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北京進(jìn)深 徐迪 7月3日，石景山璟悅長(zhǎng)安16棟住宅樓700套房源一次性取證，備案名為璟悅家園。

準(zhǔn)售面積7.41萬(wàn)㎡，預(yù)售均價(jià)7.2萬(wàn)/㎡，總貨值約53.38億元。

均價(jià)最低的12#樓為6.9萬(wàn)/㎡，首層房源6.64萬(wàn)元/㎡起。

均價(jià)最高的6#樓，超過(guò)7.57萬(wàn)元/㎡，次頂層房源單價(jià)接近7.76萬(wàn)元/㎡。

產(chǎn)品面積段83㎡-133㎡區(qū)間，做出了11種戶(hù)型。

剛需產(chǎn)品為主，133戶(hù)型只在中央兩棟18層小高層邊戶(hù)，總共70多套；

其余均為110以下戶(hù)型，97㎡/107㎡兩種建面占比約80%。

1#、4#、7#、9#、10#、11#、12#樓，以及15#樓，均為小高層產(chǎn)品。

主力建面107㎡/108㎡戶(hù)型，少量105戶(hù)型，產(chǎn)權(quán)得房率75.7%-77.2%區(qū)間。

其中，建面108.6㎡兩室兩廳，套內(nèi)面積83.25㎡，產(chǎn)權(quán)得房率76.7%；

建面107.8㎡兩室兩廳，套內(nèi)面積83.23㎡，產(chǎn)權(quán)得房率77.2%；

建面104.93㎡兩室兩廳，套內(nèi)面積79.48㎡，產(chǎn)權(quán)得房率75.7%。

2#、3#、13#、14#樓為洋房，有97㎡邊戶(hù)/中戶(hù)和107㎡兩個(gè)建面3種戶(hù)型，產(chǎn)權(quán)得房率80.9%-83%區(qū)間。

其中，建面110.41㎡三室兩廳，套內(nèi)面積89.32㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約80.9%；

建面95.09㎡三室兩廳，套內(nèi)面積78.37㎡，產(chǎn)權(quán)得房率82.4%；

建面107.62㎡兩室兩廳，套內(nèi)面積89.32㎡，產(chǎn)權(quán)得房率83%。

中央兩棟5#、6#樓為18F小高層，邊戶(hù)為頂配133㎡戶(hù)型，中間戶(hù)為107戶(hù)型。

建面132.94㎡四室兩廳，套內(nèi)面積105.39㎡，產(chǎn)權(quán)得房率79.3%。

小區(qū)東西側(cè)各有一棟東西朝向的廂房。

8#樓共6層12戶(hù)，為起步建面83㎡，產(chǎn)權(quán)得房率76.8%；

16#樓14層退11層，共39戶(hù)，中間戶(hù)為108戶(hù)型以及95㎡“階梯”戶(hù)型，邊戶(hù)為85㎡戶(hù)型，產(chǎn)權(quán)得房率均為78.3%。

其中，建面83.61㎡兩室兩廳，套內(nèi)面積65.47㎡；

建面85.06㎡兩室兩廳，套內(nèi)面積65.33㎡；

建面94.48㎡兩室兩廳，套內(nèi)面積72.56㎡；

建面108.47㎡兩室兩廳，套內(nèi)面積83.31㎡。

璟悅長(zhǎng)安所在首鋼設(shè)備處收儲(chǔ)項(xiàng)目1617-0001、0003地塊成交于今年2月8日，由首鋼房地產(chǎn)以28.01億元底價(jià)摘得，住宅樓面價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡。

0001地塊為綜合性商服用地，地上建筑規(guī)模2.73萬(wàn)㎡，控高36米，綠地率20%；

0003地塊為二類(lèi)居住用地，地上建面7.59萬(wàn)㎡，控高60米（局部80米），綠化率為30%。

0003住宅地塊即璟悅長(zhǎng)安項(xiàng)目，規(guī)劃16棟6-18F洋房+小高層，層高3米-3.1米。

01

建設(shè)單位在回復(fù)方案公眾反饋意見(jiàn)中提到，項(xiàng)目依據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》要求，打造設(shè)計(jì)合理、形式多元、場(chǎng)景多樣的住宅陽(yáng)臺(tái)。

陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)敞式內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)。一方面，內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)可通過(guò)與建筑立面的深度融合，增強(qiáng)立體感與韻律感，提升整體視覺(jué)效果；另一方面，在寒冷地區(qū)，凹陷結(jié)構(gòu)可減少冷風(fēng)直吹，提升保溫效果。

本項(xiàng)目南北兩側(cè)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深均不大于1.8米，面積計(jì)算均符合規(guī)范要求。

項(xiàng)目1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、10號(hào)樓一層局部設(shè)置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間，作為居民公共活動(dòng)、交往空間使用。本項(xiàng)目架空層設(shè)置符合相關(guān)要求。

作為新規(guī)產(chǎn)品，項(xiàng)目有4棟樓做了首層局部架空層，分別是北排的1-3#樓，以及南面正門(mén)連著的10#樓。

兩道景觀(guān)大門(mén)，央景下沉?xí)饧?000平米室內(nèi)健身房。

配置稱(chēng)得上是“好房子”，但部分樓棟排布過(guò)密，18層總高近55米的樓層，南北間距僅10米左右，北排甚至只有9米出頭。

具體來(lái)看，4#-7#樓均為18層，總高54.6米，與北排的1#-3#樓南北間距分別為11.12米、10.05米、9.07米和9.01米。

最南排12#樓17層，總高51.6米，與北側(cè)8#樓距離13.7米；

13#和14#樓均為10層洋房，高度在30米，與北側(cè)10#樓距離分別為10.27米和9.96米。

地塊正南正北朝向，東西略長(zhǎng)，非常適合打造大面寬產(chǎn)品。

但在16棟住宅樓里，罕見(jiàn)地出現(xiàn)了兩棟東西朝向的廂房。

分別是位于小區(qū)西南角的8#樓和東南角的16#樓，其中8#樓是唯一的6層洋房。

小區(qū)南北各有一處地下車(chē)庫(kù)出入口 景觀(guān)大門(mén)，南側(cè)1#門(mén)占地面積更大，為正門(mén)。

北門(mén)連著的2#樓，旁邊是一棟3層高的配套樓，按照規(guī)劃配建了30㎡黨群服務(wù)中心，1000平米室內(nèi)體育設(shè)施，以及一處100㎡公共廁所。

出讓文件中提到，上述公服配套設(shè)施無(wú)償移交相關(guān)主管部門(mén)，所以是對(duì)外開(kāi)放的配套，不為小區(qū)業(yè)主專(zhuān)用。

兩道大門(mén)分別連接了一棟住宅樓，大門(mén)直接進(jìn)到住宅樓，不常見(jiàn)的設(shè)計(jì)。

這兩棟樓均為首層架空，對(duì)于這兩棟樓的業(yè)主來(lái)說(shuō)，動(dòng)線(xiàn)是從府門(mén)直進(jìn)宅門(mén)，穿過(guò)架空層才是下沉庭院。

優(yōu)點(diǎn)是離大門(mén)近，回家方便；缺點(diǎn)是“穿堂風(fēng)”，隱私性比較差，另外這種門(mén)對(duì)門(mén)的“直沖煞”設(shè)計(jì)，有些人會(huì)有所顧忌。

02

產(chǎn)品方面，整體看來(lái)贈(zèng)送面積不少。

根據(jù)戶(hù)型不同，東南西北均有陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1.7米，從戶(hù)型圖來(lái)看，完全是結(jié)構(gòu)內(nèi)建筑；另有側(cè)邊飄窗+轉(zhuǎn)角飄窗等。

陽(yáng)臺(tái)雖然沒(méi)做到通面寬，但南北都有，加上大尺度飄窗，端戶(hù)房源為轉(zhuǎn)角飄窗、一整面?zhèn)冗咃h窗。

使用率預(yù)計(jì)能達(dá)到85-90%，當(dāng)前石景山新盤(pán)的天花板，80平戶(hù)型可做出小三居。

據(jù)悉，項(xiàng)目為滿(mǎn)配精裝，包括全屋華為智能系統(tǒng)、極致收納空間等，趨近于“拎包入住”的程度。

但是部分戶(hù)型過(guò)于古怪，東西通透，南/北無(wú)窗，老式塔樓才有的戶(hù)型。

東南角還有十幾套倒階梯式戶(hù)型，東邊沒(méi)窗戶(hù)，北邊只有衛(wèi)生間和廚房有窗；客廳西向陽(yáng)臺(tái)；雙主臥套房設(shè)計(jì)，西南轉(zhuǎn)角全景飄窗，有一間正對(duì)著入戶(hù)門(mén)，兩個(gè)衛(wèi)生間有一間為暗衛(wèi)。

頂配133四居兩衛(wèi)，算是最“正?！钡膽?hù)型了。

南向三開(kāi)間，主臥和客廳外接雙聯(lián)陽(yáng)臺(tái)；

4.1米寬廳，餐客等寬，廚房北邊還有一處內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，1.7米進(jìn)深可以放下市面上任何一款雙開(kāi)門(mén)大冰箱。

整個(gè)西面墻都做了飄窗，除了北邊中間的臥室，其余3個(gè)臥室都有飄窗。

主臥視野絕佳，270度轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái) 側(cè)邊飄窗；主衛(wèi)有近6平米面積，雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)，沒(méi)做浴缸，有點(diǎn)浪費(fèi)，收納空間充裕。

全部算下來(lái)，133戶(hù)型贈(zèng)送面積在16㎡左右。

主力107三居兩衛(wèi)，共3種戶(hù)型，內(nèi)部格局差別較大。

B戶(hù)型都是邊戶(hù)，10米面寬，南向三開(kāi)間，客廳面寬3.6米，略顯局促；

南陽(yáng)臺(tái)在客廳和次臥外邊，主臥為轉(zhuǎn)角飄窗；南向次臥沒(méi)有衛(wèi)生間，門(mén)外做了雙開(kāi)門(mén)的儲(chǔ)藏間；

北臥室窗子朝西；廚房北邊外接1.1米進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，這個(gè)尺度照理說(shuō)是設(shè)備平臺(tái)，但看戶(hù)型圖標(biāo)記要計(jì)一半面積；

除此之外，主臥有衣帽間，入戶(hù)門(mén)進(jìn)來(lái)4.5㎡的空間，可做玄關(guān)柜和家政間，收納空間豐富。

C戶(hù)型分邊戶(hù)C1和中間戶(hù)C2兩種 ：邊戶(hù)面寬10米，中間戶(hù)面寬9.5米。

戶(hù)型圖做的是一個(gè)南北大兩居版本，南邊客廳和次臥打通；

沒(méi)有獨(dú)立玄關(guān)，入戶(hù)門(mén)左手邊是公衛(wèi)，隔著廚房，沒(méi)有緊挨次臥。

107邊戶(hù)贈(zèng)送面積超14㎡：南陽(yáng)臺(tái)10.88㎡ 北陽(yáng)臺(tái)3.52㎡（C1戶(hù)型為3㎡），送一半面積，飄窗7.15㎡全贈(zèng)送。

中間戶(hù)贈(zèng)送尺度遠(yuǎn)低于端戶(hù)，客廳南陽(yáng)臺(tái) 廚房北陽(yáng)臺(tái) 主臥南向飄窗，總計(jì)不到8.5㎡。

B2就那個(gè)是奇葩的階梯戶(hù)型，建面95㎡三居兩衛(wèi)。

這個(gè)戶(hù)型很難描述，又好又不好的。

好的是四開(kāi)間朝南，95㎡三個(gè)陽(yáng)面臥室，估計(jì)只有這種階梯戶(hù)型能做到了。

不講究朝向的話(huà)，這個(gè)戶(hù)型設(shè)計(jì)好了出來(lái)的效果會(huì)很驚艷。

雙主臥套房，都是西南轉(zhuǎn)角飄窗，視野很好，但是這個(gè)戶(hù)型在小區(qū)西南角，緊挨著圍墻，低層估計(jì)也沒(méi)什么景觀(guān)可看。

入戶(hù)門(mén)所在的東側(cè)無(wú)窗，客廳西邊是落地窗的大陽(yáng)臺(tái)，北邊是衛(wèi)間和廚房，南邊是一間小臥室。沒(méi)有獨(dú)立餐廳，餐桌可以靠東墻挨著廚房放置，電視和沙發(fā)擺放位置就很尷尬了。

大概能接受這種戶(hù)型的，對(duì)沙發(fā)和電視之類(lèi)傳統(tǒng)配套也不一定是剛需。

不知道這個(gè)戶(hù)型會(huì)不會(huì)做樣板間，還挺期待的。

97戶(hù)型房源數(shù)量占比四成左右，進(jìn)深14米，面寬7米出頭，接近2:1的比例，戶(hù)型狹長(zhǎng)，雖然也是南北雙陽(yáng)臺(tái)，但通透性和采光都很一般，特別是中間戶(hù)。

邊戶(hù)客廳陽(yáng)臺(tái)+飄窗，有270度視野，但主衛(wèi)仍然是暗衛(wèi)。

G、H都是東西向戶(hù)型，房源數(shù)量不多。

G戶(hù)型在小區(qū)西南角的16#樓，和那個(gè)階梯戶(hù)型在同一棟樓里。

建面85㎡，在北陽(yáng)臺(tái)的加持下，做出了三居，全明戶(hù)型，得房率應(yīng)該還是挺高的。

最大的缺點(diǎn)是全屋僅有一個(gè)朝向的小窗戶(hù)，在主臥衛(wèi)生間里。

H戶(hù)型建面82㎡，戶(hù)型圖是兩居兩衛(wèi)，東西各一個(gè)，西臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間，暗衛(wèi)；

東邊臥室也可以拆成兩個(gè)小臥室，滿(mǎn)足多成員家庭需求。

03

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體北京首景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2025年3月，注冊(cè)成本1億元，北京首鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%持股。

首鋼地產(chǎn)主要在建房地產(chǎn)項(xiàng)目在北京、重慶、貴陽(yáng)，總投資額為187.11億元，已投資額113.57億元。

璟悅長(zhǎng)安所在地塊屬于新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)東南區(qū)范圍，是未來(lái)石景山區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體空間和文化、體育、休閑活動(dòng)集聚區(qū)。

商業(yè)方面有京西大悅城、環(huán)宇薈、喜隆多、六工匯、山姆會(huì)員店等；

醫(yī)療方面有石景山醫(yī)院、朝陽(yáng)醫(yī)院京西分院、301、302醫(yī)院等三甲醫(yī)院；

教育方面，一諾國(guó)際幼兒園、北京市豐臺(tái)一幼、北京市十一學(xué)校石景山學(xué)校、石景山區(qū)北辛安小學(xué)、北京市石景山區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)等。

根據(jù)《“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)的函》，地塊設(shè)計(jì)方案需征得北京京投公司同意意見(jiàn)。

軌道一體化要求體育場(chǎng)南街站B1出入口、無(wú)障礙出入 口、安全出口、地下通道等附屬設(shè)施與SS00-1617-0001地塊一體化結(jié)合設(shè)置。

1號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)與11號(hào)線(xiàn)二期規(guī)劃在體育場(chǎng)南街站實(shí)現(xiàn)換乘。

這么看來(lái)，首鋼璟悅長(zhǎng)安日后也算是臨鐵項(xiàng)目，具有相當(dāng)大的出行優(yōu)勢(shì)。

以首鋼為核心，石景山擁有大量的老破小，且商品房較少，隨著近幾年的城市更新，城市界面改善的同時(shí)，板塊新房出現(xiàn)集中放量，但成交情況不甚理想。

首鋼璟悅長(zhǎng)安周邊主要在售新盤(pán)為中海長(zhǎng)安源境和長(zhǎng)安玖章，都是中海新城操盤(pán)的項(xiàng)目。

長(zhǎng)安源境（源境苑）共7棟住宅334套房源，定位剛改，戶(hù)型面積段為105-145㎡，南北雙陽(yáng)臺(tái)。2024年9月21日首開(kāi)，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.68萬(wàn)/㎡，截至2025年4月10日，網(wǎng)簽89套，去化率約27%，成交均價(jià)6.3萬(wàn)元/㎡。

長(zhǎng)安玖章（禧章苑）規(guī)劃建設(shè)8棟7-10F住宅樓，共180套房源，定位高端改善，戶(hù)型面積段為183-236㎡平層四居。2024年9月28日首開(kāi)，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.68萬(wàn)/㎡，目前網(wǎng)簽68套，去化率38%，成交均價(jià)7.7萬(wàn)元/㎡。

再遠(yuǎn)一點(diǎn)的還有中海寰宇天下天鏡（澤瑞苑），2024年3月和6月兩批次共884套房源，目前網(wǎng)簽195套，去化率22%，成交均價(jià)7.2萬(wàn)/㎡左右。

2023年底入市的首鋼招商北京元璽（元禧景園、元禧雅園），首鋼建投 招商蛇口 香港置地聯(lián)合開(kāi)發(fā)，14棟住宅樓共818套房源，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.8萬(wàn)元/㎡，成交均價(jià)7.3萬(wàn)/㎡，網(wǎng)簽套數(shù)310套，去化率約38%。