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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

地產(chǎn)低迷環(huán)境中，物企紛紛跳出物業(yè)管理主營范圍另謀財(cái)路。

川系“迷你型”上市物企德商產(chǎn)投服務(wù)(02270.HK)，是其中最能折騰的一個(gè)。近兩年，其多次高調(diào)宣布業(yè)務(wù)邊界拓展，其中包括發(fā)展轉(zhuǎn)租服務(wù)、進(jìn)入直播賽道、要搞代建業(yè)務(wù)……

如今，它又盯上了不良資產(chǎn)的盤子。

8月5日深夜，德商產(chǎn)投服務(wù)發(fā)布自愿公告，宣布其將成立合資企業(yè)，主要從事不良資產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)。

根據(jù)介紹，其此次合作方為廣州方華房產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司(簡稱“廣州方華”)，雙方將合資成立的企業(yè)注冊資本為民幣100萬元，其中德商產(chǎn)投服務(wù)間接全資附屬公司成都德商風(fēng)知科技有限公司(簡稱“德商風(fēng)知”)將持股占比65%。

“通過成立合資企業(yè)，德商風(fēng)知及廣州方華將共同拓展不良資產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域的市場機(jī)遇，積極參與具備潛力的不良資產(chǎn)項(xiàng)目?！钡律坍a(chǎn)投服務(wù)在公告中介紹合作方：“擁有專業(yè)的不良資產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)能力及豐富的資源獲取能力?！?o:p>

資料顯示，廣州方華成立于2022年3月，其由廣州嘉樺投資顧問合伙企業(yè)(有限合伙)持股 、廣州方樺投資諮詢有限公司，分別持股70%、30%。層層穿透，最終實(shí)際控制人為方華資產(chǎn)管理有限公司。

公開信息中，關(guān)于廣州方華及其實(shí)際控制人的資料不多。德商產(chǎn)投服務(wù)表示：廣州方華及其最終實(shí)益擁有人均為獨(dú)立第三方。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，這其實(shí)不是廣州方華第一次與德商系合作，比如成立于2023年12月的德樺綠建置業(yè)管理（廣州）有限公司，二股東背后就站著四川德商財(cái)富投資管理集團(tuán)有限公司。

聚焦不良資產(chǎn)的生意機(jī)會，最為人熟知的應(yīng)該是“低價(jià)收進(jìn)來，高價(jià)賣出去”的賺差價(jià)模式。除此之外，還有抵債資產(chǎn)運(yùn)營、債務(wù)重組利息差、跨周期持有等方式，也能實(shí)現(xiàn)價(jià)值釋放。

有資料介紹，當(dāng)前國內(nèi)處于過度借債階段，是不良資產(chǎn)處置的巨大潛在市場。國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2020年以來，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)歷年每年處置不良資產(chǎn)規(guī)模均在3萬億元左右，而2024年共處置不良資產(chǎn)3.8萬億元，創(chuàng)歷年之最。

房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房地產(chǎn)債務(wù)無疑是不良資產(chǎn)處置的“重頭戲”。在此背景下，不少銀行以“骨折價(jià)”甩賣地產(chǎn)債權(quán)，地方AMC和信托機(jī)構(gòu)是接盤主力方，也吸引了許多其他機(jī)構(gòu)加入行列。

機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)相伴，德商產(chǎn)投服務(wù)的不良資產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)，未來能帶來多少收益？

財(cái)報(bào)顯示，德商產(chǎn)投服務(wù)在過去的2024年實(shí)現(xiàn)營收約3.40億元，同比增長33.4%。

營收增速跑贏大部分同行，但仍未能逃脫增收不增利的困局，同期錄得毛利約9982.8萬元，同比增長9.4%，毛利率約22.0%，同比減少4.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤約為3790.5萬元，同比減少5.2%，凈利率約8.4%，而上年同期約為11.8%。

“本年隨規(guī)模的擴(kuò)大，應(yīng)收款項(xiàng)增加，基于謹(jǐn)慎會計(jì)原則，增加了減值撥備。”

影響其利潤的也是應(yīng)收款問題，截至2024年末，德商產(chǎn)投服務(wù)在管項(xiàng)目建筑面積擴(kuò)展至1065.6萬平方米，較2023年增長了20.5%；同期各方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)同比增長約15.4%至2.03億元，期內(nèi)減值1364.6萬元。