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文/北京進(jìn)深 徐迪 

沐春墅的推盤節(jié)奏成謎。

3月20日公示規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

4月22日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5月初案名出爐；5月底售樓處開放。

又過了三個(gè)月，8月20日，還是沒拿到預(yù)售許可證。

作為梧桐府之后大興的又一新規(guī)產(chǎn)品，沐春墅滿配了“好房子五件套”：

陽臺(tái)、室內(nèi)挑空、風(fēng)雨連廊、架空層、共享空間。

層高超3米，綜合得房率最高可達(dá)99%。

01、延遲開盤

在最受關(guān)注的陽臺(tái)封閉問題上，沐春墅提出“北京氣候環(huán)境下的好房子”概念，搞了一套既合規(guī)，又實(shí)用的解決方案：

挑空平臺(tái)以全贈(zèng)送形式納入室內(nèi)空間；開敞陽臺(tái)則配置電動(dòng)窗，可根據(jù)天氣狀況靈活切換陽臺(tái)的封閉與開放模式，將陽臺(tái)轉(zhuǎn)化為全天候可用的“空中花園”。

這是大興新城首次出現(xiàn)內(nèi)嵌陽臺(tái)的形式。

用北京興創(chuàng)投資公司總經(jīng)理李宏宇的文字來描述這個(gè)陽臺(tái)：

當(dāng)傳統(tǒng)住宅還在與氣候?qū)箷r(shí)，興創(chuàng)沐春墅希望能夠讓社區(qū)成為風(fēng)雨無阻的生活劇場，讓建筑學(xué)會(huì)自主呼吸，讓陽臺(tái)成為四季可享的空中花園。

在這種詩情畫意的期待中，原計(jì)劃8月中旬開盤的沐春墅，又一次延期了。

北京五環(huán)外限購松綁政策實(shí)施后，多個(gè)遠(yuǎn)近郊樓盤受益，成交量顯著增長。

然而，大興的幾個(gè)改善大平層，似乎沒能吃到這波紅利。

最新入市的大興發(fā)展梧桐府，7月10日取證并進(jìn)入順銷階段。

取證次日案場反饋：首批366套房源，認(rèn)購38套，去化率超10%。均價(jià)4.3萬元/㎡，認(rèn)購總金額3.1億元。

這組數(shù)據(jù)還是很振興人心的。

梧桐府2月底報(bào)規(guī)，4月份發(fā)布案名和效果圖，5月份才全面啟動(dòng)蓄客。

直到取證，滿打滿算不過一個(gè)月，如果真能有30多套認(rèn)購，且站上4萬 單價(jià)，市場認(rèn)可度還是非常高的。

一個(gè)多月過去了，實(shí)際的網(wǎng)簽情況，未及預(yù)期般理想。

截至目前，梧桐府網(wǎng)簽18套，成交均價(jià)接近4.2萬/㎡，網(wǎng)簽金額約1.4億元。

02、競品問世

前方客戶端，友商沒給到太多信心。

后面的供給端，勁敵恰好出現(xiàn)。

就在上周，大興經(jīng)開0021、0022地塊設(shè)計(jì)方案出來了。

同樣是純改善的大平層項(xiàng)目，預(yù)計(jì)面積段150-370㎡。

6個(gè)架空層、6000㎡社區(qū)商業(yè)，風(fēng)雨連廊、鄰里共享空間等好房子元素也配齊了，甚至連紅線外的綠地都給做了下沉花園。

最贊的還是各種臺(tái)子：大興首個(gè)內(nèi)嵌陽臺(tái)，弧型轉(zhuǎn)角的奇偶陽臺(tái)，北向挑空平臺(tái)，還有側(cè)邊飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗……空間擴(kuò)展尺度大幅突破。

應(yīng)該是目前大興贈(zèng)送比的天花板項(xiàng)目。

這么一對(duì)比，沐春墅的“類內(nèi)嵌陽臺(tái)”，好像沒那么香了。

（大興經(jīng)開0021、0022地塊贈(zèng)送空間）

沐春墅總共規(guī)劃了11棟住宅樓，共360戶。

1#、2#、4#和6#為小高層產(chǎn)品；3#和7#為洋房；其余為疊拼產(chǎn)品，集中在小區(qū)西側(cè)。

小高層戶型主力建面129-192㎡三居、四居。

129三居兩衛(wèi)，南向1.5米進(jìn)深雙跨陽臺(tái)，面寬6.9米，在客廳與次臥位置，主臥為飄窗。

163四居兩衛(wèi)，陽臺(tái)進(jìn)深達(dá)到1.75米，仍是客廳與次臥雙聯(lián)。這個(gè)戶型的廚房做得細(xì)而長，面寬僅2.6米；160平層居然沒做出雙套房，主衛(wèi)還是單臺(tái)盆，當(dāng)前市場上也不多見。

192大四居，面寬13.3米只做了三開間，客餐廳6米等寬，廚房是倒L型的，動(dòng)線不是很合理。

南向雙套房，收納空間無敵多，梯廳2.7米長的儲(chǔ)物柜，入戶處做了家政間 玄關(guān)柜，餐廳兩側(cè)整墻邊柜，主臥步入式衣帽間。

E戶型為六層三疊，奇數(shù)層南向有挑高陽臺(tái)。

下疊建面238㎡，雙入戶門設(shè)計(jì)，首層南邊帶露臺(tái)，二層北邊帶1.8米開敞陽臺(tái)，地下室面積約70平米，層高7.1米。

中疊建面238㎡，為三層 四層 28平米自然采光地下室；上疊建面205㎡，為五層 六層。

F戶型為雙疊產(chǎn)品，下疊為首層、二層、三層 7.1米挑高地下室，建面248㎡，首層客廳局部挑高6.2米，二層北邊開敞陽臺(tái)，三層為一個(gè)20㎡左右的空間，可做獨(dú)立書房或工作室；

上疊為三、四、五層 自然光地下室，建面283㎡，三層、五層南向均有1.8米進(jìn)深奇偶陽臺(tái)，三層客廳局部挑高6.2米。

G戶型也是雙疊產(chǎn)品，下疊建面267㎡，首層局部6.2米挑空 地下室，二層北向開敞陽臺(tái)。

上疊建面236㎡，帶一個(gè)9㎡地下儲(chǔ)物室，三層客廳局部6.2米挑空，四層南向有一個(gè)1.3米深X3.2米寬的小陽臺(tái)。

03、昔日全優(yōu)

興創(chuàng)沐春墅項(xiàng)目占地約3.5公頃，總建筑面積約9.8萬㎡，其中地上建筑面積約6.6萬㎡。

0248為托幼用地，規(guī)劃1處9班幼兒園；

0255為二類居住用地，占地3.04公頃，總建面9.39萬㎡，地上計(jì)容建面6.09萬㎡。

規(guī)劃11棟4F-17F住宅樓，產(chǎn)品形態(tài)包括洋房、高層、疊拼，共360戶，戶均建面約170㎡。

標(biāo)準(zhǔn)層層高超3米，綜合得房率最高可達(dá)99%。

公共空間方面，興創(chuàng)沐春墅配置了架空層+風(fēng)雨連廊+鄰里共享中心。

“好房子”新規(guī)發(fā)布以來，北京新盤中同時(shí)這三項(xiàng)的項(xiàng)目不多。

加上陽臺(tái)空間和室內(nèi)挑空，興創(chuàng)沐春墅滿配好房子“五件套”。

小區(qū)有4棟樓做了首層架空（含局部），總面積超過1500㎡。

風(fēng)雨連廊自下沉庭院穿插出來，向北連接室外活動(dòng)場地，向南一路延伸至各樓棟，總長度超約400米，幾乎貫穿全園，串起了整個(gè)小區(qū)的歸家動(dòng)線。

剛出總平圖的時(shí)候，無論是架空層數(shù)量，還是陽臺(tái)配置，興創(chuàng)沐春墅幾乎可以吊打區(qū)域內(nèi)所有新盤。

大興目前已開盤的項(xiàng)目，只有京璽做了奇偶錯(cuò)層陽臺(tái)；

剛調(diào)規(guī)的元啟，也只是在南向新增奇偶陽臺(tái)；

梧桐府，大興首個(gè)帶開敞陽臺(tái)的項(xiàng)目，但是在北向，南陽臺(tái)依然是奇偶陽臺(tái)。

興創(chuàng)沐春墅是繼梧桐府之后又一個(gè)配置開敞陽臺(tái)的項(xiàng)目。

隨著新盤的接連供應(yīng)，沐春墅的優(yōu)勢不能說喪失了，只是，逐漸沒那么突出。

04、拿地回溯

去年7月23日，大興新城核心區(qū)DX00-0101-051、052地塊和黃村七街DX00-0201-0248、0255地塊組合出讓。

北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“興創(chuàng)置地”）以32.17億元底價(jià)摘得，住宅樓面價(jià)約2.47萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)5.9萬/㎡。

興創(chuàng)置地成立于2009年，法定代表人、執(zhí)行董事、經(jīng)理為王昆。公司注冊資本34億元，由大興區(qū)屬國企北京興創(chuàng)投資有限公司100%持股。

項(xiàng)目總土地面積約6.94萬㎡，建筑規(guī)模約11.4萬㎡，包含4幅子地塊，其中0255地塊，就是沐春墅項(xiàng)目。

0248地塊占地4475.69㎡，容積率0.8，限高16米，規(guī)劃為一所9班幼兒園。

052住宅地塊占地2.78公頃，地上建筑規(guī)模6.95萬㎡，容積率2.5，限高45米（局部60米）。

051為社會(huì)停車場用地，占地6700㎡，地上建筑規(guī)模約1萬㎡，容積率1.5，限高24米。

首層規(guī)劃商業(yè)一處，建筑規(guī)模不超過2000平方米。