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2024年第一季度，企業(yè)對(duì)于辦公空間擴(kuò)張的決策趨于謹(jǐn)慎，追求極致性價(jià)比，整體市場租金持續(xù)承壓，市場空置率環(huán)比微降。金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及科技互聯(lián)網(wǎng)公司成為第一季度租賃主力，中短期內(nèi)南京辦公樓市場仍處于恢復(fù)期。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，開年以來，商場客流量回升，零售租賃需求有所滯后，全市空置率上升。仲量聯(lián)行南京、杭州分公司總經(jīng)理兼南京、杭州、武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“2024年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐漸步入高質(zhì)量發(fā)展的階段，南京將以建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市為目標(biāo)，發(fā)揮人才聚集的優(yōu)勢，加快推動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)，以科技創(chuàng)新賦能更多的新興產(chǎn)業(yè)，而南京商業(yè)地產(chǎn)市場也在穩(wěn)中有進(jìn)的主基調(diào)下尋求新的平衡與增長點(diǎn)。”

優(yōu)質(zhì)辦公樓

升級(jí)搬遷主導(dǎo)本季度南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場租賃需求。第一季度整體市場辦公樓凈吸納量約為0.6萬平方米，與上季度基本持平，其中甲級(jí)辦公樓凈吸納量約為0.4萬平方米。金融類企業(yè)租賃需求優(yōu)于上季度，承租能力最強(qiáng)，租賃成交量占比約36%，傳統(tǒng)金融與非傳統(tǒng)金融類公司租賃成交基本持平，以中資企業(yè)為主。專業(yè)服務(wù)業(yè)成交占比約26%，其中教育咨詢類成交相較于上季度有明顯回升。科技互聯(lián)網(wǎng)類成交占比約9%，主要成交于河西板塊。年初許多企業(yè)利用租金下調(diào)的窗口期升級(jí)或擴(kuò)租辦公空間，升級(jí)搬遷和擴(kuò)租成為第一季度南京辦公樓市場的主要需求來源，租賃成交量在搬遷類型中占比分別為46%和27%。整體市場的成交面積與上季度相比有所減弱。

2024年第一季度南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場空置率有所回落。截至季末，南京辦公樓市場總體量約為511萬平方米，其中甲級(jí)辦公樓市場總體量約為248萬平方米。由于新項(xiàng)目尚未完工，南京持續(xù)消化存量市場，整體空置率環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)至約23.1%。甲級(jí)辦公樓平均空置率環(huán)比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)至28.3%，同比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)；乙級(jí)辦公樓空置率微降至18.1%，同比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。

企業(yè)追求極致性價(jià)比，整體市場租金繼續(xù)下調(diào)。由于市場恢復(fù)速度低于預(yù)期，有限的新增租賃需求進(jìn)一步壓縮業(yè)主的談判空間，不得不提供更為優(yōu)惠的價(jià)格促進(jìn)成交。南京甲級(jí)辦公樓市場租金環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，凈有效租金錄得3.5元每平方米每天；乙級(jí)辦公樓市場的凈有效租金錄得2.8元每平方米每天，環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：2024年南京辦公樓市場將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)將有6個(gè)新增項(xiàng)目入市，總規(guī)模約在61萬平方米，包括位于新街口板塊的金陵中環(huán)T1，河西板塊的德基世界貿(mào)易中心以及金地威新中心、鼓樓板塊的華貿(mào)中心等項(xiàng)目均有望于2024年交付，預(yù)計(jì)將推升整體市場空置率。在大規(guī)模供應(yīng)及需求疲軟的壓力下，辦公樓租戶獲得更多的議價(jià)能力，預(yù)計(jì)市場租金延續(xù)跌勢。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示，“南京辦公樓市場正處于結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型的進(jìn)程中，從增量型轉(zhuǎn)變成存量型市場，在目前比較嚴(yán)峻的辦公樓市場下，業(yè)主在物業(yè)管理、運(yùn)營管理等方面提供更好的服務(wù)外，營造更好的生態(tài)圈、改善相關(guān)的辦公配套等增值服務(wù)均能夠幫助辦公樓市場維穩(wěn)。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

南京零售物業(yè)市場租賃活躍度下降，首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)賦能消費(fèi)。第一季度，餐飲類、時(shí)尚類以及生活類業(yè)態(tài)新開店比例在所有業(yè)態(tài)中占比最高。餐飲在所有業(yè)態(tài)中新開店數(shù)量最多，占比近五成，其中不乏正餐類在本季度開出首店，包括三出山江蘇首店選址三山街萬象天地、正店中國首店選址新街口德基廣場等。時(shí)尚類占所有業(yè)態(tài)新開店數(shù)量約25%，其中服飾鞋包類新店在所有時(shí)尚類新開店數(shù)量中占比超六成。生活類業(yè)態(tài)方面，電子類新店保持理性擴(kuò)張，而新能源汽車品牌出現(xiàn)分化，加速洗牌。由于第一季度部分連鎖商超陸續(xù)退出購物中心，對(duì)市場造成一定影響，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場吸納量約在-2.1萬平方米。

第一季度南京零售市場未錄得新項(xiàng)目開業(yè)，同期位于城北商圈的萬谷慧生活廣場暫時(shí)閉店改造。2024年1月3日，位于河西商圈的國金中心試營業(yè)，體量約9.3萬平方米，預(yù)計(jì)將于第二季度正式開業(yè)，屆時(shí)河西商圈將迎來第一個(gè)高端商業(yè)綜合體。位于城北商圈的萬谷慧生活廣場于2月17日宣布閉店改造，并將于年底煥新重啟。截至季末，南京商業(yè)總體量約為626萬平方米，整體空置率約為3.9%，環(huán)比上升約0.3個(gè)百分點(diǎn)。購物中心平均空置率為3.8%，環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

南京零售物業(yè)市場租金下調(diào)。部分商圈零售項(xiàng)目去化壓力增加，空置率持續(xù)上漲導(dǎo)致租金繼續(xù)下探。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場凈有效租金錄得15.5元每平方米每天，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。核心商圈零售市場凈有效租金錄得20.0元每平方米每天，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；次級(jí)商圈零售市場凈有效租金約為10.7元每平方米每天，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：2024年南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場多點(diǎn)開花，預(yù)計(jì)將迎來國金中心、瑞安百子亭天地以及雨山龍湖天街等6個(gè)項(xiàng)目入市，體量共計(jì)約70萬平方米，南京零售物業(yè)市場多級(jí)格局將進(jìn)一步形成。短期內(nèi)租戶對(duì)于租金的負(fù)擔(dān)能力依然受限，因此預(yù)計(jì)2024年南京零售市場租金將有所下調(diào)。仲量聯(lián)行南京研究部高級(jí)分析師高悅表示，“從消費(fèi)提振到消費(fèi)促進(jìn)，2024年南京消費(fèi)市場正在不斷蝶變，商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)以“首店經(jīng)濟(jì)”為抓手，通過持續(xù)煥新品牌、不斷豐富消費(fèi)場景，才能帶動(dòng)消費(fèi)者回流、引領(lǐng)消費(fèi)趨勢變化，進(jìn)而促使租賃需求加速恢復(fù)?！?/p>

– 完 –

關(guān)于仲量聯(lián)行

200多年來，作為全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資管理公司，仲量聯(lián)行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協(xié)助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業(yè)、酒店、住宅和零售等物業(yè)。作為《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)，公司2023財(cái)年收入達(dá)208億美元，業(yè)務(wù)遍及全球80多個(gè)國家，員工總數(shù)超過106,000人。2024年是仲量聯(lián)行進(jìn)入中國內(nèi)地市場的30周年，我們秉承“塑造房地產(chǎn)的未來，讓世界更美好”的企業(yè)宗旨，整合全球平臺(tái)資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群“向光而為”。