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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

六批次土拍正在進(jìn)行中，五批次土拍第二個(gè)出規(guī)劃的地塊來(lái)了。

7月24日，聯(lián)發(fā)浦東曹路地塊設(shè)計(jì)方案公示，距離拿地35天。

聯(lián)發(fā)在持續(xù)加碼上海市場(chǎng)。同一天，聯(lián)發(fā)聯(lián)合中建三局斥資21.95億元拿下青浦區(qū)一宗商住地塊。

行動(dòng)也相當(dāng)迅速。曹路地塊拿下的當(dāng)天，上海聯(lián)泓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“聯(lián)泓房地產(chǎn)”）就對(duì)地塊上的商服項(xiàng)目、幼兒園項(xiàng)目、住宅項(xiàng)目發(fā)布了招標(biāo)公告，計(jì)劃投資金額超34億元。

規(guī)劃亮點(diǎn)：小戶(hù)型層高優(yōu)秀

1、地塊擬建10棟4-6F住宅，3棟11-13F住宅。

小區(qū)呈現(xiàn)北高南低格局，北側(cè)是小高層，南面基本都是4-6層的低密產(chǎn)品，南面臨河的3棟都是4F建筑。

自持用房（含人才房）及保障房位于小區(qū)西北角，二者都有單獨(dú)的出入口。

2、地面沒(méi)有停車(chē)位，全人車(chē)分流。

機(jī)動(dòng)車(chē)出入口位于西側(cè)的霞蔚路上和東側(cè)的華俊路上，人行出入口未直接標(biāo)明，預(yù)計(jì)也是在霞蔚路上，該側(cè)有緊靠下沉庭院和風(fēng)雨連廊。

3、1#、3#、4#樓是小高層，部分首層做了架空，1號(hào)樓北面設(shè)置了風(fēng)雨連廊和下沉庭院。其中，3#樓是唯一有連廊的樓棟，一梯兩戶(hù)配置；1#、4#樓是兩梯兩戶(hù)配置。

4、整個(gè)社區(qū)的疊墅產(chǎn)品占比不低，屋頂做了類(lèi)似悶頂?shù)脑O(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)會(huì)有閣樓贈(zèng)送。

6、K站、P站、垃圾房等不利因素大多位于小區(qū)北側(cè)或西側(cè)邊緣地帶，降低對(duì)樓棟和小區(qū)景觀的影響。

7、小高層的戶(hù)型建面大約在60-80-100-110-120㎡，3#主要是60-80-100㎡的小戶(hù)型，4#是110㎡戶(hù)型，1#是120㎡戶(hù)型。疊墅建面在145-170㎡。總供應(yīng)大約368套。

小戶(hù)型面積雖小，但層高是個(gè)亮點(diǎn)：

3#樓總高39.95米，一共11層，首層架空。架空層按5米的高度算，層高仍然有3.5米左右。

3#、4#樓總高同樣是39.95米首層架空，但一共是13層樓，層高會(huì)略低于1#樓。

去年下半年，上海取消70/90的限制后，90㎡以下的戶(hù)型就很少見(jiàn)了，尤其是在中心城區(qū)，中小套型面積標(biāo)準(zhǔn)也從90-100㎡提升至100-120㎡。

地塊出讓文件顯示，中小套型住宅建筑面積比例50%，計(jì)28474.72㎡，而地塊規(guī)劃建面56949㎡。

目前有消息透露，聯(lián)發(fā)要在這里打造新青年社區(qū)，建面約80㎡的兩房可改造為靈動(dòng)三房。小戶(hù)型的配置既符合政策要求，也瞄準(zhǔn)了新青年客群的需求。

價(jià)格壓力

曹路地塊是五批次土拍中的一匹“黑馬”。

6月20日，浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊吸引了象嶼地產(chǎn)、安徽高速、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)四家房企參拍。

67輪競(jìng)價(jià)后到達(dá)中止價(jià)20.754億，溢價(jià)率40%，之后四家競(jìng)買(mǎi)人都轉(zhuǎn)入高品質(zhì)建設(shè)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，裝修標(biāo)準(zhǔn)（封頂4500元/㎡）、公共服務(wù)設(shè)施（封頂5220㎡）、高端人才住房配建比例（封頂2%）全部觸達(dá)上限。

最后聯(lián)發(fā)與安徽高速再度轉(zhuǎn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，聯(lián)發(fā)以21億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率41.68%，成交樓板價(jià)約3.4萬(wàn)元/㎡。

這個(gè)樓板價(jià)比去年象嶼聯(lián)發(fā)曹路科教園地塊樓板價(jià)直接高出約1萬(wàn)，后者即金海汀雲(yún)臺(tái)項(xiàng)目，也是高低配，整盤(pán)均價(jià)大約6.3萬(wàn)/㎡，在過(guò)去一年創(chuàng)下“五開(kāi)五罄”的銷(xiāo)售佳績(jī)，連續(xù)觸發(fā)積分制。

新拿下的地塊還有一系列的配建要求，綜合建設(shè)成本不低。估算下來(lái)，實(shí)際可售住宅樓板價(jià)接近4.5萬(wàn)/㎡，未來(lái)均價(jià)要做到7.5萬(wàn)/㎡才能盈利，疊墅妥妥要上8萬(wàn) /㎡。

這樣的價(jià)格是有壓力的。拿地前，開(kāi)發(fā)商試圖在面積贈(zèng)送上做文章。

在答疑環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商曾對(duì)陽(yáng)臺(tái)的個(gè)數(shù)和面積、外立面采用高品質(zhì)材料是否可以不計(jì)容、疊拼能否挑空等方面做出提問(wèn)。

官方給出的答復(fù)均是：尚不可以，應(yīng)符合現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定。但是后面還有一句：具體以審定的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。

提問(wèn)的背景是：此前有消息傳出，上海在逐步醞釀“第四代住宅”新規(guī)，計(jì)劃大幅放寬陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，允許局部空間采用挑空設(shè)計(jì)，同時(shí)將架空層、風(fēng)雨連廊等公共區(qū)域排除在容積率計(jì)算范圍之外。

按目前的設(shè)計(jì)方案來(lái)看，小高層預(yù)計(jì)會(huì)有南向雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，疊墅部分也會(huì)有陽(yáng)臺(tái)。