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文/樂居財經(jīng) 李蘭 

龍湖又提前還債了！

8月7日，龍湖集團啟動針對今年12月到期的92億港元海外銀團貸款分批提前償還計劃，目前已完成首筆11億港元償付。

在民營房企流動性壓力加大的背景下，這一動作顯得尤為亮眼。事實上，龍湖集團年內(nèi)已如期兌付多筆境內(nèi)公開債券，累計金額突破百億。其年內(nèi)到期的信用債已全部償還完畢。

其中包括：1月提前兌付的39.77億元"22龍湖01"和"20龍湖02"；7月提前兌付的17.66億元“22龍湖04”，以及8月兌付的9.5億元"20龍湖06"。

這種提前償債的做法已成為龍湖集團的常態(tài)化操作。數(shù)據(jù)顯示，2022年至今，該集團已累計提前兌付超400億元債務(wù)。這種主動管理源于清晰的戰(zhàn)略預(yù)判。2022年行業(yè)調(diào)整初期，龍湖就提出不再新發(fā)信用債券，轉(zhuǎn)向以經(jīng)營性現(xiàn)金流為正去降有息負債。

財務(wù)數(shù)據(jù)印證了這一策略的成效。截至2024年底，集團在手現(xiàn)金達494.2億元，現(xiàn)金短債比1.63倍，凈負債率51.7%，持續(xù)保持"三道紅線"綠檔水準，為債務(wù)償付提供充足保障。

支撐債務(wù)償付能力的核心也在于龍湖多元化的收入結(jié)構(gòu)。根據(jù)企業(yè)的公開披露，2025年1-7月集團實現(xiàn)了合約銷售額410.1億元，經(jīng)營性收入達154.5億元（不含稅，下同），其中運營業(yè)務(wù)(主要為商業(yè)地產(chǎn)運營)收入81.9億元，服務(wù)業(yè)務(wù)(主要為物業(yè)管理等)收入72.6億元。

在融資端，截至2024年末，集團平均融資成本4%，平均合同年期進一步拉長到十年以上。在2024年全年抓住政策紅利實現(xiàn)了經(jīng)營性物業(yè)貸款凈增299億元，預(yù)計2025年將凈增100億元以上（上半年已凈增35億元），同時國內(nèi)長租貸款預(yù)計新增15億元。在手現(xiàn)金達494.2億元，現(xiàn)金短債比達1.63倍。

審慎的投資策略同樣功不可沒。2025年前8月，龍湖僅在上海、蘇州和貴陽獲取三個項目，總地價21.13億元，且上海項目為聯(lián)合獲取。這種高度選擇性的投資策略避免了資金沉淀，同時通過資產(chǎn)運作提升效率——如2024年底處置四個天街項目49%權(quán)益獲得12.03億元收益，進一步強化了資金儲備。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，龍湖已形成長期均衡的到期安排。數(shù)據(jù)顯示，2027年前集團已無境外債到期，境內(nèi)債券到期分布均衡：2025年僅剩兩筆共35億元中期票據(jù)到期（其中20億元已啟動提前兌付程序），2026-2027年每年到期債券約24億元。據(jù)管理層透露，到2025年底有息負債規(guī)模預(yù)計將壓降至1400億元左右，債務(wù)結(jié)構(gòu)將更趨穩(wěn)健。

行業(yè)整體仍面臨嚴峻挑戰(zhàn)。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從債務(wù)到期來看，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達5301億元，其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1579億元。

業(yè)內(nèi)分析認為，在行業(yè)新常態(tài)下，龍湖的實踐提供了一種可能路徑：通過經(jīng)營性收入支撐債務(wù)兌付，以精準投資替代規(guī)模擴張，用財務(wù)自律換取發(fā)展主動權(quán)。其案例表明，即便在市場下行期，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流生成能力、堅持審慎財務(wù)策略的企業(yè)，仍能保持戰(zhàn)略定力。