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文/樂居財經(jīng) 劉治穎

掏空六個錢包買的爛尾樓，有了新的解題思路。

近期，爛尾三年的寧波恒大御海天下，經(jīng)政府協(xié)調(diào)，提出“企業(yè)破產(chǎn)預重整 異地置換”創(chuàng)新方式，已有超過70%的業(yè)主完成了異地換房的手續(xù)。

據(jù)悉，恒大御海天下，是恒大集團在寧波打造的第一個濱海旅居小鎮(zhèn)項目，項目總占地約6000畝，斥資約300億元整體開發(fā)運營。然而，隨著恒大的暴雷，該項目600余戶業(yè)主無法按期收房。

此次參與換房的兩個樓盤，分別是華僑城歡樂濱海和海風四季。這兩個樓盤都在黃賢海上長城森林公園附近，與恒大御海天下距離約19公里。

華僑城歡樂濱海是華僑城集團浙江區(qū)域在寧波灣打造的70萬平方米文旅小鎮(zhèn)，預計今年年底交付；海風四季則是已建成的現(xiàn)房銷售小區(qū)，由浙江本土企業(yè)新中宇集團開發(fā)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，在爛尾樓置換過程中，政府的指導和規(guī)范作用非常重要，希望始終貫穿對多參與主體、多形式資產(chǎn)的監(jiān)督，推動多方參與房源選購、交易方式等保證實施的滿意度，為業(yè)主提供優(yōu)良的可置換房源，為房企提供可接受的置換政策。

置換能否成為解決爛尾樓問題的新出路？王玉臣指出，首先，該解決方案需要根據(jù)具體情況而定，并不適用于所有爛尾樓項目。如果希望通過置換解決爛尾樓問題，通常需滿足兩個關(guān)鍵點：一是妥善處理舊房的相關(guān)問題；二是確保新房不會再次爛尾。要滿足以上兩個關(guān)鍵點，需要政府行政部門、金融機構(gòu)、房企、法院等多方的配合與合作。

除了置換外，今年7月，南京出現(xiàn)了全國首例爛尾樓退款。珠江四季悅城停工近兩年后，官方宣布，經(jīng)當?shù)叵嚓P(guān)部門組織開發(fā)商會談協(xié)商，業(yè)主們可以退房退首付款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這個案例有一定特殊性，即預售資金監(jiān)管賬戶有余額，這是退房、退首付款的前提條件。預售資金監(jiān)管正趨向嚴格，今后，對于類似的“爛尾樓”項目，通過退房置換到其他項目，或直接退房、退首付來解決問題，具有較強的推廣可行性。

《2023年全國爛尾樓研究報告》數(shù)據(jù)提到，2023年上半年一二線城市的爛尾率約為5%，而三四線城市則約為4%。全國范圍內(nèi)，樓盤爛尾率約為3.85%。也就是說，全國的爛尾樓面積大約是2.31億平米。按照每套房子100平方米計算，那就是231萬套爛尾樓。

在現(xiàn)有的爛尾樓項目處理中，“保交房”是維護購房人合法權(quán)益、防范化解房地產(chǎn)風險的有力措施。2022年7月，中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”，針對不同問題的樓盤提供了不同的解決方案。同時，保交房也成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)的重要指標。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前披露數(shù)據(jù)，截至2023年底，在全國列入保交樓項目涉及的350萬套住房中，已實現(xiàn)交付超過268萬套，交付率超過76%。