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北京進(jìn)深 徐迪 7月3日，石景山璟悅長安預(yù)售許可預(yù)告，備案名為璟悅家園。

16棟住宅樓一次性取證，準(zhǔn)售面積7.41萬㎡。

璟悅長安所在首鋼設(shè)備處收儲(chǔ)項(xiàng)目1617-0001、0003地塊成交于今年2月8日，由首鋼房地產(chǎn)以28.01億元底價(jià)摘得，住宅樓面價(jià)約3.2萬元/㎡。

0001地塊為綜合性商服用地，地上建筑規(guī)模2.73萬㎡，控高36米，綠地率20%；

0003地塊為二類居住用地，地上建面7.59萬㎡，控高60米（局部80米），綠化率為30%。

0003住宅地塊即璟悅長安項(xiàng)目，規(guī)劃16棟6-18F洋房+小高層，層高3米-3.1米。

01

建設(shè)單位在回復(fù)方案公眾反饋意見中提到，項(xiàng)目依據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》要求，打造設(shè)計(jì)合理、形式多元、場(chǎng)景多樣的住宅陽臺(tái)。

陽臺(tái)為開敞式內(nèi)凹陽臺(tái)。一方面，內(nèi)凹陽臺(tái)可通過與建筑立面的深度融合，增強(qiáng)立體感與韻律感，提升整體視覺效果；另一方面，在寒冷地區(qū)，凹陷結(jié)構(gòu)可減少冷風(fēng)直吹，提升保溫效果。

本項(xiàng)目南北兩側(cè)陽臺(tái)進(jìn)深均不大于1.8米，面積計(jì)算均符合規(guī)范要求。

項(xiàng)目1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、10號(hào)樓一層局部設(shè)置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間，作為居民公共活動(dòng)、交往空間使用。本項(xiàng)目架空層設(shè)置符合相關(guān)要求。

作為新規(guī)產(chǎn)品，項(xiàng)目有4棟樓做了首層局部架空層，分別是北排的1-3#樓，以及南面正門連著的10#樓。

兩道景觀大門，央景下沉?xí)?，外?000平米室內(nèi)健身房。

配置稱得上是“好房子”，但部分樓棟排布過密，18層總高近55米的樓層，南北間距僅10米左右，北排甚至只有9米出頭。

具體來看，4#-7#樓均為18層，總高54.6米，與北排的1#-3#樓南北間距分別為11.12米、10.05米、9.07米和9.01米。

最南排12#樓17層，總高51.6米，與北側(cè)8#樓距離13.7米；

13#和14#樓均為10層洋房，高度在30米，與北側(cè)10#樓距離分別為10.27米和9.96米。

地塊正南正北朝向，東西略長，非常適合打造大面寬產(chǎn)品。

但在16棟住宅樓里，罕見地出現(xiàn)了兩棟東西朝向的廂房。

分別是位于小區(qū)西南角的8#樓和東南角的16#樓，其中8#樓是唯一的6層洋房。

小區(qū)南北各有一處地下車庫出入口 景觀大門，南側(cè)1#門占地面積更大，為正門。

北門連著的2#樓，旁邊是一棟3層高的配套樓，按照規(guī)劃配建了30㎡黨群服務(wù)中心，1000平米室內(nèi)體育設(shè)施，以及一處100㎡公共廁所。

出讓文件中提到，上述公服配套設(shè)施無償移交相關(guān)主管部門，所以是對(duì)外開放的配套，不為小區(qū)業(yè)主專用。

兩道大門分別連接了一棟住宅樓，大門直接進(jìn)到住宅樓，不常見的設(shè)計(jì)。

這兩棟樓均為首層架空，對(duì)于這兩棟樓的業(yè)主來說，動(dòng)線是從府門直進(jìn)宅門，穿過架空層才是下沉庭院。

優(yōu)點(diǎn)是離大門近，回家方便；缺點(diǎn)是“穿堂風(fēng)”，隱私性比較差，另外這種門對(duì)門的“直沖煞”設(shè)計(jì)，有些人會(huì)有所顧忌。

02

產(chǎn)品面積段83㎡-133㎡區(qū)間，做出了11種戶型。

剛需產(chǎn)品為主，133戶型只在中央兩棟18層小高層邊戶，總共70多套；

其余均為110以下戶型，97㎡/107㎡兩種建面占比約80%。

整體看來贈(zèng)送面積不小，根據(jù)戶型不同，東南西北均有陽臺(tái)，進(jìn)深約1.7米，從戶型圖來看，完全是結(jié)構(gòu)內(nèi)建筑；另有側(cè)邊飄窗+轉(zhuǎn)角飄窗等。

陽臺(tái)雖然沒做到通面寬，但南北都有，加上大尺度飄窗，端戶房源為轉(zhuǎn)角飄窗、一整面?zhèn)冗咃h窗。

使用率預(yù)計(jì)能達(dá)到85-90%，當(dāng)前石景山新盤的天花板，80平戶型可做出小三居。

據(jù)悉，項(xiàng)目為滿配精裝，包括全屋華為智能系統(tǒng)、極致收納空間等，趨近于“拎包入住”的程度。

但是部分戶型過于古怪，東西通透，南/北無窗，老式塔樓才有的戶型。

東南角還有十幾套倒階梯式戶型，東邊沒窗戶，北邊只有衛(wèi)生間和廚房有窗；客廳西向陽臺(tái)；雙主臥套房設(shè)計(jì)，西南轉(zhuǎn)角全景飄窗，有一間正對(duì)著入戶門，兩個(gè)衛(wèi)生間有一間為暗衛(wèi)。

頂配133四居兩衛(wèi)，算是最“正?！钡膽粜土恕?/p>

南向三開間，主臥和客廳外接雙聯(lián)陽臺(tái)；

4.1米寬廳，餐客等寬，廚房北邊還有一處內(nèi)嵌陽臺(tái)，1.7米進(jìn)深可以放下市面上任何一款雙開門大冰箱。

整個(gè)西面墻都做了飄窗，除了北邊中間的臥室，其余3個(gè)臥室都有飄窗。

主臥視野絕佳，270度轉(zhuǎn)角陽臺(tái) 側(cè)邊飄窗；主衛(wèi)有近6平米面積，雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)，沒做浴缸，有點(diǎn)浪費(fèi)，收納空間充裕。

全部算下來，133戶型贈(zèng)送面積在16㎡左右。

主力107三居兩衛(wèi)，共3種戶型，內(nèi)部格局差別較大。

B戶型都是邊戶，10米面寬，南向三開間，客廳面寬3.6米，略顯局促；

南陽臺(tái)在客廳和次臥外邊，主臥為轉(zhuǎn)角飄窗；南向次臥沒有衛(wèi)生間，門外做了雙開門的儲(chǔ)藏間；

北臥室窗子朝西；廚房北邊外接1.1米進(jìn)深陽臺(tái)，這個(gè)尺度照理說是設(shè)備平臺(tái)，但看戶型圖標(biāo)記要計(jì)一半面積；

除此之外，主臥有衣帽間，入戶門進(jìn)來4.5㎡的空間，可做玄關(guān)柜和家政間，收納空間豐富。

C戶型分邊戶C1和中間戶C2兩種 ：邊戶面寬10米，中間戶面寬9.5米。

戶型圖做的是一個(gè)南北大兩居版本，南邊客廳和次臥打通；

沒有獨(dú)立玄關(guān)，入戶門左手邊是公衛(wèi)，隔著廚房，沒有緊挨次臥。

107邊戶贈(zèng)送面積超14㎡：南陽臺(tái)10.88㎡ 北陽臺(tái)3.52㎡（C1戶型為3㎡），送一半面積，飄窗7.15㎡全贈(zèng)送。

中間戶贈(zèng)送尺度遠(yuǎn)低于端戶，客廳南陽臺(tái) 廚房北陽臺(tái) 主臥南向飄窗，總計(jì)不到8.5㎡。

B2就那個(gè)是奇葩的階梯戶型，建面95㎡三居兩衛(wèi)。

這個(gè)戶型很難描述，又好又不好的。

好的是四開間朝南，95㎡三個(gè)陽面臥室，估計(jì)只有這種階梯戶型能做到了。

不講究朝向的話，這個(gè)戶型設(shè)計(jì)好了出來的效果會(huì)很驚艷。

雙主臥套房，都是西南轉(zhuǎn)角飄窗，視野很好，但是這個(gè)戶型在小區(qū)西南角，緊挨著圍墻，低層估計(jì)也沒什么景觀可看。

入戶門所在的東側(cè)無窗，客廳西邊是落地窗的大陽臺(tái)，北邊是衛(wèi)間和廚房，南邊是一間小臥室。沒有獨(dú)立餐廳，餐桌可以靠東墻挨著廚房放置，電視和沙發(fā)擺放位置就很尷尬了。

大概能接受這種戶型的，對(duì)沙發(fā)和電視之類傳統(tǒng)配套也不一定是剛需。

不知道這個(gè)戶型會(huì)不會(huì)做樣板間，還挺期待的。

97戶型房源數(shù)量占比四成左右，進(jìn)深14米，面寬7米出頭，接近2:1的比例，戶型狹長，雖然也是南北雙陽臺(tái)，但通透性和采光都很一般，特別是中間戶。

邊戶客廳陽臺(tái)+飄窗，有270度視野，但主衛(wèi)仍然是暗衛(wèi)。

G、H都是東西向戶型，房源數(shù)量不多。

G戶型在小區(qū)西南角的16#樓，和那個(gè)階梯戶型在同一棟樓里。

建面85㎡，在北陽臺(tái)的加持下，做出了三居，全明戶型，得房率應(yīng)該還是挺高的。

最大的缺點(diǎn)是全屋僅有一個(gè)朝向的小窗戶，在主臥衛(wèi)生間里。

H戶型建面82㎡，戶型圖是兩居兩衛(wèi)，東西各一個(gè)，西臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間，暗衛(wèi)；

東邊臥室也可以拆成兩個(gè)小臥室，滿足多成員家庭需求。

03

項(xiàng)目開發(fā)主體北京首景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年3月，注冊(cè)成本1億元，北京首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股。

首鋼地產(chǎn)主要在建房地產(chǎn)項(xiàng)目在北京、重慶、貴陽，總投資額為187.11億元，已投資額113.57億元。

璟悅長安所在地塊屬于新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)東南區(qū)范圍，是未來石景山區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體空間和文化、體育、休閑活動(dòng)集聚區(qū)。

商業(yè)方面有京西大悅城、環(huán)宇薈、喜隆多、六工匯、山姆會(huì)員店等；

醫(yī)療方面有石景山醫(yī)院、朝陽醫(yī)院京西分院、301、302醫(yī)院等三甲醫(yī)院；

教育方面，一諾國際幼兒園、北京市豐臺(tái)一幼、北京市十一學(xué)校石景山學(xué)校、石景山區(qū)北辛安小學(xué)、北京市石景山區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)等。

根據(jù)《“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見的函》，地塊設(shè)計(jì)方案需征得北京京投公司同意意見。

軌道一體化要求體育場(chǎng)南街站B1出入口、無障礙出入 口、安全出口、地下通道等附屬設(shè)施與SS00-1617-0001地塊一體化結(jié)合設(shè)置。

1號(hào)線支線與11號(hào)線二期規(guī)劃在體育場(chǎng)南街站實(shí)現(xiàn)換乘。

這么看來，首鋼璟悅長安日后也算是臨鐵項(xiàng)目，具有相當(dāng)大的出行優(yōu)勢(shì)。

以首鋼為核心，石景山擁有大量的老破小，且商品房較少，隨著近幾年的城市更新，城市界面改善的同時(shí)，板塊新房出現(xiàn)集中放量，但成交情況不甚理想。

首鋼璟悅長安周邊主要在售新盤為中海長安源境和長安玖章，都是中海新城操盤的項(xiàng)目。

長安源境（源境苑）共7棟住宅334套房源，定位剛改，戶型面積段為105-145㎡，南北雙陽臺(tái)。2024年9月21日首開，銷售指導(dǎo)價(jià)7.68萬/㎡，截至2025年4月10日，網(wǎng)簽89套，去化率約27%，成交均價(jià)6.3萬元/㎡。

長安玖章（禧章苑）規(guī)劃建設(shè)8棟7-10F住宅樓，共180套房源，定位高端改善，戶型面積段為183-236㎡平層四居。2024年9月28日首開，銷售指導(dǎo)價(jià)7.68萬/㎡，目前網(wǎng)簽68套，去化率38%，成交均價(jià)7.7萬元/㎡。

再遠(yuǎn)一點(diǎn)的還有中海寰宇天下天鏡（澤瑞苑），2024年3月和6月兩批次共884套房源，目前網(wǎng)簽195套，去化率22%，成交均價(jià)7.2萬/㎡左右。

2023年底入市的首鋼招商北京元璽（元禧景園、元禧雅園），首鋼建投 招商蛇口 香港置地聯(lián)合開發(fā)，14棟住宅樓共818套房源，銷售指導(dǎo)價(jià)7.8萬元/㎡，成交均價(jià)7.3萬/㎡，網(wǎng)簽套數(shù)310套，去化率約38%。