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文/樂居財經(jīng) 王敏

高得房率房子要成為歷史了？

據(jù)業(yè)內(nèi)消息透露，廣州即將出臺住宅報建新規(guī)，嚴查“偷面積”行為。

也就是說，一大批靠飄窗、花池、天井“玩設(shè)計”的高得房率新房，今后恐怕再也見不到了。

雖然新規(guī)尚未正式落地，但相關(guān)部門已開始對項目報建進行“從嚴審批”，要求嚴格按照規(guī)劃規(guī)范執(zhí)行。開發(fā)商以前靠“拼設(shè)計”“拼得房率”的玩法，正在失靈。

一位廣州房企人士透露，相關(guān)審批流程已變得非常嚴格，“以前設(shè)計得巧妙點，能偷出超高得房率，現(xiàn)在基本很難通過審批?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，住宅新規(guī)的出臺，或?qū)楸姸嗖荒芸俊案叩梅柯省眮頂U大競爭優(yōu)勢的二手房送來一場“及時雨”。

其實，在此前，全國多地就陸續(xù)出臺文件針對“偷面積”現(xiàn)象提出整治措施。

這些措施主要包括規(guī)范飄窗設(shè)計（僅允許廚衛(wèi)采用內(nèi)凹式飄窗，杜絕客廳、臥室通過“假飄窗”違規(guī)增加面積）、將所有結(jié)構(gòu)柱納入面積核算、對40米以上樓層花池進行功能限定（禁止改造為實用空間）、標準化建筑內(nèi)部天井尺寸（規(guī)避增加戶型數(shù)量而壓縮天井尺寸）等。

2024年6月，成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》中指出，每套住宅飄窗、陽臺以及非公共活動空間（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、露臺、退臺、設(shè)備平臺、空調(diào)板、構(gòu)造板、抗震板等）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%。

值得注意的是，此前，這類空間的水平投影面積占比要求為不超過15%。

另外，《成都市建筑工程竣工規(guī)劃土地核實工作程序及標準》中要求，“板率”增加值不得超過1.5%，這意味著開發(fā)商違規(guī)改造設(shè)備平臺導(dǎo)致板率超標將無法通過驗收。通知還要求層高誤差值限制在0.15米以內(nèi)，防止開發(fā)商通過加高夾層、隔板等方式變相擴容。

廣州則是在2023年年底出臺《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，其中將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制其進深。

此外，北京也收緊了建筑新規(guī)。在今年2月，北京“好房子”最新陽臺標準，它給陽臺贈送尺度做出了明確的量化：“按需設(shè)置封閉或開敞陽臺。每戶陽臺水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進深不大于1.8米?！?/p>

而在最近，北京市場傳出了新消息——新項目得房率將被收緊，不再允許大面積的贈送。

在這些規(guī)定的指引下，成都、廣州等多座城市開始上架能夠打造高實用率住宅的地塊。

例如，成都的萬科·都會甲第項目主推建筑面積86至121平方米的改善型產(chǎn)品，最高得房率達到113%；成都越秀閱金沙項目的得房率也高達120%。

在今年6月17日，黃埔區(qū)KXCGS-I4-8地塊掛牌出讓，結(jié)果無一家房企出手，最終撤牌。

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志指出，這一切源于廣州剛剛宣布的“禁止偷面積”政策。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，各地對優(yōu)化容積率計算的方式，可以提高住宅的實用率，在同樣的地價前提下，這類項目顯然會更有優(yōu)勢，更受到房企的青睞?！凹饶茏龅椒€(wěn)定地價，又能夠讓購房者享受到更高的實用率，對新規(guī)樓盤是共贏的。”

某機構(gòu)一份研報中表示，從政策引導(dǎo)到市場實踐，“好房子”建設(shè)既需要房企以匠心打磨品質(zhì)，在合規(guī)框架內(nèi)通過設(shè)計創(chuàng)新提升居住體驗，也依賴監(jiān)管體系的持續(xù)完善。