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??樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì) 12月2日，穆迪投資者服務(wù)公司宣布維持北京保障房中心有限公司 (“北京保障房中心”，原北京市保障性住房建設(shè)投資中心) A1的發(fā)行人評(píng)級(jí)。與此同時(shí)，穆迪維持燕港有限公司發(fā)行的美元債券A1的高級(jí)無抵押債務(wù)評(píng)級(jí)，該債券由北京保障房中心提供無條件及不可撤銷的擔(dān)保。

??上述評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。

??穆迪副總裁/高級(jí)分析師黎錦雄表示：“維持評(píng)級(jí)反映了北京保障房中心作為首都開發(fā)與管理保障性住房項(xiàng)目的主要平臺(tái)所具有的戰(zhàn)略重要作用。此類活動(dòng)對(duì)北京保障性住房政策目標(biāo)至關(guān)重要，并得到北京市政府財(cái)政預(yù)算的強(qiáng)大及可預(yù)見的資金支持?！?/p>

??評(píng)級(jí)理據(jù)

??北京保障房中心A1的發(fā)行人評(píng)級(jí)考慮了北京市政府a(chǎn)1的支持能力分?jǐn)?shù)，以及穆迪對(duì)該公司影響北京市政府支持意愿的特征的評(píng)估，該評(píng)估未產(chǎn)生子級(jí)調(diào)整。

??北京的政府支持能力分?jǐn)?shù)反映了其作為中國 (A1/穩(wěn)定) 首都的地位、直接向中央政府匯報(bào)的最高行政級(jí)別，以及相對(duì)強(qiáng)勁的信用狀況。

??北京保障房中心A1的評(píng)級(jí)反映了北京市政府支持該公司的意愿，原因是該公司作為北京市政府主要的保障性住房政策執(zhí)行平臺(tái)發(fā)揮戰(zhàn)略作用，包括在首都開發(fā)和運(yùn)營廣受關(guān)注的公租房項(xiàng)目。該公司是首都最大的公租房所有者及運(yùn)營機(jī)構(gòu)，擁有70%以上北京市存量公租房。北京保障房中心由北京市政府全資所有并受其嚴(yán)密管理，與后者在公租房開發(fā)、債務(wù)水平和債務(wù)融資決策方面的關(guān)聯(lián)緊密，并有持續(xù)獲得政府資金支持的記錄。

??北京“十四五”規(guī)劃要求市政府增加保障性住房供應(yīng)，尤其是面向青年人和新市民的保障性租賃住房。這將鞏固北京保障房中心的戰(zhàn)略職能和業(yè)務(wù)地位，因?yàn)樵摴臼侵С终Ｕ闲宰》空叩闹饕獙?shí)體。

??上述評(píng)級(jí)也考慮了北京保障房中心順暢的融資渠道，其多數(shù)資金來源于低成本的政策性銀行長期貸款、大型商業(yè)銀行貸款及公開債券發(fā)行。北京保障房中心持續(xù)獲得北京市政府財(cái)政預(yù)算的資金支持。

??考慮到北京保障房中心的資本支出計(jì)劃和債務(wù)狀況與市政府的規(guī)劃和方向密切相關(guān)，并且該公司受到政府的嚴(yán)密監(jiān)督與控制，因此穆迪預(yù)計(jì)其將繼續(xù)獲得政府及時(shí)、充足的現(xiàn)金支持，以支撐其保障性住房項(xiàng)目不斷上升的投資。

??2021年北京保障房中心獲得政府資金約人民幣12億元。穆迪預(yù)計(jì)2022-2023年政府對(duì)該公司的現(xiàn)金支持將為每年人民幣25億元左右，從而為“十四五”規(guī)劃制定的保障性住房開發(fā)目標(biāo)提供資金。

??鑒于政府資金支持水平相對(duì)較高，穆迪預(yù)計(jì)未來兩年北京保障房中心的資金缺口不會(huì)太大，其債務(wù)年增速將維持在不足 10%的較低水平。

??北京保障房中心的評(píng)級(jí)也考慮了以下環(huán)境、社會(huì)和治理 (ESG) 因素。

??北京保障房中心的環(huán)境和治理風(fēng)險(xiǎn)為中至低，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)為中等負(fù)面。必要時(shí)北京市政府予以支持的可能性緩解了上述風(fēng)險(xiǎn)的影響。

??北京保障房中心的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是中至低，原因是其住房項(xiàng)目分布在北京市之內(nèi)，其物理氣候風(fēng)險(xiǎn)、碳轉(zhuǎn)型、水資源管理、廢棄物和污染、自然資本風(fēng)險(xiǎn)均為中至低。

??北京保障房中心中等負(fù)面的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要反映了負(fù)責(zé)任的生產(chǎn)和人口結(jié)構(gòu)與社會(huì)趨勢產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)責(zé)任的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)包括改善其住房項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)管要求，中期內(nèi)這會(huì)增加支出。老齡化加劇和低收入群體等人口結(jié)構(gòu)與社會(huì)趨勢可影響住房售價(jià)與租金的政策。

??北京保障房中心的治理風(fēng)險(xiǎn)為中至低，支持因素是財(cái)務(wù)策略與風(fēng)險(xiǎn)管理、管理層可靠性與記錄、合規(guī)與報(bào)告相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)是中至低?？紤]到公司所有權(quán)和董事會(huì)結(jié)構(gòu)的集中度較高，北京保障房中心的董事會(huì)結(jié)構(gòu)、政策與程序的風(fēng)險(xiǎn)為中等負(fù)面。北京對(duì)保障性住房項(xiàng)目的強(qiáng)大支持機(jī)制緩解了上述風(fēng)險(xiǎn)。

??可引起評(píng)級(jí)上調(diào)或下調(diào)的因素

??北京保障房中心的穩(wěn)定展望反映了：中國主權(quán)評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定；穆迪預(yù)計(jì)北京市政府的支持能力將維持穩(wěn)定；未來12-18個(gè)月北京市政府對(duì)公司的控制和監(jiān)督將基本保持不變。

??鑒于北京保障房中心A1的評(píng)級(jí)與中國主權(quán)評(píng)級(jí)相同，因此除非主權(quán)評(píng)級(jí)上調(diào)，進(jìn)而有望加強(qiáng)北京市政府的支持能力，否則該公司的發(fā)行人評(píng)級(jí)不大可能上調(diào)。

??如果發(fā)生以下情況，穆迪可能下調(diào)北京保障房中心的評(píng)級(jí)：中國政府的政策發(fā)生變化，導(dǎo)致地方政府不得向城投公司提供財(cái)務(wù)支持，或者北京保障房中心的特征變化促使北京市政府的支持意愿下降，例如：

??- 公司核心業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化，包括大幅擴(kuò)張不具有政策職能的商業(yè)類活動(dòng)，導(dǎo)致重大虧損或以影響公共服務(wù)為代價(jià)，或

??- 公司債務(wù)和杠桿率迅速上升，同時(shí)政府資金支持并未相應(yīng)增長，導(dǎo)致公司依賴于高成本融資，包括通過非標(biāo)渠道舉債。

??發(fā)行人概況

??北京保障房中心有限公司 (北京保障房中心) 于2011年成立，并由北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)全資所有，作為北京市政府的政策性平臺(tái)提供保障性住房服務(wù)。2021年該公司披露的總資產(chǎn)和總收入分別為人民幣1,160億元和人民幣41億元。

??北京保障房中心根據(jù)北京市政府的要求執(zhí)行保障性住房政策。該公司是北京最大的保障性住房平臺(tái)，核心業(yè)務(wù)是開發(fā)與運(yùn)營公租房以及開發(fā)與銷售安置房。