国产成人av综合久久视色,а√最新版在线天堂鲁大师,超碰97资源站,成人免费ā片在线观看,gogo西西人体大尺度大胆高清

文/樂居財經(jīng) 曾樹佳

地產(chǎn)圈寫《致股東函》最細致入微的老板，當屬恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗。

73歲高齡的他，雷打不動，在1月27日定稿了長達22頁、2萬3千字的致股東函。這位經(jīng)歷地產(chǎn)40載風雨的老地產(chǎn)人，一針見血地指出，“內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商所玩的游戲是不可持續(xù)的。他們追求的是規(guī)模和速度，而不是盈利能力和素質(zhì)，這種音樂椅游戲遲早會結(jié)束?！?/span>

早在幾年前，他就曾拋出“瘋子論”，認為房地產(chǎn)的黃金年代已經(jīng)過去，行業(yè)很難賺大錢，可惜中國房地產(chǎn)瘋子太多了，這些人的結(jié)局不是破產(chǎn)就是入監(jiān)獄。

眼下，陳啟宗的預(yù)判正在不斷應(yīng)驗。在“三道紅線”等監(jiān)管政策的調(diào)控下，暴雷、破產(chǎn)重整、“被調(diào)查”等劇情輪番上演。

對于當下的“恒大現(xiàn)象”，陳啟宗覺得“要指出多年前誰最瘋狂并不難，他們很可能會造成最大的爛攤子。”但，他又筆鋒一轉(zhuǎn)，認為這個“爛攤子”不見得會影響其業(yè)務(wù)，反而是“頗為有利”。

在陳啟宗的眼里，目前或許正是港資房企的“春天”，他們躊躇滿志。

3月，內(nèi)地民營地產(chǎn)商繼續(xù)在流動性問題中疲于應(yīng)對，近期與核數(shù)師似乎又進行了一番博弈，年報難產(chǎn)的現(xiàn)象多有發(fā)生；相較之下，港資上市房企大部分都已經(jīng)如期發(fā)布財報，營收正向增長，毛利率、凈利率維持高位，讓一眾內(nèi)房股心生羨慕。

自去年下半年以來，嘉里建設(shè)、瑞安、香港置地等，都瞄準了內(nèi)地市場，淡定地物色項目、低價抄底，各有所獲。手握大筆現(xiàn)金，港資開發(fā)商成了土拍市場，以及行業(yè)出清收并購陣地中的主角之一。

在港資房企業(yè)績會上，新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛也頗為凡爾賽表示，“整個大灣區(qū)的內(nèi)地開發(fā)商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發(fā)商，是比較靠得住的，所以有100個找我們談項目收購?！?/span>

猛虎出擊

陳啟宗的信心來源，在于過去一年恒隆的業(yè)績表現(xiàn)。

去年，恒隆地產(chǎn)的總收入和營業(yè)溢利分別上升15%、14%，至103.21億港元和73.71億港元。借此，它實現(xiàn)扭虧為盈，期內(nèi)股東應(yīng)占基本純利上漲4%，至43.65億港元。

這份成績單，大部分是內(nèi)地租賃收入加成的。眼下恒隆的內(nèi)地分部業(yè)務(wù)，不管是收入還是利潤，都已經(jīng)超過了香港分部。

在業(yè)績會上，陳啟宗特意提到，目前上海恒隆廣場一個商場每年的銷售額，就已經(jīng)是恒隆在香港所有零售物業(yè)銷售總額的2.7倍；而上海港匯恒隆廣場，也很可能在一兩年之內(nèi)，超越恒隆在香港所有的銷售額。

一個商業(yè)項目便撐起半邊天，讓陳啟宗更為堅定地布局內(nèi)地市場，他的兒子陳文博，過去一年都忙于在內(nèi)地考察項目，曾在4個月內(nèi)走了20座城市。適逢不少內(nèi)地房地產(chǎn)商在財政上比較困難，這可能是恒隆開啟買地和收購的最好時機。

新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛，也不約而同透露出了“進取”的信號。

他表示，內(nèi)地“三條紅線”政策，要求高負債房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿化，并鼓勵財務(wù)穩(wěn)健的發(fā)展商多做收購，以化解行業(yè)危機。這個形勢反而成為新世界收購優(yōu)質(zhì)土地的契機，同時可以加快入賬，并稱之為quick win。

“新世界現(xiàn)金流和短期內(nèi)可動用的資金大概1000億港元，資金資源已經(jīng)充裕。今年，新世界發(fā)展會預(yù)留大約200億港元用于收購，鑄就quick win。并看準時機進軍大灣區(qū)，留意地點較好、成熟、短期內(nèi)可銷售的改造項目?！?/span>

而被稱為“銅鑼灣大地主”的希慎興業(yè)，雖然一再強調(diào)香港業(yè)務(wù)仍是集團的核心，但公司管理層也看好上海、大灣區(qū)等內(nèi)地市場，認為“覺得有好的機遇時，會進行一些有序的投資。”

太古地產(chǎn)則直接將內(nèi)地的投資金額進行量化，它計劃未來10年內(nèi)，投資超過1000億港元，在香港、內(nèi)地和東南亞發(fā)展一系列新項目，而其中有五成的投資額，會在內(nèi)地繼續(xù)發(fā)展太古匯和太古里品牌。

而太古“買買買”的底氣在于，過去五年，從資金流轉(zhuǎn)策略中產(chǎn)生430 億港元現(xiàn)金，以加強資產(chǎn)負債表，令其有能力將資金投入到新的投資機會中。

除此之外，已有兩三年沒有在內(nèi)地市場拿地的九龍倉集團，也在摩拳擦掌。

九龍倉主席吳天海透露，“沒有退出內(nèi)地物業(yè)市場的意圖，只是在選擇投資項目時比較挑剔，有好項目時仍然會考慮投資。就如老虎捕獵時的情況一樣，等到有把握的時候才會出手，而之前則盡可能地保留體力?！?/span>

連此前大舉從內(nèi)地“撤退”的長實，其管理層也在業(yè)績會上坦言，“未來更會加大在中國內(nèi)地的投資力度?！痹诶顫赦牽磥?，大風大浪時捱得起，是一種能力的表現(xiàn)。

土地市場不景氣時，為了保證土地出讓收入，地方城市可能會選擇將一些核心優(yōu)質(zhì)地段的地塊推出，而內(nèi)地民企囿于流動性困局，脫不開身，港企便有了較寬的選擇面，他們能從容地計算成本與收益，精挑細選。

從以往港企的布局習慣看，他們會聚焦于內(nèi)地一二線城市，拿下體量較大的地塊之后，進入緩慢的開發(fā)周期，打造以高端商業(yè)項目為核心的綜合項目，著眼利潤與現(xiàn)金流。

百億奪地

陳啟宗有自己的一套購地理論，“買地的房地產(chǎn)發(fā)展商少了……如果恰巧有我們喜歡的地塊，我們或許能以低價購入。在過去約15年來，我們不止一次這樣購置土地。”

他的這番話，道出了港企以往逆周期操作的邏輯。2008年、2011年，房地產(chǎn)市場處于短暫低迷期，港資地產(chǎn)商趁機在全國各地撿漏，低價獲取了大量的土地儲備，而自去年下半年以來，這種情景又不時上演。

他們獲取項目的方式較為多樣，包含土拍、收購，以及舊改等。

其中的最大手筆，當屬2021年12月，瑞安房地產(chǎn)在武漢第三次集中供地中，聯(lián)合武漢城建集團聯(lián)以165億元拿下武昌古城“武船”三宗地塊。成交金額超過彼時武漢33宗地塊總成交金額的三分之一。

瑞安曾憑借上海新天地一戰(zhàn)成名，很早便專注于內(nèi)地發(fā)展。但2015年，當行業(yè)進入了新一輪規(guī)模競速時，它卻因此前的重資產(chǎn)策略收效不佳，而改走輕資產(chǎn)之路，拋售大量資產(chǎn)，意在降負債。

如今，掌舵者羅康瑞一手推進瑞安新天地赴港上市，一手拿地，還醞釀開啟新的并購。

今年2月，瑞安房地產(chǎn)與浦發(fā)銀行，簽署了房地產(chǎn)并購融資及ESG可持續(xù)發(fā)展融資100億元合作備忘錄。浦發(fā)銀行將為瑞安提供并購融資服務(wù)，支持后者并購優(yōu)質(zhì)目標企業(yè)的股權(quán)或資產(chǎn)。

眼下，優(yōu)質(zhì)民企都沒幾家拿到并購貸，瑞安竟然能獲得銀行認可，屬實不簡單。

憑借K11在內(nèi)地打響名號的新世界中國，也不落下風。去年9月，它宣布投資 70 億拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊改項目；3個月后，它又于深圳和廣州獲取 3 宗城市更新項目。能將大量資金沉淀于舊改，表明其擁有較強的流動性。

不為內(nèi)地所熟知的香港老牌房企希慎興業(yè)，則首次在內(nèi)地布局項目。它豪擲35億元，從長實手中，接下了上海世紀盛薈廣場項目。對于此次交易，它表示，堅信中國內(nèi)地的發(fā)展增長潛力，并致力繼續(xù)在香港、大灣區(qū)以至整個中國內(nèi)地投資。

多家港企瞅準了時機，正在重新走入闊別多年的內(nèi)地市場。

比如去年12 月，在成都第三次集中供地中，香港置地以總價 22.3 億元拿下兩宗住宅兼商業(yè)用地，這是它時隔三年再次進入成都市場。

在上海，香港興業(yè)國際時隔七年后，再次現(xiàn)身，以7.6億元的總價拿下了上海松江區(qū)的住宅地塊。在此不久前，它剛以4.14億元，收購了印力集團在杭州的金沙印象城寫字樓項目。

港資房企頻頻的市場舉措，與一片寂靜的內(nèi)地民營房企，形成了鮮明的對比。

審慎基因

從上世紀八九十年代開始，恒基兆業(yè)、新世界、新鴻基、長實等眾多港資房企進軍內(nèi)地，彼時內(nèi)地房地產(chǎn)市場剛剛起步。擁有雄厚資本的港資房企帶來了樓花概念、按揭住房模式，深刻影響了內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展與走向。

緊接著，北上淘金的港資地產(chǎn)商越來越多，路勁、九龍倉、瑞安等紛紛在內(nèi)地落子。伴隨內(nèi)地經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，港資房企賺得盆滿缽滿，那是它們的高光時刻。

后來，內(nèi)地房企迅速成長，它們面對內(nèi)地政策環(huán)境，靈活、敢拼、具有狼性；另一邊，謹慎保守、擅長慢周期開發(fā)的港資房企，在與內(nèi)地房企競爭中逐漸落入下風，而它們偏愛的囤地慢開發(fā)模式也不再吃香。

長實自2013年，甚至開始頻頻出售內(nèi)地資產(chǎn)，被人質(zhì)疑為“大撤退”。此后，新鴻基、恒基地產(chǎn)、瑞安等，也有類似舉措，港企陣營在內(nèi)地的存在感直線降低。

但無論是處在風光年代，還是落寞時分，他們一直沒有改變其審慎的投資風格。見識過市場危機、經(jīng)歷過樓市沉浮，對長久、穩(wěn)健、現(xiàn)金流極度重視，他們始終沒有放下那份別人眼中的“保守”。

就像眼下，香港開發(fā)商面對絕好的擴儲機會，雖然都傳出了積極進取的信號，但仍然十分克制，表示將擇機獲取項目，保證能夠細水長流。

在大灣區(qū)布局多個舊改項目的新世界中國，已經(jīng)算是比較激進的港資房企，但它也沒有遠離“穩(wěn)中求進、行穩(wěn)致遠”的大基調(diào)。

業(yè)績會上，該公司的管理層披露，接下來的一年，新世界將堅持三個主要方向，即嚴格控制財務(wù)狀況，通過投資物業(yè)加強經(jīng)常性收入，維持財務(wù)穩(wěn)??；深耕大灣區(qū)；堅持穩(wěn)中求勝、開源節(jié)流的策略。

事物總有兩面性，港企們犧牲了規(guī)模，自然能換來低負債率，以及充足的現(xiàn)金流。

比如恒隆，它維持了相對低的杠桿比率，達到了一個驚人的數(shù)字：凈負債率少于25%。其債項總額，包括可用信貸額度中，有30%獲歸類為可持續(xù)金融。未來數(shù)年，恒隆年均資本支出為30億至40億港元，依靠現(xiàn)有的可用信貸額度及物業(yè)銷售收入，足以應(yīng)對。

據(jù)樂居財經(jīng)觀察，香港房企的資產(chǎn)負債率，無需剔除預(yù)收賬款，便都在60%以下，而凈負債更是達不到50%。這樣的財務(wù)水平，讓其能夠享受更低的融資成本，加上手握充足的現(xiàn)金，實在沒有高周轉(zhuǎn)的必要。

未來，“穩(wěn)而優(yōu)”依舊是他們認可的王道。