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首批“消費(fèi)REITs”發(fā)售，購(gòu)物中心憑什么成為“香餑餑”？

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  獨(dú)角金融 1.6w閱讀 2024-01-31 09:20

近日，首批消費(fèi)REITs陸續(xù)發(fā)售。作為一種新型的產(chǎn)權(quán)類公募REITs，與產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保租房等其他產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相比，消費(fèi)REITs在經(jīng)營(yíng)模式、收益來(lái)源、計(jì)費(fèi)模式等方面更具多樣性。
消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施具體包含百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、奧特萊斯、超市等多種業(yè)態(tài)。首批4只消費(fèi)REITs中，有3只的底層資產(chǎn)都是購(gòu)物中心，1月30日正式開(kāi)售的華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT（基金代碼：180601）首發(fā)資產(chǎn)就是青島萬(wàn)象城購(gòu)物中心。
購(gòu)物中心類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施緣何獲得如此重視，又具備怎樣的投資價(jià)值與潛力？

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乘風(fēng)消費(fèi)升級(jí)
購(gòu)物中心潛力可觀
在我國(guó)日漸成熟的經(jīng)濟(jì)模式下，消費(fèi)已成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的壓艙石。2023年被商務(wù)部定位為“消費(fèi)提振年”，多個(gè)城市密集發(fā)放消費(fèi)券促進(jìn)消費(fèi)，在很大程度上提振了消費(fèi)信心、釋放了消費(fèi)潛力。
今年1月，全國(guó)商務(wù)工作會(huì)議進(jìn)一步將2024年定位為“消費(fèi)促進(jìn)年”?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在新的一年里，政策的加持將繼續(xù)助力消費(fèi)增長(zhǎng)。
“十四五”期間，消費(fèi)升級(jí)將一直是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)能之一。隨著“十四五”規(guī)劃的持續(xù)推進(jìn)，促進(jìn)消費(fèi)提升和利好購(gòu)物中心的引導(dǎo)政策將不斷出爐，為購(gòu)物中心發(fā)展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。在消費(fèi)升級(jí)的助推下，購(gòu)物中心行業(yè)持續(xù)回暖，繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
居民消費(fèi)是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的基石。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近年來(lái)居民人均消費(fèi)支出穩(wěn)步提升，消費(fèi)意愿也在2023年后再次迎來(lái)回升。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程深入和居民可支配收入增加，疊加“促消費(fèi)、穩(wěn)內(nèi)需”政策不斷出臺(tái)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求有望進(jìn)一步釋放，促進(jìn)購(gòu)物中心需求提升，增量空間巨大。
盡管近年購(gòu)物中心數(shù)量持續(xù)提升，但長(zhǎng)期來(lái)看購(gòu)物中心供給遠(yuǎn)未達(dá)到飽和。根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2011年到2022年，我國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量年復(fù)合增速為19.52%；面積年復(fù)合增速為19.92%。
同時(shí)，截至2022年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為 65.22%，仍有上行空間。2022年我國(guó)居民人均可支配收入為36,883元，比上年名義增長(zhǎng)5.0%，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。
伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)、居民收入的不斷提高、消費(fèi)的持續(xù)升級(jí)以及政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策的實(shí)施，將推動(dòng)購(gòu)物中心行業(yè)空間持續(xù)提升，中國(guó)購(gòu)物中心的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展穩(wěn)定可期。
購(gòu)物中心作為一類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，其經(jīng)營(yíng)收入的多樣性較高、具有較好的分散性，同時(shí)經(jīng)營(yíng)也更為市場(chǎng)化，能夠隨著消費(fèi)者零售額的提升而帶來(lái)收益的提升。這些特點(diǎn)，使得購(gòu)物中心作為公募REITs的底層資產(chǎn)，更具有資產(chǎn)升值潛力。
綜上，在消費(fèi)政策利好不斷，消費(fèi)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁的當(dāng)先，推出以購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)的消費(fèi)REITs可謂恰逢其時(shí)。
正是看重消費(fèi)REITs的發(fā)展?jié)摿?，華潤(rùn)置地作為行業(yè)領(lǐng)先的城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商積極抓住消費(fèi)REITs發(fā)展機(jī)遇，構(gòu)建商業(yè)資產(chǎn)“投融建管退”業(yè)務(wù)閉環(huán)。
華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT首發(fā)資產(chǎn)青島萬(wàn)象城是華潤(rùn)置地旗下核心區(qū)位標(biāo)桿項(xiàng)目，位于青島市政治、文化及金融中心，毗鄰市政府和五四廣場(chǎng)，雙地鐵上蓋，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。周邊商業(yè)氛圍濃厚，消費(fèi)能力強(qiáng)。商業(yè)建筑面積超30萬(wàn)平米，輻射范圍可達(dá)青島全市，是青島市建筑面積最大、入駐品牌最多的購(gòu)物中心之一。

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購(gòu)物中心“強(qiáng)者更強(qiáng)”
運(yùn)管賦能打造強(qiáng)“護(hù)城河”
我國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)市場(chǎng)化程度高，但行業(yè)集中度總體仍處于相對(duì)較低水平，隨著購(gòu)物中心數(shù)量持續(xù)增加，競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加劇，部分購(gòu)物中心面臨運(yùn)營(yíng)能力弱、科技賦能水平低以及同質(zhì)化服務(wù)明顯等挑戰(zhàn)，越來(lái)越多的購(gòu)物中心因無(wú)法及時(shí)滿足消費(fèi)者需求，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況不佳。
但市場(chǎng)領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理商憑借其強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理能力，在購(gòu)物體驗(yàn)、客流量、商戶入駐率、租金等方面較其他購(gòu)物中心具有明顯優(yōu)勢(shì)。資料顯示，青島萬(wàn)象城2015年開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)以來(lái)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)異——2016年至2022年客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.6%，近3年來(lái)營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15%。出租率維持高位，2023年前三季度平均出租率達(dá)98.82%。
隨著消費(fèi)需求的持續(xù)提升以及交通條件的愈發(fā)便利，消費(fèi)者在購(gòu)物中心的選擇上對(duì)距離的要求越來(lái)越低，開(kāi)始傾向于購(gòu)物體驗(yàn)好、商品品類齊全的商場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心正不斷從其他競(jìng)爭(zhēng)者吸引客流，造成“強(qiáng)者更強(qiáng)”的局面。
據(jù)悉，青島萬(wàn)象城設(shè)計(jì)領(lǐng)先，建筑品質(zhì)高，目前承租租戶超500戶，各業(yè)態(tài)承租種類豐富，規(guī)模聚集效應(yīng)明顯，已經(jīng)成為眾多商業(yè)品牌進(jìn)駐山東省及青島市的首選之地。
隨著購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)專業(yè)度的提升，是否具備綜合實(shí)力強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，成為購(gòu)物中心價(jià)值增長(zhǎng)的重要影響因素。資金壁壘、品牌影響力壁壘、商戶資源壁壘和管理人才壁壘成為運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)構(gòu)建“護(hù)城河”的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
購(gòu)物中心較長(zhǎng)的回收期與較大的前期投資規(guī)模形成了較強(qiáng)的行業(yè)資金壁壘。此外，隨著購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)的加劇，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)愈發(fā)顯現(xiàn)。通過(guò)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，購(gòu)物中心可以獲得較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)對(duì)品牌商及供應(yīng)商的議價(jià)能力，同時(shí)有效控制營(yíng)運(yùn)成本和費(fèi)用支出。
華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT發(fā)起人華潤(rùn)置地是國(guó)內(nèi)最早發(fā)展購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商之一，在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域深耕超過(guò)二十年。
截至2023年6月末，華潤(rùn)置地旗下持有在營(yíng)的購(gòu)物中心67個(gè)，另有47個(gè)在建購(gòu)物中心計(jì)劃于2026年底前開(kāi)業(yè)，資產(chǎn)管理規(guī)模超2,000億元，符合現(xiàn)行消費(fèi)REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的儲(chǔ)備資產(chǎn)有約20個(gè)，且主要聚焦于一二線城市或省會(huì)等高能級(jí)城市，這為華潤(rùn)商業(yè)REIT未來(lái)擴(kuò)募帶來(lái)更大的想象空間。
與此同時(shí)，華潤(rùn)置地出色的運(yùn)營(yíng)管理能力和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)水平也持續(xù)賦能青島萬(wàn)象城。資料顯示，青島萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)以來(lái)，華潤(rùn)置地已操刀實(shí)施了2-3次局部大型改造，持續(xù)提高青島萬(wàn)象城的商業(yè)活力和競(jìng)爭(zhēng)力。
華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)華潤(rùn)萬(wàn)象生活是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理品牌，具備行業(yè)領(lǐng)先的購(gòu)物中心全價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理能力，將持續(xù)賦能青島萬(wàn)象城，為業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)和增長(zhǎng)提供強(qiáng)大支持。截至2023年6月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管購(gòu)物中心項(xiàng)目88個(gè)，74個(gè)項(xiàng)目零售額排名當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三，商管能力獲得資本市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)高度認(rèn)可。
品牌影響力是購(gòu)物中心擴(kuò)大消費(fèi)群體、可持續(xù)發(fā)展的重要保證，也是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存發(fā)展的重要因素。成立多年、具有較高服務(wù)品質(zhì)、在行業(yè)具備優(yōu)秀商業(yè)信譽(yù)的購(gòu)物中心品牌更受消費(fèi)者的青睞，能給消費(fèi)者帶來(lái)先入為主的好感，并獲得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)。
成熟購(gòu)物中心品牌/運(yùn)營(yíng)商往往與眾多品牌商戶已建立聯(lián)系或已有合作，擁有眾多優(yōu)質(zhì)品牌商戶資源以持續(xù)優(yōu)化購(gòu)物中心內(nèi)的品牌及商戶布局。據(jù)悉，目前華潤(rùn)萬(wàn)象生活已與近6,000家國(guó)內(nèi)外知名品牌長(zhǎng)期深度合作，“萬(wàn)象星”會(huì)員數(shù)量近4,000萬(wàn)。
值得一提是，華潤(rùn)萬(wàn)象生活品牌深度布局青島，持續(xù)投入會(huì)員忠誠(chéng)度建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的會(huì)員體系當(dāng)前分為五級(jí)，并匹配了多樣性的會(huì)員福利，同時(shí)針對(duì)不同客群的個(gè)性化需求，提供包括基礎(chǔ)服務(wù)、Care 特色服務(wù)和高端服務(wù)在內(nèi)的多元客戶服務(wù)，提升會(huì)員消費(fèi)體驗(yàn)，增加會(huì)員黏性。
當(dāng)前青島萬(wàn)象城會(huì)員人數(shù)已超百萬(wàn)，占青島市常住人口的 10%，體現(xiàn)出極高的會(huì)員規(guī)模和覆蓋范圍。
作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類型之一，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模大，市場(chǎng)化程度高，是投資消費(fèi)增長(zhǎng)的重要載體。華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的亮相，有望為整個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)在“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級(jí)，提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應(yīng)的綜合解決方案。
對(duì)于REITs，你還有哪些了解？評(píng)論區(qū)聊聊吧。
 

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