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        樂居財(cái)經(jīng) 李禮 1月5日，中金發(fā)布研究報(bào)告稱，維持中國(guó)海外宏洋集團(tuán)(00081)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至3.37港元。公司股價(jià)于1月3日-4日累計(jì)回撤14%(該行覆蓋內(nèi)房開發(fā)商-0.9%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)-0.4%)，該行認(rèn)為除行業(yè)基本面表現(xiàn)疲弱拖拽外，技術(shù)性因素或也加劇股價(jià)波動(dòng)。公司1月4日公告了2023年的銷售和拿地?cái)?shù)據(jù)。

　　中金主要觀點(diǎn)如下：

　　2023年合同銷售金額錄得個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。

　　公司2023年銷售金額同比增長(zhǎng)6%至428億元(對(duì)比克而瑞銷售金額Top20房企中僅6家實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)、Top20平均跌幅12%)，銷售增速優(yōu)于布局城市的整體水平、與土儲(chǔ)以一二線為主的央國(guó)企同業(yè)相若。得益于強(qiáng)產(chǎn)品力和城市深耕戰(zhàn)略，公司在所布局城市的市占率穩(wěn)步提升(1H23銷售金額排名第一的城市個(gè)數(shù)較2022年增加3個(gè)至9城)。銷售質(zhì)量方面，在強(qiáng)產(chǎn)品力的加持下，公司得以在兼顧項(xiàng)目流速的同時(shí)逐步收回前期折扣(2023年銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)12%)，該行估計(jì)2023年銷售毛利率或在2022年13-14%的水平上有所回升；此外公司估計(jì)2023年累計(jì)回款率超100%。

　　量入為出補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

　　鑒于公司未售貨值較充裕(該行估計(jì)當(dāng)前未售貨值約1700億元)，且供給側(cè)出清下同業(yè)戰(zhàn)略性收縮、公司所布局城市土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度有所下降，公司2023年拓地節(jié)奏較為從容。公司2023年繼續(xù)秉承“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的拓儲(chǔ)原則，全年共斬獲13幅土地、新增貨值約235億元，對(duì)應(yīng)總土地款98億元、拿地強(qiáng)度為23%，整體權(quán)益比例維持在80%左右。該行測(cè)算上述新購(gòu)地塊平均毛利率約21%、IRR約26%。

　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健，估值安全墊較為充盈。

　　公司為中國(guó)海外發(fā)展的合聯(lián)營(yíng)公司，得益于大股東背景和自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理，公司2023年發(fā)行4筆共40億元公司債，加權(quán)平均票面利率僅3.68%。公司1H23末在手現(xiàn)金達(dá)歷史高位、為328億元，扣預(yù)負(fù)債率和凈負(fù)債率較2022年末分別下降1.6和8.3ppt至67.2%和40.5%，現(xiàn)金短貸比(不含受限資金)提升至1.8倍。公司當(dāng)前2023-24年P(guān)/E為2.2/2.2倍(央國(guó)企同業(yè)平均為5.3/4.4倍)，股息收益率為8.7/9.1%，股價(jià)回撤進(jìn)一步增厚估值安全墊。

　　風(fēng)險(xiǎn)：行業(yè)銷售恢復(fù)進(jìn)度不及預(yù)期；結(jié)算利潤(rùn)率差于預(yù)期。