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看到招商朝棠攬閱未開先火，花語璟云項目總方兵心里，或許一喜一憂。

喜的是，通州樓市這把“火”還在燒。

憂的是，花語璟云能否大賣。畢竟兩個項目相距10公里。

最近，方兵似乎刻意放慢了花語璟云的推盤節(jié)奏，或是想給出貨留出一個緩沖期。

比它早拿地20天的八里橋朝棠攬閱，還有兩天就要開盤，且認籌非?；鸨?，據(jù)說69㎡小三居的神戶型已被搶光。

前有狼，后有虎。中建玖合操盤的運河沿岸河景盤，也在快馬加鞭趕來。

小道消息稱，后排4個地塊以中小戶型為主，最小在90㎡以上，剛改為主，108㎡三居和120㎡四居，單價在5.5萬-5.8萬元/㎡區(qū)間。

從天津調(diào)來的方兵，在北京市場卻是一個“新兵”，他真的能帶領(lǐng)花語璟云在通州突圍成功嗎？

01

花語璟云吃了一個“大虧”，這地塊的樓面價被抬得太高了。

土拍現(xiàn)場經(jīng)歷了215輪叫價，中鐵建地產(chǎn)以7.755億元 21.94%的溢價率，拿下這宗2萬㎡出頭的地塊，樓面價3.58萬元/㎡。

旁邊的招商云璟攬閱樓面價是2.86萬/㎡，金隅花溪云錦2.5萬/㎡。

目前，兩個項目的成交均價分別是：5.84萬/㎡、5.48萬/㎡。

如果追求差不多的利潤水平，花語璟云至少需要賣到6.5萬元/㎡。

做同樣的產(chǎn)品，顯然無法實現(xiàn)這個程度的差價。

最終，中鐵建地產(chǎn)決定拿出它的殺手锏，高端產(chǎn)品系——花語，并從天津派來“火槍手”——方兵。

但市場對這個位置的高端項目接受能力，目前看十分有限。除上述兩個今年新入市的樓盤，周邊還有不少在售項目，近兩年的成交均價都沒有突破6萬/㎡。

為了跟隔壁招商云璟攬閱的產(chǎn)品定位做出差異化，花語璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好94-126㎡面積段。

但許久未在北京“打仗”的方兵，并未在花語璟云產(chǎn)品上做太大的創(chuàng)新，小戶型直接照抄了云璟攬閱，甚至連隔壁案名都借鑒來了兩個字。

在戶型上，花語璟云94㎡三居與云璟攬閱89㎡三居直接“撞車”，都是兩面寬，主衛(wèi)是暗衛(wèi)，客廳窗戶是270度轉(zhuǎn)角視野。

因為是窄長條戶型，也導(dǎo)致了設(shè)計空間利用率低、南北不通透采光和空氣流通受影響。

此外，花語璟云94㎡戶型的北向次臥，有西曬的煩惱，夏天室內(nèi)溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適。

在黑科技上，花語璟云94㎡陽臺面積大，云璟攬閱89㎡飄窗面積大，整體贈送面積差不多。

花語璟云106㎡中間戶/110㎡邊戶，是小區(qū)主力戶型，它終于是南向三面寬。但入戶門正對北向次臥，缺少私密性。

更奇葩的是，100多平的客廳面寬僅3.6米，甚至比94㎡客廳面寬（3.8米）還小。

小區(qū)最大戶型124㎡中間戶/126㎡邊戶四居，全部集中在2#樓，共56套。這棟樓是小區(qū)唯一的小高層樓棟，首層架空。

頂配是經(jīng)典四葉草格局，中規(guī)中矩，公衛(wèi)放到主臥與北次臥之間，干濕分離，但這個設(shè)計也出現(xiàn)了入戶門正對廁所門的問題?！伴_門見廁，穢氣迎頭”，風(fēng)水上也是大忌。

它有一個小缺憾，廚房是窄長條，一個人操作還湊合，兩人就顯得擁擠。

一般而言，小高層產(chǎn)品得房率低于洋房產(chǎn)品，所以126㎡戶型雖然贈送面積多了，但實際得房率僅有84%左右，比兩個小面積戶型都要低。

02

花語璟云項目開發(fā)主體為北京弘邑置業(yè)，注冊資本2000萬元，由中國鐵建房地產(chǎn)旗下中鐵房地產(chǎn)集團北方有限公司100%持股，法人兼經(jīng)理為方兵。

此次拿地，一定程度上透露出了中鐵建地產(chǎn)重歸北京的信號。

2024年，中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司（簡稱“中鐵建地產(chǎn)”）營收466.46億元，同比下降26.3%；凈利潤12.42億元，同比下降7.7%。

中國鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2024年銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第13位。 

近三年來，中鐵建地產(chǎn)“缺席”了北京土拍。

它上一次在北京拿地還是2022年5月，中鐵建地產(chǎn)聯(lián)合大悅城以23億元的底價摘得昌平北七家地塊，開發(fā)宸悅國際，當(dāng)年9月底開盤，2023年售罄。

截至2024年底，中鐵建地產(chǎn)計劃總投資額排名前十的項目中，離北京最近的僅有天津和雄安的三個項目，其余均位于長三角、珠三大角以及西南區(qū)域。 

此次花不到8個億補倉北京，恰是中鐵建地產(chǎn)一次風(fēng)險可控的選擇。

花語璟云項目總方兵，目前還是天津萬和置業(yè)、唐山啟創(chuàng)房地產(chǎn)、天津萬安建創(chuàng)置業(yè)董事長，以及天津弘創(chuàng)置業(yè)經(jīng)理。

現(xiàn)在，方兵的重心全撲在通州項目，天津“后院”卻著火了。

6月，天津弘創(chuàng)置業(yè)被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額23.3萬元。它是中鐵建天津西派國印的項目公司。

天津弘創(chuàng)置業(yè)曾被渠道分銷公司告上法庭，索要傭金89317.4元。

更早之前的2020年，董某購買天津弘創(chuàng)置業(yè)開發(fā)的天津市河北區(qū)方秀道與華新大街交口國印欣苑XXX及底商商品房一套。

商品房交付后，他發(fā)現(xiàn)自家水管存在漏水情況無法正常使用。天津弘創(chuàng)置業(yè)維修過程中，因操作失誤，不慎將水管旁的地暖管砸壞，導(dǎo)致地暖無法使用。

經(jīng)過多次協(xié)商，雙方未能達成一致意見。購房者將天津弘創(chuàng)置業(yè)告上法庭。最終，法院判決開發(fā)商賠償董某地暖管維修費用1000元。