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廣發(fā)證券郭鎮(zhèn)：房地產(chǎn)資產(chǎn)分三類，價(jià)格邏輯完全不同

原創(chuàng) <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂(lè)居財(cái)經(jīng) 張林霞 6.7w閱讀 2025-09-17 15:11

樂(lè)居財(cái)經(jīng) 張林霞 9月17日，2025中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨第十五屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇在上海舉行。

會(huì)上，廣發(fā)證券房地產(chǎn)首席分析師郭鎮(zhèn)發(fā)表主題演講，他認(rèn)為未來(lái)可以把房地產(chǎn)資產(chǎn)分成三類，三類市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格邏輯要分開(kāi)去看。

第一類是新房，其價(jià)格跟著產(chǎn)品走，政府也好，企業(yè)也好，都在不斷的給新房做加法，產(chǎn)品的獲得感更強(qiáng)，甚至現(xiàn)在有些企業(yè)開(kāi)始卷情緒價(jià)值，最近看盤看的體驗(yàn)也很好。

第二類是核心二手房，所謂核心二手房是它的功能性，它的價(jià)格段會(huì)跟新房產(chǎn)生一定的差異化，作為互相的補(bǔ)償，這類核心二手房資產(chǎn)，它們的價(jià)格表現(xiàn)跟市場(chǎng)交易量走，每個(gè)城市也都有自己的榮枯線。

第三類就是非核心二手資產(chǎn)，非核心二手資產(chǎn)的價(jià)格，因?yàn)檫^(guò)去過(guò)度的供應(yīng)，包括居民購(gòu)買過(guò)程當(dāng)中的一些判斷也好，保有量很大，可能存量的350億平米里面有200億平米是這類房子，它們肯定還會(huì)面臨一定的價(jià)格壓力，就需要政策的明確支持。

持有這類資產(chǎn)的人越來(lái)越多的進(jìn)行資產(chǎn)置換，所以它的拋售壓力也在逐步的增強(qiáng)。所以我們認(rèn)為未來(lái)其實(shí)在整個(gè)市場(chǎng)端，隨著新房開(kāi)盤去化率的提升，企業(yè)的拿地行為，包括非城投企業(yè)的購(gòu)地強(qiáng)度在逐步回升。

開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重產(chǎn)品，居民消費(fèi)者現(xiàn)在也開(kāi)始不把房子當(dāng)成一個(gè)普通的財(cái)產(chǎn)配置，而作為一個(gè)消費(fèi)品去進(jìn)行考慮和對(duì)待，整個(gè)產(chǎn)業(yè)重塑完成之后，行業(yè)的供應(yīng)鏈指標(biāo)，包括開(kāi)工、拿地、投資等會(huì)變好，對(duì)于行業(yè)的貢獻(xiàn)也會(huì)相應(yīng)的增長(zhǎng)。

重要提示：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，并不代表樂(lè)居財(cái)經(jīng)立場(chǎng)。 本文著作權(quán)，歸樂(lè)居財(cái)經(jīng)所有。未經(jīng)允許，任何單位或個(gè)人不得在任何公開(kāi)傳播平臺(tái)上使用本文內(nèi)容；經(jīng)允許進(jìn)行轉(zhuǎn)載或引用時(shí)，請(qǐng)注明來(lái)源。聯(lián)系請(qǐng)發(fā)郵件至ljcj@leju.com，或點(diǎn)擊【聯(lián)系客服】

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