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文/樂居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

沙勇現(xiàn)在雖已不再從事新聞工作，但曾經(jīng)作為記者的那種堅(jiān)持不懈的精神刻在了他的骨子里。在兩次帶領(lǐng)迪賽基業(yè)沖刺港交所失敗后，沙勇并沒有選擇放棄，而是繼續(xù)敲響了港交所的大門。

港交所4月20日披露，迪賽基業(yè)控股有限公司（下稱“迪賽基業(yè)”）向港交所主板遞交上市申請(qǐng)，智富為其獨(dú)家保薦人。據(jù)悉，迪賽基業(yè)這是繼于2021年2月26日、2021年8月30日先后兩次遞表失效之后的第三次闖關(guān)。

沙勇“集權(quán)”

招股書顯示，迪賽基業(yè)是寧波及蘇州一手房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)代理及咨詢服務(wù)提供商之一。根據(jù)灼識(shí)咨詢報(bào)告，按2021年一手住宅及商業(yè)房地產(chǎn)代理服務(wù)產(chǎn)生的收益計(jì)，公司于寧波及蘇州的所有房地產(chǎn)代理中排名第二及第五，分別占市場(chǎng)份額的4.8%及0.4%。

迪賽基業(yè)的掌舵人沙勇，透過全資擁有的Sha Y Holdings，持有迪賽基業(yè)74.6188%的股權(quán)，同時(shí)其在公司也擔(dān)任執(zhí)行董事、主席兼行政總裁。

據(jù)了解，沙勇早年間曾是一名媒體工作者。曾先后任寧波市音像公司攝像師、鄞縣電視臺(tái)記者、寧波電視臺(tái)記者。在電視臺(tái)任職期間，曾做過房產(chǎn)專欄。2001年起，沙勇?lián)螌幉ㄊ械腺惪毓杉瘓F(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，2015 年11月起，任寧波迪賽董事長(zhǎng)。

迪賽基業(yè)曾以寧波迪賽的身份短暫于新三板掛牌交易。公司在2016年4月22日開始在新三板買賣，但在2020年4月14日，于新三板摘牌，當(dāng)時(shí)市值2.13億元。

決定沖刺港交所后，沙勇對(duì)公司的架構(gòu)進(jìn)行了一些調(diào)整。包括精簡(jiǎn)了組織架構(gòu)，將與主業(yè)不相關(guān)的海貝音樂及迪貝藝術(shù)進(jìn)行出售、成立上市主體迪賽基業(yè)，打包裝入資產(chǎn)，引入投資人等。

調(diào)整后的上市主體，與之前新三板掛牌主體相比，股權(quán)有了一些變化。原本沙勇與家族成員合計(jì)持有43.3903%的股權(quán)。而在調(diào)整之后，沙勇獨(dú)自手握的股權(quán)達(dá)74.6188%，同時(shí)，其引入了投資人——WW Investments，這是由黃曉100%持股的公司。

招股書顯示，黃曉因看好公司的前景及發(fā)展?jié)摿Χ鴽Q定投資，在迪賽基業(yè)重組之時(shí)進(jìn)入成為公司投資者。

傭金率再降

相較于前兩次遞表，迪賽基業(yè)這次披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)要更全面一些，其中包括了2021年全年的經(jīng)營數(shù)據(jù)，但這一組數(shù)據(jù)卻并不亮眼。

2019年-2021年，迪賽基業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營收1.84億元、2.05億元及2.15億元，雖然逐年遞增，但增速在明顯放緩。

招股書顯示，迪賽基業(yè)主要從事房地產(chǎn)代理服務(wù)與房地產(chǎn)諮詢服務(wù)。2019年-2021年，迪賽基業(yè)分別獲62名、67名及66名房地產(chǎn)開發(fā)商委聘，就100個(gè)、106個(gè)及100個(gè)房地產(chǎn)代理項(xiàng)目提供房地產(chǎn)代理服務(wù)。

同期，迪賽基業(yè)自房地產(chǎn)代理服務(wù)的收益占公司的總收益的94.4%、89.6%及86.7%，而來自房地產(chǎn)諮詢服務(wù)的收益分別占相應(yīng)年度總收益的5.6%、6.6%及10.0%。可以看出，房地產(chǎn)代理服務(wù)是最主要的營收來源，而房地產(chǎn)諮詢業(yè)務(wù)所占比重正在逐步升高。

蘇州和寧波為迪賽基業(yè)的主要戰(zhàn)場(chǎng)，其絕大多數(shù)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的收益均來自于這兩個(gè)地區(qū)。但2021年，迪賽基業(yè)該業(yè)務(wù)在蘇州地區(qū)的收益卻出現(xiàn)了明顯下滑。2021年蘇州地區(qū)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)收入1939萬元，較2020年同期下降36%，較2019年同期下降37.53%。

從代理項(xiàng)目的數(shù)量來看，2021年迪賽基業(yè)在蘇州的房地產(chǎn)代理項(xiàng)目并未有明顯減少，2019年-2021年地區(qū)的代理項(xiàng)目數(shù)量分別為18、18及17個(gè)，但收益卻呈現(xiàn)逐年下滑。

相較之下，寧波地區(qū)的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)表現(xiàn)較為強(qiáng)勁。2019年-2021年分別收入1.17億元、1.35億元及1.54億元，項(xiàng)目數(shù)量也逐漸遞增，2019-2021年分別為44、51、54個(gè)。

而房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)又具體細(xì)分為住宅物業(yè)代理與商業(yè)物業(yè)代理，其中住宅物業(yè)代理是主要的營收來源。2019年-2021年住宅代理確認(rèn)的收入分別為1.36億元、1.43億元及1.27億元。該業(yè)務(wù)的收益在2021年出現(xiàn)了下降。

下降的原因，是迪賽基業(yè)住宅代理傭金率的逐年下降。2019年-2020年，該業(yè)務(wù)傭金率分別為0.80% 、0.63% 及0.57%，最主要業(yè)務(wù)傭金率的下降，直接導(dǎo)致了迪賽基業(yè)收益增速的放緩。

兩項(xiàng)成本花掉大部分收益

營收的逐年增長(zhǎng)帶動(dòng)了迪賽基業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。2019年-2021年，其分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1227萬元、3576.4萬元 以及3812.1萬元，凈利潤(rùn)的增速同樣在放緩。而歸母凈利潤(rùn)則分別為1321.7萬元、3580.5萬元以及3863.8萬元。

影響迪賽基業(yè)利潤(rùn)的開支主要有兩項(xiàng)，分別是員工成本與分包開支。2019年-2021年，迪賽基業(yè)的員工成本分別為1.26億元、1.13億元以及 1億元。雖然該成本在逐年下降，可數(shù)額依然巨大，分別占當(dāng)期收益的68%、55%以及46%。

而分包開支則是迪賽基業(yè)近兩年來增長(zhǎng)最為迅速的一項(xiàng)成本。2019年該成本僅為663.7萬元，2020年突然猛增至2149.5萬元，增幅為223.39%。2021年，該項(xiàng)成本再度大增至4202.4萬元，同比增長(zhǎng)95.5%。

迪賽基業(yè)披露，分包費(fèi)用主要指委聘分包商補(bǔ)充其房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)代理及諮詢服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用。2020年該項(xiàng)費(fèi)用大增的主要原因是，向?qū)汖堃郎犴?xiàng)目的個(gè)人購房者提供配套裝修服務(wù)聘用裝修服務(wù)供應(yīng)商；以及為歡樂海岸項(xiàng)目及春風(fēng)云筑項(xiàng)目聘用多名分包商補(bǔ)充銷售團(tuán)隊(duì)，以實(shí)現(xiàn)績(jī)效目標(biāo)。

現(xiàn)金流方面，2019年及2020年，迪賽基業(yè)的現(xiàn)金均為凈流出。2019年凈流出1050萬元，2020年凈流出240萬元。其中，2020年賽迪基業(yè)向股東派息約5250萬元。這是近三年來唯一一次派息，派息額約是當(dāng)期凈利潤(rùn)的1.47倍。

現(xiàn)金大幅縮水，將直接影響公司資金周轉(zhuǎn)及償債能力。2020年，迪賽基業(yè)流動(dòng)比率從1.6倍降至1.2倍，資本負(fù)債比率從14.5%升至21.2%，資產(chǎn)變現(xiàn)能力及長(zhǎng)期償債能力有所下滑。

2021年，迪賽基業(yè)現(xiàn)金流入凈額為1650萬元，主要是因?yàn)榻?jīng)營活動(dòng)所得凈額較多所致。同時(shí)流動(dòng)比率也回到了1.6倍。

由于迪賽基業(yè)是向客戶提供服務(wù)后收取款項(xiàng)，所以公司的應(yīng)收款數(shù)額較大，且逐年遞增，值得警惕的是，公司或許會(huì)面臨賬款無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。

2019年-2021年，迪賽基業(yè)的應(yīng)收款分別為5290萬元、6590萬元及9100萬元，同期內(nèi)的減值虧損撥備分別為940萬元、940萬元及1200萬元。