国产成人av综合久久视色,а√最新版在线天堂鲁大师,超碰97资源站,成人免费ā片在线观看,gogo西西人体大尺度大胆高清

文/上海進深 嚴(yán)明會

與市場傳聞一樣，安徽高速閔行莘莊的地王項目，還是采用了高低配設(shè)計。

這樣做，一方面是押注了區(qū)域內(nèi)的改善需求，另一方面也是為了平衡土地的高溢價。

拿地不到一個月，閔行莘莊社區(qū)02單元06-05地塊設(shè)計方案公示。地塊擬建6幢17F高層、6幢4F疊墅，有下沉庭院、風(fēng)雨連廊、架空層會所，整體規(guī)格不低。

此前，進深君做過分析，在2.5的容積率下做高低配會影響整體布局。詳見：安徽高速，走了一步險棋

從目前的規(guī)劃來看，安徽高速盡力在現(xiàn)有條件下給出了最優(yōu)解。

1、小區(qū)布局

高層分布在北側(cè)和西側(cè)，疊墅分布在東南側(cè)，形成組團，整體呈現(xiàn)東南低、西北高的格局。

社區(qū)配套用房被集中布置在西南側(cè)，這里包含了菜市場、日間照料中心、老年活動室、居委會。

下沉庭院位于西側(cè)兩棟高層之間，緊靠著P站。15-1#樓和10#樓做了首層架空設(shè)計，未來可做會所。

景觀架構(gòu)將入口、下沉庭院、15-1#樓的會所連接，在小區(qū)中央形成了風(fēng)雨連廊。

2、出入口

小區(qū)人車分流，兩個車行入口分別在南側(cè)的疏影路和西側(cè)的楊水路上。

北側(cè)是市政綠地，這里也有兩個人行出入口。

3、樓間距

高層主要分布在小區(qū)北側(cè)，西南側(cè)有兩棟。

縱向來看，西側(cè)的11#樓和12-1#樓高度在59米左右，樓間距最小部分僅有30米，稍顯緊湊。

疊墅樓高12.5米，樓間距放得相對足，做到了15米。

4、戶型預(yù)測

高層產(chǎn)品預(yù)計100-140㎡，疊墅170㎡。總可售房源約270套，其中疊墅80套。

小戶型主要分布在西側(cè)的12-1#樓和11#樓；大戶型分布在北側(cè)的9#樓和10#樓，以及南側(cè)靠近出入口的15-1#樓。

從公示圖來看，高層預(yù)計都是全兩梯兩戶無連廊配置，大面寬設(shè)計，有南向雙陽臺和轉(zhuǎn)角飄窗，部分戶型北向或也會有陽臺；疊墅屋頂有類似悶頂?shù)脑O(shè)計，上疊預(yù)計會有閣樓贈送。產(chǎn)品設(shè)計符合市場主流。

5、外立面

安徽高速在方案中公示了多棟樓的立面圖，包括臨街的社區(qū)配套、下沉廣場等在內(nèi)的多個樓棟都用了玻璃幕墻，符合當(dāng)下的“好房子”導(dǎo)向，提升社區(qū)顏值的同時，也會讓視覺上更通透。

6、不利因素

根據(jù)地塊答疑紀(jì)要，西側(cè)曾有污水處理廠，目前雖已停業(yè)，但污水外排泵站仍在運行。

計劃年內(nèi)加裝隔離除味裝置，待浦南泵站建設(shè)完成后，將拆除搬離。西側(cè)規(guī)劃雨污水泵站目前正在推進項目實施，包括地上及地下結(jié)構(gòu)。

7、外部配套

地塊距離周邊地鐵站距離都較遠(yuǎn)，距莘莊地鐵站約1.5公里，距七莘路站1.7公里。但自駕方便，靠近嘉閔高架、莘莊立交。

教育方面，南側(cè)一路之隔就是莘松中學(xué)水清路校區(qū)。

環(huán)境方面，周邊主要以老公房為主，城市界面一般。但綠地資源豐富，北側(cè)為淀浦河景觀帶，1公里外還有黎安公園這樣的大型綠地。

項目的建設(shè)單位是上海申宸樂居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人為黃朝暉，該公司由安徽省高速地產(chǎn)集團有限公司100%控股，黃朝暉為安徽高速地產(chǎn)總經(jīng)理。

三天前，申宸樂居的注冊資本從100萬元增加至10000萬元。

回顧一下地塊，7月下旬的六批次土拍中，安徽高速擊敗保利發(fā)展、中海、象嶼三家房企，以36.89億元的總價奪得上述地塊，溢價率30%，樓面價56247元/㎡。在高品質(zhì)建設(shè)競價環(huán)節(jié)，裝標(biāo)直接封頂4000元/㎡。

土地開拍前一個月，安徽高速地產(chǎn)就提前布局，對上述地塊發(fā)布了招標(biāo)公告，預(yù)計投資33億元。拿地后，各項工作迅速推進。

由于拿地成本偏高，疊墅自然要撐起整盤的利潤。高層預(yù)計在8.5-9萬/㎡左右，疊墅大概率要上10萬 /㎡了。

莘莊板塊近兩年只有保利建工海玥錦上、中企云啟春申兩個新盤，均在莘莊商務(wù)區(qū)，都是以剛需為主，售價在8萬/㎡左右，目前已進入清盤階段。

安徽高速憑借地塊的地王屬性、高低配規(guī)劃和較高裝標(biāo)，填補了板塊內(nèi)改善型產(chǎn)品的空白。

只是高成本下的定價能否被市場接受，還需要時間檢驗。