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北京進(jìn)深 徐迪 近日，順義新城東風(fēng)商場(chǎng)項(xiàng)目西側(cè)096地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示。

建設(shè)用地約3.6公頃，容積率1.8，地上計(jì)容建面6.47萬(wàn)㎡。

規(guī)劃17棟5F-17F洋房+小高層住宅，共524戶，戶均建面約123.5㎡。

洋房預(yù)計(jì)為95/110/115㎡小戶型，中間的小高層房源則是建面135/160㎡兩種改善產(chǎn)品。

具體來(lái)看，起步建面95㎡戶型110套，戶型占比21%；頂配160戶型58套，占比11%。

主力面積段：110/115戶型共有182套，占比35%；135戶型174套，占比33%；

這個(gè)面積段和戶型配比，與北邊的龍湖御湖境二期很像。

就在上個(gè)月，龍湖集團(tuán)旗下的代建品牌龍智造宣布，成功簽約北京順義區(qū)東風(fēng)商場(chǎng)SY00-0201-096住宅地塊，為該項(xiàng)目提供代建代銷服務(wù)。

這個(gè)板塊是龍湖的主場(chǎng)，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均價(jià)4.4萬(wàn)/平米，堪稱順義主城區(qū)的標(biāo)桿產(chǎn)品。

同一個(gè)操盤方，096地塊取經(jīng)御湖境也正常。

在此基礎(chǔ)上，096地塊還加碼了“好房子”全套配置，陽(yáng)臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊、鄰里中心一應(yīng)俱全。

僅在陽(yáng)臺(tái)一項(xiàng)上，就做到了多種形式。

北邊是挑空平臺(tái)，南向通面寬的陽(yáng)臺(tái)有三種：

1、順義首次出現(xiàn)的花池，面積全贈(zèng)送；

2、花池內(nèi)嵌的陽(yáng)臺(tái)報(bào)規(guī)是開敞陽(yáng)臺(tái)，送一半面積。

3、另外兩段報(bào)規(guī)是挑空平臺(tái)，可做封閉處理，但面積全贈(zèng)送。

而北邊用挑空平臺(tái)代替了常見(jiàn)的設(shè)備平臺(tái)，同樣不計(jì)面積，設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深一般在1米左右，寬的能做到1米2，但挑空平臺(tái)的進(jìn)深普遍是1米8。

這三種陽(yáng)臺(tái)，足以讓096地塊的住宅建面實(shí)用率再突破一個(gè)新高度。

點(diǎn)擊可看大圖

01

在出讓文件中提到，競(jìng)得企業(yè)可結(jié)合市場(chǎng)情況和產(chǎn)品定位，在保證獲獎(jiǎng)方案整體規(guī)劃形態(tài)和建筑風(fēng)貌不發(fā)生重大改變的前提下，對(duì)選用設(shè)計(jì)方案和規(guī)劃用地布局進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化和深化。

兩版優(yōu)勝方案，其中一個(gè)方案是與順義有過(guò)合作的知名開發(fā)集團(tuán)與國(guó)際設(shè)計(jì)公司聯(lián)合體設(shè)計(jì)的“古州新茂·公園天地”；另一個(gè)則是由招商局集團(tuán)和AECOM公司聯(lián)合打造的“招商花園城PLUS”。

從效果圖來(lái)看，實(shí)際報(bào)規(guī)的方案，無(wú)論是樓棟排布，還是外立面造型，與上述兩版方案都沒(méi)有太相似的地方。

但在主配色上，096地塊采用的淺米與灰色，大致也可以與任意一版方案相融。

同時(shí)，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，096地塊突出了園林設(shè)計(jì)，有中央綠軸，注重綠化和水系等元素的運(yùn)用。這一點(diǎn)也與兩個(gè)方案的公園、花園概念契合。

1、小區(qū)在西、北兩面各設(shè)有一處人行出入口：

西側(cè)弧形景觀大門退線近十米，紅線內(nèi)有大面積前庭空間，做了門頭迎賓水景。

門廊后緊接物業(yè)用房，通過(guò)風(fēng)雨連廊到小區(qū)中央廣場(chǎng)。

圍合式風(fēng)雨連廊是整個(gè)中軸景觀的主線，圍繞下沉庭院而建。

東西兩側(cè)各有一處鄰里共享空間，北邊通往4#樓架空層，南邊串聯(lián)11#樓的兩個(gè)入口大堂。

這一圈的觀景動(dòng)線，不強(qiáng)勢(shì)也不間斷，可供發(fā)揮的創(chuàng)意空間豐富，歸家體驗(yàn)感也是做足了。

2、除4#樓外，并排的3#樓也做了首層架空，這兩棟樓是妥妥的景觀樓王：

南有中央景軸，北邊是另一處小區(qū)主入口+下沉庭院；西側(cè)是室外活動(dòng)場(chǎng)地，東側(cè)是一片大喬聚集的活氧區(qū)域。

四周無(wú)樓棟，都是景觀，隱私性和視野都非常好。

3、17棟樓中最高的是西北角2#樓，共17層。

除此之外的樓棟整體布局大致按中間高、周圍低的形式排列。

東北角1#樓為5層洋房，是小區(qū)最低的一棟；

東側(cè)8#樓9層、13#樓10層，東南角的17#樓7層；

西側(cè)5#樓10層、9#樓10層，西南角的14#樓8層。

最南排兩棟15#、16#樓為8層洋房。

其余樓棟均為13-16F的小高層。

4、為了留出大面積空地做園林，樓棟東西間距過(guò)近。

最南排的兩棟之間僅隔兩米多，且放置了風(fēng)井設(shè)備，無(wú)法穿行。相當(dāng)于這兩棟樓是一整排連貫的建筑，總長(zhǎng)將近140米。

5、順義首個(gè)有內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)和花池的項(xiàng)目。

當(dāng)然順義帶露臺(tái)的項(xiàng)目多了，花池顯得沒(méi)那么稀缺，但同時(shí)做到內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+花池的項(xiàng)目還是獨(dú)一份。

而且096地塊有小戶型，房源數(shù)量還不少。它并非純改善的別墅豪宅項(xiàng)目，而是一個(gè)主打剛改的小區(qū)，140平米以下房源占比約80%。

看平面圖南北陽(yáng)臺(tái)都在結(jié)構(gòu)內(nèi)，基本是除了花池都能做到封閉交付。

預(yù)計(jì)大部分戶型的建面使用率都將超過(guò)100%。

02

順義新城東風(fēng)商場(chǎng)地塊于今年2月26日成交，由順義當(dāng)?shù)貐^(qū)屬國(guó)企北京順義新城發(fā)展和北京天竺房地產(chǎn)以26億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)約2萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目包含三幅子地塊：

兩幅住宅用地容積率都是1.8，限高54米，局部60米。

1、096地塊用地規(guī)模3.6萬(wàn)㎡，地上建筑規(guī)模6.47萬(wàn)㎡；

2、093地塊用地規(guī)模3.62萬(wàn)㎡，地上建筑規(guī)模6.52萬(wàn)㎡；

3、086幼托用地在093地塊東北角，地上建筑規(guī)模4087.5㎡，規(guī)劃為一所12班的幼兒園。

拿地1個(gè)月左右，3月19日，項(xiàng)目開發(fā)主體北京興竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立。

當(dāng)時(shí)的注冊(cè)資本是13億元，順義新城發(fā)展占股99%，北京天竺房地產(chǎn)僅有1%的份額。

5月底，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本減少到3.9億元。隨后又重新增至13億元，與此同時(shí)，大股東正式進(jìn)駐。

6月12日，項(xiàng)目公司的投資人完成工商變更：

北京宏琨城市開發(fā)建設(shè)有限公司出資9.1億元，持股70%；

順義新城發(fā)展出資3.861億元，持股29.7%；

北京天竺房地產(chǎn)的持股比例則被稀釋至0.3%。

公司的法定代表人、董事長(zhǎng)、經(jīng)理，也由張?jiān)迄i變更為張沖，后者現(xiàn)任北京宏琨董事長(zhǎng)。

北京宏琨成立于5月8日，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。股東為淮安浦申企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、上海駿瞻企業(yè)管理有限公司，股權(quán)比例未披露。

這兩家法人股東名字看似陌生，但背后都是投資界的熟面孔。

其中，淮安浦申是這個(gè)月初在江蘇省淮安市清江浦區(qū)完成工商注冊(cè)的新公司，由大券商申萬(wàn)宏源（000166.SZ）控股99.9%，其余股份則由清江浦區(qū)國(guó)資和兩家民企各自持有。

上海駿瞻成立時(shí)間也只有1年多，注冊(cè)資本1000萬(wàn)，法人是張沖。這家公司的法人股東乍一看遍布全國(guó)各地，煙臺(tái)、西安、長(zhǎng)沙、南京等等，共有9家，但實(shí)際上都是遠(yuǎn)東宏信（00336.HK）的全資附屬。

遠(yuǎn)東宏信是一家橫跨金融和產(chǎn)業(yè)的綜合集團(tuán)，主要股東包括中國(guó)中化、德弘資本、瑞銀集團(tuán)等。

一個(gè)小細(xì)節(jié)，096地塊項(xiàng)目公司注冊(cè)資本13億元，剛好是拿地成本的一半。

綜合來(lái)看，096與093地塊或由兩家不同的公司完成開發(fā)。093地塊和住宅項(xiàng)目南側(cè)的商業(yè)地塊目前還沒(méi)有更多進(jìn)展。

東風(fēng)商場(chǎng)地塊東北六環(huán)外約2.5公里處，屬于順義主城板塊，周邊配套成熟且有新增規(guī)劃，包括地鐵線路和商業(yè)規(guī)劃，采用了TOD模式商業(yè)體的發(fā)展模式。