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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

物業(yè)費(fèi)還能退？

近日，保利物業(yè)向成都兩河森林小區(qū)退還近千萬(wàn)物業(yè)費(fèi)的消息，在行業(yè)炸開了鍋。

有人就驚呼這是“砸了整個(gè)行業(yè)的鍋！”，行業(yè)生態(tài)面臨崩塌；有人拍手叫好，認(rèn)為這是物企遵守契約精神，為行業(yè)樹立了典范……

外界議論紛紛，主角之一的保利物業(yè)尚未站出來(lái)表態(tài)。

不過有相關(guān)人士反饋的信息表明，保利物業(yè)退費(fèi)的根源在于，其近幾年來(lái)并未按照“質(zhì)價(jià)相符”的要求，對(duì)兩河森林小區(qū)進(jìn)行服務(wù)輸出。

退費(fèi)背后

“截止2024年12月31日結(jié)余金額9419056.35元（未審計(jì)），此數(shù)據(jù)來(lái)源于保利物業(yè)成都分公司兩河森林項(xiàng)目的收支公示。”7月16日，保利兩河森林業(yè)委會(huì)發(fā)布通知，表示要將小區(qū)累計(jì)7年半的物業(yè)費(fèi)結(jié)余足額返還給全體業(yè)主。

目前，業(yè)委會(huì)退款登記工作已結(jié)束，資金將通過銀行轉(zhuǎn)賬陸續(xù)發(fā)放給業(yè)主，因故未登記的將由保利物業(yè)聯(lián)系處理。

近942萬(wàn)元結(jié)余款從何而來(lái)？

據(jù)介紹，2017年5月底交房后，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)與車位管理費(fèi)年收入接近1000萬(wàn)元。由于初期入住率不高，物資消耗較少和人員配置成本相對(duì)較低，同時(shí)，資金管控策略得當(dāng)，歷年累計(jì)形成了這筆結(jié)余。

而能爭(zhēng)取到這筆錢流回業(yè)主口袋，則是業(yè)委會(huì)和熱心業(yè)主“不懈努力下，與保利物業(yè)多次會(huì)商”的結(jié)果。

根據(jù)新修訂的《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》，成都市各住宅物業(yè)管理區(qū)域正在加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)“雙曬”工作（“曬服務(wù)、曬收支”）。保利兩河森林業(yè)委會(huì)以此為憑據(jù)，要求保利物業(yè)全面公開收支明細(xì)，并逐項(xiàng)核對(duì)歷年賬目，最終鎖定了這筆高達(dá)941.9萬(wàn)元的結(jié)余資金。

有消息顯示，這不是兩河森林小區(qū)業(yè)委會(huì)第一次向保利物業(yè)“要賬”。2024年10月，兩河森林小區(qū)業(yè)委會(huì)向保利物業(yè)發(fā)函，要求后者劃轉(zhuǎn)公共收益。兩個(gè)月后，該小區(qū)業(yè)主收了總計(jì)26萬(wàn)余元的公共收益紅包，平均每戶分得約300元。

另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是，該小區(qū)采取物業(yè)費(fèi)收取模式為“酬金制”，而其特點(diǎn)之一就是預(yù)收的物業(yè)費(fèi)，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)，年度結(jié)余則滾動(dòng)計(jì)入下一年度。

保盤手段

根據(jù)公開信息，保利兩河森林小區(qū)位于成都市金牛區(qū)土龍路38號(hào)兩河城市森林公園內(nèi)，坐落于6000畝的兩河森林公園中，是個(gè)以別墅為主的高端住宅項(xiàng)目，總建筑面積13.7萬(wàn)平方米，共計(jì)房屋1085戶。

目前該小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：多層3.5元/㎡/月，疊拼5.5元/㎡/月，聯(lián)排6元/㎡/月。

“業(yè)主普遍認(rèn)為費(fèi)用與服務(wù)不匹配?！睋?jù)悉，有部分業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)顯著高于周邊小區(qū)，但公共區(qū)域維護(hù)、安保巡邏等服務(wù)質(zhì)量卻未能匹配價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)公開信息，在成立業(yè)委會(huì)成立之前，該小區(qū)就存在諸多物業(yè)“質(zhì)價(jià)不符”問題的爭(zhēng)議，如環(huán)境衛(wèi)生、路面沉降、安全保障等。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)越來(lái)越不滿，多次和保利物業(yè)發(fā)生矛盾，但問題并沒解決。

2023年10月19日，兩河森林小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)正式成立。而成立之后的第一件事便解決了小區(qū)內(nèi)一段路面的沉降問題。

據(jù)悉，該小區(qū)業(yè)委會(huì)自成立以來(lái)便與保利物業(yè)展開多輪談判，要求降低費(fèi)率并重新簽訂合同。

“我們計(jì)劃在今年8—9月完成合同談判或公開招聘新物業(yè)，目前已啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)表決流程?！痹撔^(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人表示，下一步將推動(dòng)新物業(yè)合同簽訂，力爭(zhēng)將物業(yè)費(fèi)調(diào)整至“合理區(qū)間”。

目前，業(yè)委會(huì)已經(jīng)在征集物業(yè)費(fèi)審計(jì)機(jī)構(gòu)，擬對(duì)過往保利物業(yè)支出是否規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量是否質(zhì)價(jià)相符進(jìn)行審計(jì)。

如今保利物業(yè)退費(fèi)，能否打動(dòng)業(yè)主、獲得留選的投票？