)督管理局處以柘城縣金信置業(yè)3200元罰款。

柘城縣金信置業(yè)還因為違規(guī)收取燃氣開口費，卷入輿論漩渦。

事件起因為，柘城縣國安府小區(qū)的一位業(yè)主反饋，金沙國安府小區(qū)于2022年7月24、25號兩天交房，交房后2020年4月份所收天然氣開口費2800元是不合理收費，至今仍未退回。

相關(guān)部門回復稱，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)燃氣工程安裝收費的指導意見》(發(fā)改價格〔2019〕1131號)精神，自2019年6月27日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、燃氣企業(yè)不得向商品房買受人單獨收取燃氣工程安裝費，您于上述時間節(jié)點之后簽訂《商品房買賣合同》，按文件要求不得單獨收取燃氣工程安裝費。

柘城縣市場監(jiān)督管理局已督促柘城縣金信置業(yè)有限公司（2022年）9月中旬前退款完畢。

此外，2023年，柘城縣金信置因未按建設工程規(guī)劃許可證批準內(nèi)容進行建設，被柘城縣城鄉(xiāng)綜合行政執(zhí)法局罰款91408.5元。

除了子公司罰單不斷，金沙置業(yè)還有孫公司商丘金發(fā)置業(yè)也收到了處罰。

商丘金發(fā)置業(yè)開發(fā)的“金沙國安天悅房地產(chǎn)項目”工程。公司開發(fā)資質(zhì)為二級（證書編號：41140300592），資質(zhì)限承擔建筑面積25萬平方米以下（分期開發(fā)的項目按項目總規(guī)模計算）的房地產(chǎn)開發(fā)項目。經(jīng)查該項目總建筑面積324211.93平方米，超出資質(zhì)上限74211.93平方米，超越資質(zhì)等級限制面積29.6%。

2024年3月，商丘金發(fā)置業(yè)被商丘市住房和城鄉(xiāng)建設局處罰7萬元。

03

除了金沙置業(yè)，毛志敏和楊利民名下還有鄭州金沙置業(yè)（成立2008年），分持持股21.9048%和78.0952%。

鄭州金沙置業(yè)此前的大股東是楊愛民，他原來持股66.6667%。

離奇的是，楊愛民于2021年退出鄭州金沙置業(yè)。同年，河南金沙置業(yè)集團也從鄭州金沙置剝離了出來。

目前，楊愛民名下投資了河南國安投資和柘城縣華悅景觀養(yǎng)護。

其中，河南國安投資由楊愛民和楊政分別持股51%和49%，它名下大多是與地產(chǎn)相關(guān)的建筑工程、門窗、造園工程、園林綠化、營銷策劃、裝飾工程類企業(yè)。此外，它還持有河南柘城農(nóng)村商業(yè)銀行的部分股權(quán)。

另據(jù)了解，金沙地產(chǎn)建立完整的供應鏈體系。從景觀公司開始，它逐步建立起了裝飾裝修公司、建筑公司、門窗廠和科技公司等專業(yè)公司，全力保障精細化理念落地。

河南國安投資，是否就是金沙地產(chǎn)所言的供應鏈體系？

當然，自有供應鏈的最大好處就是，沒有中間商賺差價，可以省下一大筆成本。

雖然在鄭州金沙置業(yè)分道揚鑣，但楊愛民和毛志敏、楊利民仍有剪不斷的聯(lián)系。

例如，河南國安投資和金沙置業(yè)子公司商丘國安置業(yè)，共同成立了夏邑縣國勝置業(yè)。

眼下，鄭州金沙置業(yè)名下仍有2家全資子公司，包括商丘信沙置業(yè)和河南崇麗置業(yè)。

其中，商丘信沙置業(yè)旗下全資子公司商丘國信置業(yè)，在今年2月被列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額92.6 萬元。

更早之前2023年，相關(guān)部門對商丘國信置業(yè)進行檢查時，發(fā)現(xiàn)其場所消防設施、器材未保持完好有效，商丘市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)消防救援大隊給予1萬元處罰。

在地產(chǎn)圈，毛志敏和楊利民很低調(diào)，甚至連企業(yè)官微都沒有這兩人的蹤跡。毛志敏更像是“甩手掌柜”，將公司交給總裁張永濤。

小道消息稱，為了學習永威，金沙創(chuàng)始人楊利民甚至在永威開發(fā)的樓盤買了房。

學成之后更是青出于藍，不管是設計、建造還是施工以及后期物業(yè)服務，只要發(fā)現(xiàn)“不夠美、不夠好”，直接自己砸。