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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  楊宏彬

“白石洲項(xiàng)目一期的正式啟航，意味綠景中國(guó)已站在大發(fā)展的起點(diǎn)上?！?o:p>

在2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，綠景中國(guó)給白石洲舊改定下了很高的調(diào)子，而在整份業(yè)績(jī)報(bào)告中，綠景中國(guó)給白石洲舊改留了很大的篇幅，其中最關(guān)鍵的一句話是：“項(xiàng)目一期入市將帶來(lái)大規(guī)模的現(xiàn)金回流?！?o:p>

事實(shí)果真如此嗎？

9月16日，是白石洲舊改一期正式入市的日子。樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》獲悉，白石洲舊改案名為深圳綠景白石洲璟庭。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，深圳綠景白石洲璟庭獲批預(yù)售的為項(xiàng)目1棟，推售住宅1257套，商務(wù)公寓1489套，推售的住宅戶型為110-117平方米單位，樓面單價(jià)最低8.2萬(wàn)元/㎡，備案均價(jià)約11.39萬(wàn)/㎡。

據(jù)公開(kāi)信息，項(xiàng)目附近的波托菲諾純水岸十五期二手房源的成交價(jià)大概在13萬(wàn)-14萬(wàn)元/m2；而項(xiàng)目緊鄰的香山美墅7月份剛成交了一套房源，單價(jià)超14萬(wàn)；片區(qū)內(nèi)的中信紅樹(shù)灣市場(chǎng)成交單價(jià)普遍在14萬(wàn)左右。

深圳綠景白石洲璟庭“8字頭”的最低單價(jià)，被置業(yè)者稱為“深圳地產(chǎn)史上最強(qiáng)倒掛新盤(pán)”。而11萬(wàn)的備案均價(jià)，與周邊二手房相較也打了8折左右。

以價(jià)換量虛實(shí)

這一波低價(jià)營(yíng)銷(xiāo)，綠景中國(guó)是做到位了。

深圳綠景白石洲璟庭在正式開(kāi)盤(pán)前，多個(gè)購(gòu)房群內(nèi)有疑似中介人員發(fā)布項(xiàng)目8萬(wàn)銷(xiāo)售均價(jià)的消息，還有傳言稱項(xiàng)目“8”字頭的房源會(huì)很多，預(yù)計(jì)2/3房源會(huì)打折賣(mài)。

除此之外，綠景中國(guó)還推出了多重購(gòu)買(mǎi)折扣，包括即VIP登記95折、凍資100萬(wàn)享95折、準(zhǔn)簽享98折等。

低價(jià)營(yíng)銷(xiāo)的效果，也很顯著。

開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，深圳綠景白石洲璟庭推出的826套房源，勁銷(xiāo)527套，綠景中國(guó)收金61億。粗略計(jì)算一下，若826套房源全部售出，綠景中國(guó)將收金將近百億。

在財(cái)報(bào)中，綠景中國(guó)稱白石洲項(xiàng)目一期總計(jì)2,746套住宅和公寓，若按首次開(kāi)盤(pán)的均價(jià)賣(mài)出的話，深圳綠景白石洲璟庭一期預(yù)計(jì)將會(huì)為綠景中國(guó)帶來(lái)321億元的現(xiàn)金回流。

去年4月底，綠景中國(guó)管理層指出，白石洲一期貨值大概為300億左右。雖然均價(jià)低于周邊二手房，但實(shí)際出售情況明顯符合綠景中國(guó)的預(yù)期。

白石洲舊改，是綠景中國(guó)在2021年3月所拿下的項(xiàng)目，項(xiàng)目4期的施工主體均為深圳市綠景天盛實(shí)業(yè)有限公司（下稱“綠景天盛”）——綠景中國(guó)子公司。

根據(jù)規(guī)劃，白石洲項(xiàng)目總用地面積約46萬(wàn)平方米，總建筑面積約500萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約為358萬(wàn)平方米，以罕見(jiàn)的體量實(shí)現(xiàn)了單一項(xiàng)目規(guī)?；?。

項(xiàng)目整體完成的時(shí)間，長(zhǎng)達(dá)8-10年。整體來(lái)看，項(xiàng)目的簽約率已經(jīng)超過(guò)95%，一期開(kāi)售外，二期至四期已陸續(xù)啟動(dòng)舊屋拆除工作，預(yù)計(jì)2024年具備全面開(kāi)工條件。

暗流涌動(dòng)

2022年以來(lái)，綠景中國(guó)的經(jīng)營(yíng)并不如意。一年半的時(shí)間，公司虧損超14億元。白石洲舊改，或許正是綠景中國(guó)翻盤(pán)的籌碼。

然而，綠景中國(guó)的流動(dòng)性壓力或許會(huì)對(duì)白石洲舊改的開(kāi)發(fā)造成不利影響。

截止2023年末，綠景中國(guó)的總有息負(fù)債達(dá)到357.21億元，其中列為流動(dòng)負(fù)債的有息負(fù)債為118.79億元，而公司持有的貨幣資金為30.68億元，債務(wù)壓力可見(jiàn)一斑。

或是為保證白石洲舊改的順利開(kāi)發(fā)，綠景中國(guó)引入了投資者萬(wàn)科。

去年6月，萬(wàn)科斥資23億元進(jìn)入白石洲舊改，獲得了8%的股權(quán)，但在利益分配上，萬(wàn)科將獲得項(xiàng)目20%利潤(rùn)分配，但僅關(guān)乎于項(xiàng)目三期及四期。

當(dāng)然，萬(wàn)科也不是“吃素”的，其與綠景中國(guó)簽下的是一份對(duì)賭協(xié)議。

條款之一，即若綠景天盛無(wú)法在2025年9月30 日前取得項(xiàng)目第三期和第四期的開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，或是綠景天盛出現(xiàn)資金缺口無(wú)法解決時(shí)，綠景中國(guó)需要回購(gòu)股權(quán)，不然的話，萬(wàn)科的利潤(rùn)分配將提高至40%。

倘若綠景中國(guó)出現(xiàn)債務(wù)違約，那其之后獲取開(kāi)發(fā)貸款便無(wú)從談起。據(jù)了解，綠景中國(guó)有3只美元債，將在今年12月21日到期，債券余額2.77億美元。而就目前綠景中國(guó)本身的資金狀況來(lái)看，后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金或也還懸著。

當(dāng)然，與萬(wàn)科的事都是后話。在綠景中國(guó)的操作下，目前的白石洲舊改一期，已然取得了出眾的成績(jī)。