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文/北京進(jìn)深 林振興

京城下半年的第一場(chǎng)土拍，很冷清。

7月3日，北京延慶新城小營(yíng)YQ00-0205-0001地塊落槌，中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中建方程”）以5.6億元底價(jià)拿下，樓面價(jià)為1.55萬(wàn)元/平米。

之所以沒(méi)有那么大的關(guān)注度，一是因?yàn)樗鼘?shí)在太偏遠(yuǎn)了，位于六環(huán)外；二是只有一家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，沒(méi)有對(duì)手，沒(méi)有火藥味。

中建方程拿下延慶地塊，在意料之中。1月初延慶區(qū)2025年土地推介會(huì)上，就出現(xiàn)了它的身影。

在延慶小營(yíng)0001地塊還未正式掛牌前，中建方程孫公司北京一源置業(yè)，就發(fā)出了該地塊的招標(biāo)計(jì)劃。

中建方程是中國(guó)建筑（601668.SH）的全資子公司，也是中建系地產(chǎn)的第九子。

相較于中建智地、中建壹品、中建玖合，中建方程更像是小透明，多在京郊拿地，擅長(zhǎng)棚改拆遷。

它的現(xiàn)任董事長(zhǎng)是周宇騉，2023年從總經(jīng)理位置上提拔的，對(duì)做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)有野心，尤為想在北京大展拳腳。

前不久，周宇騉挖來(lái)了一員大將——原中海地產(chǎn)北方大區(qū)分管營(yíng)銷(xiāo)的高級(jí)副總經(jīng)理刁鵬，任命他為房地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)。

刁鵬是中海地產(chǎn)司齡25年以上的老將，曾統(tǒng)管中海北京整體營(yíng)銷(xiāo)工作。

聽(tīng)說(shuō)此次，刁鵬并不是一個(gè)人出走，而是帶著一條線(xiàn)的人，加入中建方程。

不同于刁鵬，中建方程北京公司黨總支書(shū)記、總經(jīng)理楊洪祿是中建方程的“老人”，他從項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一步步升任為產(chǎn)業(yè)發(fā)展部部門(mén)經(jīng)理，再到現(xiàn)在的城市總。

內(nèi)部會(huì)議上，楊洪祿也曾喊話(huà)，“做大做強(qiáng)北京市場(chǎng)?！?/span>

眼下，刁鵬 楊洪祿的新組合，又會(huì)給中建方程在北京區(qū)域帶來(lái)多大的驚喜？

01

中建方程與延慶有著很深的緣分，它開(kāi)發(fā)了上源府。這個(gè)項(xiàng)目距離本次出讓的小營(yíng)地塊直線(xiàn)600米左右。

2021年底，中建方程子公司——中建京西建設(shè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中建京西”）斥資3.9億元，拿下上源府所在地塊。

上源府也是中建方程在京城首個(gè)獨(dú)立操盤(pán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2024年10月清盤(pán)，網(wǎng)簽均價(jià)3.35萬(wàn)元/平米。

更早之前的2016年，中建方程和中建三局在延慶，共同成立中建京北投資發(fā)展（簡(jiǎn)稱(chēng)“中建京北”），注冊(cè)資本50000萬(wàn)元，兩家分別持股60%和40%。

期間，中建京北還有一個(gè)股東——中國(guó)中建科創(chuàng)集團(tuán)。它在2023年7月，悄悄退出了。

中建京北負(fù)責(zé)延慶最大的棚改項(xiàng)目——小營(yíng)村、石河營(yíng)村棚戶(hù)區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目。

此外，中建京北也是上源府和延慶小營(yíng)0001地塊的一級(jí)土地整理方。

而近期，延慶新盤(pán)的表現(xiàn)，也給中建方程拿地添了一把火。

距離延慶小營(yíng)地塊3公里的住總山瀾賦項(xiàng)目，4月15日取證，7棟4-8層電梯洋房，共174套房源，主推115—135㎡三居四居，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)3萬(wàn)元/㎡。

目前網(wǎng)簽63套，成交均價(jià)2.9萬(wàn) /㎡。兩個(gè)多月時(shí)間，全盤(pán)去化率36%。

兩個(gè)項(xiàng)目體量、容積率相當(dāng)，延慶小營(yíng)地塊預(yù)計(jì)也將是10層以下洋房產(chǎn)品。

雖然延慶小營(yíng)0001地塊，在北京地界上很偏遠(yuǎn)，位于西北六環(huán)外。

但它在延慶本地卻是一塊香餑餑，近延慶鎮(zhèn)政府和延慶區(qū)體育局，距離世園國(guó)際旅游度假區(qū)直線(xiàn)2公里左右。

10分鐘生活圈內(nèi)有多所幼兒園、延慶第三小學(xué)等教育資源，東側(cè)為小營(yíng)小區(qū)，周邊有健身中心、東湖公園等配套。

這塊地不大，用地規(guī)模2.23公頃，規(guī)劃地上建筑面積3.61萬(wàn)平方米，容積率1.62，建筑高度24米（局部30米）。

中建方程需建設(shè)地上建筑規(guī)模約300平方米社區(qū)助殘中心一處，無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)。

本次補(bǔ)倉(cāng)的小營(yíng)0001地塊，是中建方程土地一二級(jí)協(xié)同開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。供地文件里顯示，0001地塊是帶方案入市，定位為改善型樓盤(pán)。

規(guī)劃建設(shè)三排房子，平行排列，共計(jì)328套：89平米88套、109平米156套、125平米72套、140平米12套，層高3米。

02

在北京，中建方程有14家子公司，其中3家已注銷(xiāo)。

除了3家（北京程達(dá)置業(yè)、中建方程投資運(yùn)營(yíng)（北京）、中建京西）為全資子公司，其他都是合資企業(yè)。

在門(mén)頭溝，中建方程和中建信和共同開(kāi)發(fā)中建長(zhǎng)安麓府。

但長(zhǎng)安麓府開(kāi)發(fā)商北京方程信和置業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)“方程信和置業(yè)”），卻被購(gòu)房者王某告上法庭，要求返還商品房認(rèn)購(gòu)定金10萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)，王某發(fā)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)書(shū)第三條約定的總房款與銷(xiāo)售人員承諾的總房款不一致并且當(dāng)場(chǎng)提出質(zhì)疑，“銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)認(rèn)購(gòu)書(shū)是報(bào)給建委備案的，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)會(huì)以承諾的總房款為準(zhǔn)?！?/span>

他認(rèn)為，方程信和置業(yè)及其工作人員利用在認(rèn)購(gòu)書(shū)中虛報(bào)房款誤導(dǎo)消費(fèi)者以為占了很大便宜應(yīng)盡快簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的心理，讓消費(fèi)者做出不理智的決策。

而后，王某多次同銷(xiāo)售人員及銷(xiāo)售總監(jiān)協(xié)商退房退款，“她們都不同意并且威脅說(shuō)退房就沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金?！弊罱K，他將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

最終，法院判決，方程信和置業(yè)返還王某定金5萬(wàn)元。

在京城，中建方程熱衷于棚改安置房項(xiàng)目。

例如，中建京西是門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村南街棚戶(hù)區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目的項(xiàng)目主體。

在順義，子公司中建京東置業(yè)負(fù)責(zé)楊鎮(zhèn)中心區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)A、B、C、D片區(qū)項(xiàng)目。

但今年4月和7月，中建京東置業(yè)相繼被北京市順義區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的金額總金額144.89萬(wàn)元。

在豐臺(tái)，子公司北京中建方程投資管理負(fù)責(zé)實(shí)施長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)東河沿村A區(qū)、B區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

在海淀，孫公司中建新牧（北京）置業(yè)發(fā)展則投資建設(shè)了蘇家坨鎮(zhèn)北安河?xùn)|、西區(qū)定向安置房項(xiàng)目（安河家園一里至九里）。

眾所周知，棚改安置拆遷的鏈條很長(zhǎng)，需要牽扯的利益眾多，中建方程旗下子公司不可避免也卷入了一些訴訟糾紛中。

此外，子公司中建方程投資運(yùn)營(yíng)（北京）有限公司在6月12日，被北京市通州區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的金額383.01萬(wàn)元。

03

近兩年，隨著地產(chǎn)調(diào)整的持續(xù)深入，中建系旗下各工程局全面崛起，但中建方程對(duì)外界而言其實(shí)還較為陌生。

該公司是中建股份組建成立的城鎮(zhèn)綜合建設(shè)投資平臺(tái)，注冊(cè)資本50億，在2014年1月成立。

主要通過(guò)承接城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和PPP項(xiàng)目開(kāi)展城鎮(zhèn)綜合建設(shè)業(yè)務(wù)，同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)。

目標(biāo)業(yè)務(wù)類(lèi)型分為城鎮(zhèn)綜合建設(shè)投資、房地產(chǎn)投資、城市與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)三大類(lèi)，布局于北京、上海、鄭州、南京、天津、杭州、濟(jì)南、西安、青島等10余個(gè)城市。

2023年10月，中建方程原總經(jīng)理周宇騉晉升為公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)。

周宇騉上任董事長(zhǎng)一年多，中建方程的業(yè)績(jī)有所突破，但也面臨不少壓力。

2024年，中建方程營(yíng)業(yè)收入89.86億元，同比上一年增長(zhǎng)了3.52%；凈利潤(rùn)9.09億元，同比下降5.7%。

增收不增利，主要是因?yàn)樵摴緺I(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)幅度過(guò)大。

期內(nèi)，中建方程營(yíng)業(yè)成本71.43億元，同比增長(zhǎng)了8.42%，高過(guò)營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度。

短債壓力也有所增大。2024年，中建方程合并報(bào)表范圍內(nèi)的有息債務(wù)余額156.87億元，同比增長(zhǎng)了4.82%。

其中，一年以?xún)?nèi)到期的有息債務(wù)41.87億元。而期末，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額28.81億元。現(xiàn)金短債比0.69。

這意味著，中建方程手上的現(xiàn)金不能有效覆蓋短期有息負(fù)債。

債務(wù)的增長(zhǎng)主要由于該公司的短期借款增加。期內(nèi)，中建方程短期借款12.71億元，同比上一年增長(zhǎng)了69.57%。

短期借款的構(gòu)成，又主要為信用借款，達(dá)到12.42億元，同比增長(zhǎng)了132.11%。