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文/樂居財經(jīng)  許淑敏

3月23日至25日，2024（第十九屆）中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇在廣州舉行。

論壇期間，樂居財經(jīng)與WeWork大中華區(qū)副總裁全斌進行了一次對話。

過去幾年，受到全球經(jīng)濟沖擊、商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)過剩、靈活辦公空間市場競爭激烈等因素影響，讓多數(shù)共享辦公企業(yè)一度陷入困境，關(guān)于“共享辦公還是不是一門好的生意”討論度極高。

今年已經(jīng)是WeWork中國走過的第八年，作為最早開創(chuàng)這個賽道的品牌，大概最有話語權(quán)。

在全斌看來，共享辦公領(lǐng)域依然大有可為。過去幾年，WeWork中國不斷提升運營水平、經(jīng)營能力，試水城市更新，走向輕重并舉的道路。

在中國，WeWork既有國際化的視野，又有多年深耕本土化的經(jīng)驗，因此受到了港臺以及內(nèi)地不少企業(yè)的認可。

面向未來，WeWork中國看到了更多的機會。

以下為對話內(nèi)容：

樂居財經(jīng)：目前，WeWork中國有多少個項目在運營？側(cè)重布局區(qū)域是在哪？

全斌：WeWork中國目前在整個大中華區(qū)有12個城市在運營，包括北京、上海、廣州、深圳、香港、臺北，將近100個社區(qū)在運營，重點的區(qū)域還是以一線城市為主。

從規(guī)模上來說，WeWork中國在北京、上海布局較多，同時也深耕香港、深圳等具備發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。哪里有需求、哪里增長更好，就會在哪個城市開拓更多的社區(qū)。

樂居財經(jīng)：近幾年，WeWork中國正在轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，試水城市更新，并以輕資產(chǎn)輸出為主，當前落地成效如何？

全斌：過去幾年，WeWork中國一直高速發(fā)展，并積極參與城市更新。中國城市化浪潮過程中，不光有增量的機會，還有很多存量改造的機會，WeWork中國參與了很多歷史古建、商改辦、酒改辦的項目，在各個地方的地標都有WeWork中國的身影。

同時，WeWork中國輕重并舉。過去重資產(chǎn)多一些，但最近幾年，尤其是未來，輕資產(chǎn)擴張速度會更快。

首先，開發(fā)商、業(yè)主方也更加關(guān)注運營方面的內(nèi)容。存量時代，內(nèi)容為王，像WeWork中國本身有內(nèi)容、有故事、有客群，更是以運營為主的商業(yè)模式，會越來越受業(yè)主歡迎。

2023年，WeWork中國開設(shè)了新的輕資產(chǎn)運營社區(qū)。

以2023年下半年開幕的北京好世界商業(yè)廣場二期，就是一個典型的“重轉(zhuǎn)輕”案例。位于北京CBD核心區(qū)的好世界商業(yè)廣場，過去是個商場改造項目。WeWork中國所在辦公的那一層，起初是餐飲。在改為辦公后經(jīng)營的非常好，WeWork中國很快實現(xiàn)滿租，因此業(yè)主希望二期進一步合作。

WeWork中國表示，項目一期是直租的方式，二期合作就改成了輕資產(chǎn)模式。雙方由以前直接付租金改成了利潤分成的方式，讓業(yè)主方也能夠積極參與到社區(qū)運營。與此同時，WeWork中國帶來優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，同時也把好的政府資源、品牌方資源都引薦給業(yè)主。

另外，WeWork中國創(chuàng)造性地把一個戶外平臺改成了露天辦公的場所，讓好世界商業(yè)廣場增加社交屬性，整個二期開業(yè)之后，不到三個月基本上滿租。

全斌相信，輕資產(chǎn)模式是能夠創(chuàng)造雙贏、多贏的局面。

樂居財經(jīng)：WeWork中國現(xiàn)在的收入組成結(jié)構(gòu)怎么樣？

全斌：主要還是以會員費為主。在WeWork中國，這里沒有客戶的概念，而是把客戶親切地稱為會員。整體是以會員費為主，然后圍繞會員提供整體空間及服務(wù)的解決方案。無論是500強企業(yè)，還是中小創(chuàng)業(yè)公司，都能夠為其提供辦公空間需求的解決方案，以及基于空間和它的業(yè)務(wù)需求，提供整體的增值服務(wù)。

樂居財經(jīng)：您如何評價WeWork中國的商業(yè)模式?

全斌：大家可能對WeWork中國并不是那么了解，其實整體底層邏輯還是供需關(guān)系。

從需求側(cè)來說，越來越多企業(yè)把共享辦公當作企業(yè)選址的第一選擇?？梢钥吹剑谝咔榍?，很多還是以傳統(tǒng)寫字樓作為首選，共享辦公可能作為備選方案，而反觀過去三年的趨勢，共享辦公已經(jīng)成為首選了。

目前的經(jīng)濟環(huán)境，我認為不確定性是唯一的確定性，所有企業(yè)都有降本增效要求，WeWork中國讓企業(yè)主能夠更加靈活地選擇自己的辦公空間，而將資金用在提高核心競爭力上?，F(xiàn)在，無論是世界500強還是中小微的創(chuàng)業(yè)公司，都覺得靈活性是最重要的。所以，WeWork中國的產(chǎn)品能夠極大地解決這些企業(yè)的痛點，或者說癢點。

從供給側(cè)來說，WeWork中國是很重要的一個補充環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)寫字樓是剛性的，WeWork是彈性的，只有這樣才能夠更多為用戶來提供靈活、一站式的解決方案。

所以，WeWork中國商業(yè)模式現(xiàn)在看起來更加穩(wěn)定，也看到了更多的機會。

樂居財經(jīng)：您認為，現(xiàn)在的共享辦公，還是不是一門好的生意？

全斌：WeWork中國在共享辦公這個賽道上已經(jīng)深耕第八年了，非?？春霉蚕磙k公的市場空間。雖然一些友商可能陷入了困境，但是從WeWork中國來看，這幾年發(fā)展還是不錯的，尤其是WeWork中國，一方面積極調(diào)整交易結(jié)構(gòu)，另一方面深耕運營體系。

在過去幾年，WeWork中國本身的運營運水平和經(jīng)營能力有了很大的提升，還是在賽道中活得不錯的，而且未來也看到很多機會和空間。

樂居財經(jīng)：WeWork中國本土化戰(zhàn)略成功的秘訣是什么？

全斌：WeWork中國更加了解中國市場。雖然產(chǎn)品、品牌是國際化的，也有全球視野和網(wǎng)絡(luò)，但在中國市場深耕多年，實現(xiàn)了產(chǎn)品的本土化、運營的本土化以及決策的本土化。

簡單說，WeWork的產(chǎn)品會更加針對中國企業(yè)用戶的特點，比如說隨心座，就是可以滿足中國企業(yè)靈活辦公、商旅的需求。在全國12個城市，只要有WeWork的地方，用一張黑卡就可以進入到公共空間，在那里可以工作、會客、面試、開會。有好喝的咖啡、專業(yè)的辦公環(huán)境、輕松的氛圍，極大地滿足了大家對于第三空間的需求。

在決策上，WeWork中國會非?？斓刈鰶Q定，根據(jù)市場變化及時調(diào)整戰(zhàn)略，提升客戶服務(wù)水平，效率更高效。整個決策鏈條更短，對于市場的敏感度更直接，本土化更深入。

樂居財經(jīng)：WeWork中國在辦公智能化升級上，做出了哪些努力？

全斌：WeWork中國的自研平臺能夠提供數(shù)字化互動體驗，如智能會議室預(yù)訂系統(tǒng)、移動應(yīng)用程序管理工作流程等，方便會員管理辦公日常事務(wù)。同時，我們也利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)對辦公空間利用率等數(shù)據(jù)進行分析，以優(yōu)化辦公布局、提高資源利用效率，并根據(jù)數(shù)據(jù)進行智能化決策。

其次，移動互聯(lián)網(wǎng)無卡化是現(xiàn)在辦公的趨勢。WeWork中國的開發(fā)速度是遠遠領(lǐng)先于全球，能夠?qū)崟r地在12個城市的社區(qū)，實現(xiàn)用手機APP就能快速操作，預(yù)定會議室、發(fā)布活動，會員引流等。

此外，WeWork中國社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施上，也是應(yīng)用科技創(chuàng)新。WeWork中國有1000人左右的社區(qū)，只需要配置2-3名同事，就可以服務(wù)1000名企業(yè)用戶，一天8小時、一周至少5天的辦公需求。背后是依托于技術(shù)、系統(tǒng)，實現(xiàn)效能、效率提升，而不是簡單地依靠人。

樂居財經(jīng)：港臺與內(nèi)地區(qū)域的客群有什么不一樣的特征？

全斌：從用戶畫像來說還是有些差異的。內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展很迅速，主要是這些互聯(lián)網(wǎng)公司、科技類企業(yè)，以及創(chuàng)業(yè)型公司占比高；香港國際化氛圍重，所以多是外企、歐美企業(yè)和港資企業(yè)。

到2023年，這個趨勢有一些變化，內(nèi)地、港臺之間的連接會越來越多。很多中國企業(yè)出海第一站都會選在香港，落地在香港的WeWork，很多外國企業(yè)進入中國第一站也會落地香港的WeWork。

WeWork中國最近幾年做了很多事情，比如，WeWork中國現(xiàn)在是“投資北京全球合作伙伴”，本身肩負著幫北京市政府做這種招商引資的任務(wù)。另外，本人現(xiàn)在也是中國香港地區(qū)商會的名譽會長，有很多港資、外資的企業(yè)都入駐了WeWork中國。無論是中國企業(yè)走向全球，還是全球企業(yè)走向中國市場，其實都有這方面的聯(lián)動契機。

WeWork中國作為鏈接的紐帶，看到了非常多的機會。