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“新王”綠城上海灘豪擲60億“抄底”

原創(chuàng) <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居新媒體 8.3w閱讀 2024-08-08 11:05
在新一輪樓市寬松周期中，上海在一線城市中率先拍出一塊地王。地王得主是綠城，一家大股東是國(guó)央的民營(yíng)企業(yè)，其將此前由融信保持的10.02萬每平方米的全國(guó)土地樓板價(jià)紀(jì)錄，大幅刷新至13.1萬每平方米。
01 新王降臨 后市難料
綠城此次獲得的地王名叫徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，位于徐匯濱江板塊，距離黃浦江約400米。地塊此前為商辦綜合用地，為小米所得，后不知何故退地，土地規(guī)劃改為住宅后重新出讓。
在8月7日的現(xiàn)場(chǎng)拍賣中，雖有7家參與爭(zhēng)奪，但最終達(dá)到封頂價(jià)并愿意參加搖號(hào)的僅有4家——綠城、中海&西岸、宸嘉、招商&徐匯城投。最終，搖號(hào)機(jī)跳出3號(hào)球，綠城幸運(yùn)勝出。

如果按照傳統(tǒng)計(jì)算方法，本地塊樓板價(jià)為13.1萬每平方米。但是地塊中有部分配套設(shè)施，剔除后可售住宅樓板價(jià)約為13.8萬每平方米。有業(yè)內(nèi)為其算了一筆賬，算上各方面成本，未來保本售價(jià)至少為17萬每平方米。
因此，綠城地塊的未來入市售價(jià)將決定拿地成敗。值得一提的是，地塊出讓條件中并未設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，答疑紀(jì)要的回復(fù)是：落實(shí)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（滬建房管聯(lián)[2024]258號(hào)要求），具體執(zhí)行可向地塊所在地房管部門咨詢。
目前板塊內(nèi)新房?jī)r(jià)格天花板為地塊南側(cè)的啟元，其今年入市均價(jià)為17.8萬每平方米。從地理位置可以發(fā)現(xiàn)，啟元是一線江景，而綠城地塊江景被部分遮擋。地塊北側(cè)的樓盤為匯元璽，均價(jià)為13.1萬每平方米，與綠城地塊樓板價(jià)相同。

一年后，該地塊能挖掘出多少利潤(rùn)將考驗(yàn)綠城在上海市場(chǎng)的溢價(jià)能力。
02 抄底虹口 焉知非福
除了斬獲全國(guó)單價(jià)地王之外，在8月7日的上海四批次土拍中，綠城還拿下了另一幅市區(qū)地塊——虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地塊，溢價(jià)率為6.5%。

對(duì)于本次拿地，市場(chǎng)觀點(diǎn)不盡相同。
樂觀者認(rèn)為“綠城這次拿地屬于抄底，賺到了”。原因很簡(jiǎn)單，虹口江灣地塊成交樓板價(jià)48451元每平方米。一年前同板塊也出讓過一幅宅地，當(dāng)時(shí)中建八局溢價(jià)6.4%拿下虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0018-33地塊，樓板價(jià)為55372元每平方米。
以此計(jì)算，綠城相當(dāng)于享受了一次8.8折拿地優(yōu)惠，在利潤(rùn)方面多增加10%空間。
然而，悲觀者則認(rèn)為綠城之所以能抄底，歸根結(jié)底是其他房企對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期下降。作為市區(qū)宅地，僅有3家房企參與。此外，板塊內(nèi)樓盤銷售情況也并不算好。
2023年7月30日，虹口江灣板塊由上海城投開發(fā)的盛虹里開盤推出451套房源，截至2024年8月7日，已銷售100套，銷售率22.2%。

與徐匯濱江地塊不同，虹口江灣地塊在未來入市價(jià)格上預(yù)計(jì)不會(huì)有太多突破，將考驗(yàn)同等價(jià)位下，市場(chǎng)對(duì)于綠城產(chǎn)品的接受程度。
03 繁花三章 命運(yùn)迥異
有意思的是，近幾年有一個(gè)現(xiàn)象，綠城在上海要么不拿地，要么就一連串拿地。今年四批次如此，去年二批次亦是如此。
在2023年二批次集中土拍期間，綠城連下三城，分別拿下閔行、嘉定、青浦三幅宅地，隨后推出繁花三章概念，樓盤分別定名為綠城沁蘭園、綠城留香園、綠城春曉園。
沒想到的是，上述三盤2023年陸續(xù)入市后卻遭遇不同銷售情況，命運(yùn)迥異。
三盤中銷售最為順利的是位于閔行的綠城沁蘭園，其共推出1172套房源，截至2024年8月7日已銷售1170套，幾乎售罄。
排名次之的是位于嘉定的綠城留香園共推出1264套房源，目前已銷售1052套，銷售率83%。但其與同板塊的時(shí)代之城直面競(jìng)爭(zhēng)中卻落于下風(fēng)，今年6月兩盤均有開盤記錄，綠城留香園認(rèn)籌率43.6%，而時(shí)代之城則是120.7%。
位于青浦的綠城春曉園則是三盤中銷售最差的一個(gè)，目前其共推出657套房源，已銷售310套，銷售率47%，項(xiàng)目此前開盤甚至出現(xiàn)因認(rèn)籌人數(shù)太少而取消搖號(hào)的情況。
值得一提的是，綠城今年在上海高端市場(chǎng)表現(xiàn)較為出色，綠城外灘蘭庭、前灘百合園均觸發(fā)積分制。
對(duì)于剛剛拿下地王的綠城而言，未來將面臨更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，不管前方如何，唯有產(chǎn)品和銷售才是最好的答案。

來源：樂居新媒體

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