7月10日,仲量聯(lián)行發(fā)布2025年上半年北京房地產(chǎn)市場報(bào)告。
上半年,北京全市地區(qū)生產(chǎn)總值保持較快增長,宏觀政策協(xié)同發(fā)力推動(dòng)市場需求潛力逐步釋放。
“在辦公樓市場,科技企業(yè)租賃表現(xiàn)相對(duì)突出,整合與擴(kuò)張等租賃行為帶動(dòng)市場流動(dòng)性提升?!敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示:“北京商業(yè)地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷螺旋式下降的緩沖期,整體租金表現(xiàn)仍面臨較大挑戰(zhàn),但流動(dòng)性的改善對(duì)于提振市場信心及夯實(shí)修復(fù)基礎(chǔ)將起到重要作用。”
2025年第二季度,北京辦公樓市場相對(duì)平穩(wěn),整體帶看量有所回落,租金降幅有所收窄。在投資市場,內(nèi)資買家對(duì)北京市場上零售、辦公類資產(chǎn)熱度不減。零售地產(chǎn)市場迎來季度供應(yīng)高峰,專注于情緒價(jià)值的垂類品牌帶來新的消費(fèi)熱點(diǎn)。工業(yè)物流市場,隨著平谷子市場大量高性價(jià)比項(xiàng)目投入市場,市場進(jìn)入換租活躍期,季度內(nèi)物流地產(chǎn)租戶搬遷升級(jí)活動(dòng)呈上升趨勢。高端酒店市場在2025年上半年表現(xiàn)整體承壓,較去年同期呈現(xiàn)出下行態(tài)勢。高端住宅市場供應(yīng)量與成交量均有顯著增長,寬松的信貸政策有望延續(xù)這一趨勢。
二季度全市整體帶看量與年初相比有所回落。在當(dāng)前市場新租需求疲弱的環(huán)境下,業(yè)主積極挽留樓內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶。目前業(yè)主為租戶續(xù)租提供了更為靈活的租金折扣及免租期,部分業(yè)主還通過在續(xù)約合同中附加免費(fèi)車位等條款以吸引租戶原址續(xù)租。2025年二季度,科技企業(yè)租賃表現(xiàn)相對(duì)突出,主要體現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)大廠在中關(guān)村區(qū)域的整合與擴(kuò)張行為。此外,中小型內(nèi)資律所持續(xù)作為城市東部泛CBD區(qū)域穩(wěn)定的租賃需求來源,但租賃勢頭較先前有所放緩。
全市空置率基本維穩(wěn)。來自互聯(lián)網(wǎng)大廠的擴(kuò)張需求貢獻(xiàn)了二季度凈吸納量的70%,除此之外的市場增量需求較為有限。2025年二季度,整體甲級(jí)辦公樓市場空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至12.0%,主要得益于中關(guān)村及麗澤的大面積租賃成交。值得注意的是,全市非續(xù)租成交大部分源于項(xiàng)目之間搬遷,對(duì)整體空置面積的去化影響甚微。
甲級(jí)辦公樓平均租金降幅收窄。全市租金延續(xù)了前幾個(gè)季度的下行趨勢,環(huán)比下降4.0%,同比下降16.8%。在全市大部分區(qū)域租金持續(xù)大幅下行的環(huán)境中,中關(guān)村租賃市場受科技行業(yè)租戶支撐,部分高入駐率項(xiàng)目租金已基本止跌。“對(duì)于2025年的租金走勢,我們維持年度降幅14.8%的預(yù)測?!敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示:“由于預(yù)計(jì)整體租金將在年內(nèi)持續(xù)下探,這一低租金階段有望吸引租戶以合理成本搬遷至更優(yōu)質(zhì)的辦公空間。隨著續(xù)租條款更為靈活,業(yè)主之間對(duì)搬遷租戶的競爭激烈程度預(yù)計(jì)加劇?!?/p>
投資:零售、辦公樓類資產(chǎn)交易為主
部分房企優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),以應(yīng)對(duì)市場周期性調(diào)整。2025年第二季度,遠(yuǎn)洋集團(tuán)將商業(yè)綜合體遠(yuǎn)洋國際中心二期的23%股權(quán)以3.22億元人民幣出售給日照鋼鐵。此次交易資金安排較為細(xì)致,其中2.35億元轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司,剩余資金將由日照鋼鐵支付給遠(yuǎn)洋集團(tuán),緩解集團(tuán)債務(wù)壓力。此次交易完成后,日照鋼鐵對(duì)于遠(yuǎn)洋國際中心二期的持股比例將由65%增至88%,進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)該項(xiàng)目的控制。
北京投資市場近期以零售、辦公樓類資產(chǎn)交易為主,內(nèi)資買家成為主要參與者。值得關(guān)注的是,由太盟投資聯(lián)合騰訊、京東等企業(yè)組建了500億元人民幣的基金用于收購萬達(dá)集團(tuán)出售的48座萬達(dá)廣場資產(chǎn)包,萬達(dá)保留運(yùn)營權(quán),其中涉及的北京項(xiàng)目包含北京通州、石景山萬達(dá)廣場。
辦公資產(chǎn)交易方面,上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司以人民幣2.15億元收購了位于北京市昌平區(qū)的硅谷SOHO-2號(hào)樓項(xiàng)目,建筑面積為21,759平方米;內(nèi)資游戲企業(yè)飛魚科技近期斥資5,030萬元收購建外SOHO總建筑面積為1,770平方米的辦公單元。
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示:“核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值洼地效應(yīng)及企業(yè)自用需求持續(xù)釋放,正推動(dòng)核心資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入調(diào)整后的價(jià)值投資理性區(qū)間,長期預(yù)計(jì)為市場供需結(jié)構(gòu)帶來優(yōu)化?!?/p>
優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn):有效租金環(huán)比下降1.9%
垂類賽道、細(xì)小切口、單點(diǎn)突破的新銳品牌逆勢突圍。盡管北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速的持續(xù)放緩對(duì)整體零售地產(chǎn)市場仍有影響,但投資于情緒價(jià)值并尋求消費(fèi)者真正需求的新品牌正在為零售市場注入新活力。在上半年奢侈品市場整體增長放緩的大環(huán)境下,超級(jí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)帶來3,000平方米的二奢倉儲(chǔ)式購物超市,Giorgio Armani、Longchamp等多個(gè)時(shí)尚品牌跨界咖啡領(lǐng)域,老鋪黃金成為年輕人新寵,騎行品牌通過社群粘性帶來高客流和激發(fā)強(qiáng)消費(fèi)意愿,以及盲盒類潮玩品牌持續(xù)引發(fā)市場熱潮,這些都在引領(lǐng)消費(fèi)領(lǐng)域的新銳趨勢。
全年新增供應(yīng)集中于二季度交付。第二季度全市共有約36萬平方米的新增供應(yīng)于市區(qū)市場入市,約占全年新增供應(yīng)量的60%。中海大吉巷以接近滿租的開業(yè)率為二環(huán)內(nèi)帶來全新的合院式街區(qū)商業(yè),中關(guān)村大融城西區(qū)以餐飲為主要特色并實(shí)現(xiàn)100%開業(yè)率,而主營生活家居及消費(fèi)電子的兩個(gè)京東Mall項(xiàng)目開業(yè)率均達(dá)到90%。受到集中放量的影響,市區(qū)市場空置率環(huán)比上升至6.5%。
項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇,全市租金維持下降趨勢。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-5月,社會(huì)消費(fèi)品零售總額5,607.2億元,累計(jì)同比下降3.1%,整體消費(fèi)市場環(huán)境仍面臨較大挑戰(zhàn),帶動(dòng)二季度市區(qū)市場有效租金環(huán)比下降1.9%,同比降幅擴(kuò)大至4.4%?!昂诵氖袌龅膬?yōu)質(zhì)項(xiàng)目正通過積極優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)來提升市場競爭力,因此對(duì)租金漲幅持謹(jǐn)慎態(tài)度。郊區(qū)市場的項(xiàng)目分化表現(xiàn)將進(jìn)一步加劇。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示:“預(yù)計(jì)全年整體租金水平仍處于下行通道。”
工業(yè)物流地產(chǎn):平均凈有效租金環(huán)比下降5.9%
物流地產(chǎn)市場進(jìn)入高供應(yīng)周期。第二季度一個(gè)位于平谷子市場的物流地產(chǎn)項(xiàng)目投入使用,且上半年累計(jì)三個(gè)新項(xiàng)目均位于平谷子市場,新增倉儲(chǔ)面積累計(jì)達(dá)到53.1萬平方米,2025年持續(xù)大體量項(xiàng)目入市開啟北京物流地產(chǎn)集中供應(yīng)序幕。
搬遷活動(dòng)主導(dǎo)租賃需求,平谷子市場吸引力提升。上半年低迷的商品零售消費(fèi)態(tài)勢,以及企業(yè)迫切的降本訴求,大幅抑制了倉儲(chǔ)市場新租擴(kuò)租需求,租賃活動(dòng)以搬遷為主。受北京平谷子市場以及廊坊地區(qū)大量新入市高性價(jià)比項(xiàng)目競爭的影響,一批位于北京近郊成熟子市場的電商、餐飲食品、商超日用品企業(yè)及其物流服務(wù)商逐步外遷至租金更低的平谷和廊坊地區(qū),導(dǎo)致北京倉儲(chǔ)凈吸納量未錄得顯著增長。高供應(yīng)疊加低去化量,使得全市整體空置率環(huán)比上升4.4個(gè)百分點(diǎn)至29.6%。順義空港、京南大興、通州馬駒橋等傳統(tǒng)成熟物流子市場空置率均出現(xiàn)不同程度增長,業(yè)主通過下調(diào)租金報(bào)價(jià)以提升租賃競爭力,物流地產(chǎn)平均凈有效租金環(huán)比進(jìn)一步下降5.9%。
未來兩年全市倉儲(chǔ)需求預(yù)計(jì)將溫和回升。預(yù)計(jì)2025年下半年,隨著租金走低,北京物流地產(chǎn)項(xiàng)目性價(jià)比持續(xù)提升,有望刺激一批倉儲(chǔ)升級(jí)需求釋放。紀(jì)明表示:“平谷子市場正在與過去以低租金承接大量倉儲(chǔ)需求外溢的廊坊和天津市場直面競爭,未來有望帶動(dòng)部分租戶向北京回流。2025至2026年,全市倉儲(chǔ)需求預(yù)計(jì)將溫和回升?!?/p>
酒店:平均房價(jià)同比下降逾5%
2025年上半年,北京高端酒店市場表現(xiàn)整體承壓,較去年同期呈現(xiàn)出下行態(tài)勢。受多重宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)因素疊加影響,客房收入、平均房價(jià)(ADR)等核心經(jīng)營指標(biāo)均面臨壓力。截至5月底,全市高端酒店平均入住率與2024年同期基本持平,平均房價(jià)同比下降逾5%,每間可出租客房收入(RevPAR)同比減少超過4%。不過,仍有部分酒店依托差異化定價(jià)策略及多渠道拓展舉措,成功實(shí)現(xiàn)局部逆勢增長,使得每間可出租客房收入不降反升。
在市場需求端,游客消費(fèi)心態(tài)趨于理性,企業(yè)差旅預(yù)算持續(xù)收緊,加大了酒店對(duì)于渠道管理和需求預(yù)測的復(fù)雜度。在預(yù)算縮減的背景下,商務(wù)差旅需求及團(tuán)隊(duì)消費(fèi)需求兩大傳統(tǒng)細(xì)分市場的價(jià)格競爭尤為激烈,進(jìn)一步拉低平均房價(jià)。與此同時(shí),軍工、外交等行業(yè)需求受政策與項(xiàng)目驅(qū)動(dòng),其平均房價(jià)貢獻(xiàn)呈現(xiàn)上升趨勢。休閑散客依然是酒店房價(jià)的支撐主力:海外游客占比持續(xù)攀升,尤其是來自美國、俄羅斯等地區(qū)的客源占比較高。同時(shí),東南亞游客增速尤為顯著,且支付能力強(qiáng),對(duì)推升平均房價(jià)起到重要作用,表現(xiàn)超出了預(yù)期。此外,部分酒店在在線旅游平臺(tái)(OTA)的聲譽(yù)管理與精準(zhǔn)數(shù)字廣告投放轉(zhuǎn)化成效突出,對(duì)客房收益增長起到積極作用。
2025年上半年北京高端及以上酒店市場無新開業(yè)項(xiàng)目,新增供給進(jìn)入短暫的空白期。預(yù)計(jì)下半年將有3家新開業(yè)酒店陸續(xù)入市,新增客房總數(shù)達(dá)到667間,供應(yīng)量較2024年有所增長。其中,北京通州皇冠假日酒店和北京三里屯工體福朋喜來登酒店預(yù)計(jì)于八月底開業(yè),合計(jì)為市場帶來超過500間新增客房,進(jìn)一步豐富高端酒店市場格局。未來三年整體市場新增供給呈現(xiàn)逐步上升趨勢。若相關(guān)項(xiàng)目順利落地,未來市場供給將持續(xù)釋放,呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)勢。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級(jí)副總裁梁濤表示:“在整體市場仍處于業(yè)績調(diào)整之際,部分酒店經(jīng)營者適度調(diào)整價(jià)格策略,轉(zhuǎn)換客源市場,以爭取更大的市場份額,有效提升了入住率水平,從而實(shí)現(xiàn)收益逆勢上升。酒店通過在OTA及線上廣告端的精準(zhǔn)投放,實(shí)現(xiàn)了定向客源補(bǔ)充,有效穩(wěn)定住了平均房價(jià)并迅速提升入住率,從而成功搶占市場份額。展望未來,酒店可關(guān)注軍工、外交、芯片、醫(yī)藥等行業(yè)的高價(jià)值客群以及入境客源市場,同時(shí)通過差異化餐飲策略等方式,持續(xù)拓展非客房收入,進(jìn)一步提升盈利能力?!?/p>
豪華公寓市場“量增價(jià)跌”
供應(yīng)激增推動(dòng)北京高端住宅市場成交量攀升。二季度,北京豪華公寓市場新房供應(yīng)量達(dá)到約3,300套,上半年整體供應(yīng)量已超過2024年全年水平,較多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市也帶動(dòng)成交量大幅攀升。二季度,北京豪華公寓市場共成交約2,100套,達(dá)到過去兩年的單季最高銷量,其中上半年新盤帶來的成交量約占四分之三。
豪華公寓市場“量增價(jià)跌”,為購房者帶來更多選擇空間。二季度,排除新開盤項(xiàng)目的影響,豪華公寓可比項(xiàng)目新房價(jià)格環(huán)比下降2.3%。二手市場受到新房供應(yīng)的沖擊,整體呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的趨勢?!?月份連續(xù)降準(zhǔn)降息的貨幣政策為住宅市場提供了極為寬松的信貸環(huán)境。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事陳晨表示:“貨幣政策預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)維持適度寬松的基調(diào),加之當(dāng)前市場供需的變化以及價(jià)格優(yōu)勢都為購房者提供了更多選擇空間,預(yù)計(jì)全年新房市場成交量相較去年將有明顯提升?!?/p>
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