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文/粵進深 嚴明會

傳了好久的深圳寶中瑧譽府，看來真的要上市了。

最新消息，保利瑧譽府將在8月2日開放全新樣板房。

預(yù)計8月底開盤入市。

從去年9月拿下地塊，至今近一年。

這個寶中備受期待的新盤，可算來了。

據(jù)傳，項目將首推1棟二單元。

產(chǎn)品面積為約114㎡、123㎡的4房；

以及138㎡、143㎡的4 1房。

精裝交付。約200戶。

為什么說這個新盤備受期待？

皆因保利瑧譽府的亮點確實不少。

1）位置

項目位于寶安區(qū)新安街道，緊鄰騰訊企鵝島，產(chǎn)業(yè)支撐強；

周邊還有深圳壹方城、歡樂港灣等高端商業(yè)；

距離地鐵11號線寶安站約800米，交通路網(wǎng)便捷。

2）產(chǎn)品

新規(guī)產(chǎn)品，最高使用率據(jù)稱能到106%；

4梯5戶，專梯入戶，有入戶花園；

3）景觀

這也是市場最為看重項目的一點。

隨著項目西側(cè)原本150米的商業(yè)地塊調(diào)規(guī)成學(xué)校。

保利瑧譽府瞬間秒變海景盤。

這些利好因素的疊加，讓市場對項目滿懷著期待。

那項目有沒有不足，其實也是有的。

但在這之前，我們還是先來回顧下項目的整體情況。

去年9月，保利置業(yè)以28.2億拿下寶中A001-0219地塊。

溢價率35.5%，折合樓面地價約5.22萬/㎡。

地塊沒有配建、沒有售價限制、沒有70/90戶型限制。

可以說是，真正讓商品房售價決定權(quán)回歸市場。

項目的開發(fā)主體為深圳市保金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

成立于2024年10月，也即保利置業(yè)拿下地塊后不久。

其由惠州市保置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股。

最終由保利置業(yè)集團實際控制。

項目公司的董事長、經(jīng)理為黃偉容。

整個保利瑧譽府，占地面積約9997㎡。

總建面80240平方米，容積率5.4。

其中規(guī)劃住宅51890㎡，商業(yè)2000㎡，物業(yè)服務(wù)用房110㎡。

項目共2棟住宅塔樓，其中：

1棟一單元44層，1棟二單元45層。

總戶數(shù)410戶，停車位455個，車位比1:1.23。

因為是新規(guī)產(chǎn)品，專梯入戶，又有海景。

項目吹捧的人不少。

這里，進深君也談?wù)劚＠懽u府的不足。

1）戶型

單個戶型上看的話，其實沒有太大的問題。

畢竟新規(guī)產(chǎn)品，布局方正，飄窗、陽臺，贈送也大。

但四個戶型看下來，進深君發(fā)現(xiàn)一點。

123平的戶型，餐廳的位置，其實略顯局促。

可能存在與過道爭空間的情況。

具體大家自行看圖。

2）樓棟

項目雖然有不錯的梯戶比。

但要知道，保利瑧譽府還是做到了5戶的設(shè)計。

意味著，夾在樓棟中間的戶型。

必然跟前后的戶型，存在遮擋或?qū)σ暤目赡苄浴?/span>

比如，143平的公衛(wèi)、“ 1空間”的窗戶；

與123平的主臥衛(wèi)生間、衣帽間窗戶可能存在對視。

而138平的廚房、餐廳窗戶；

也跟123平的主臥衛(wèi)生間、衣帽間有對視嫌疑。

不過，這也都是多戶型設(shè)計樓棟的老問題了。

不管是新規(guī)還是舊規(guī)，只要戶型多了，都很難規(guī)避。

除非你只做兩戶、三戶，那就另當(dāng)別論了。

3）小區(qū)

整個小區(qū)只有兩棟樓，綠化園林這些空間肯定要局促一些了；

5.4的容積率，相對近段時間深圳新拍土地，舒適度也沒那么好。

4）周邊

項目的西南面，雖然能看到海景和企鵝島；

但廣深沿江高速，和新規(guī)劃的學(xué)校也在這一面。

噪音問題，也要后續(xù)實地住進去才能感受到。

特別是一些低樓層的戶型，可能會受一定程度影響。

最后講下價格。

保利瑧譽府的旁邊，就是中鐵閱臻府。

這個項目樓面地價約4.14萬/㎡，比保利瑧譽府便宜1萬左右。

項目去年7月入市，備案均價8.59萬/㎡。

因此，保利瑧譽府單價預(yù)估在9-10萬/㎡。

具體開盤加上折扣，可能還會有優(yōu)惠。