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12月14日，2024中國城市更新論壇在北京首鋼園舉行。大會主論壇主題為“迎接資產(chǎn)規(guī)劃時代心智賦能存量更新”，并設(shè)置有兩場分論壇，討論城市更新如何歷久彌新、存量資產(chǎn)如何退出等熱門議題。

會上，九州通醫(yī)藥集團副總經(jīng)理、九州產(chǎn)投總經(jīng)理蘇熙凌，就“公募REITs能否解決城市更新的根本問題”這一話題進行了深入探討。

蘇熙凌介紹，九州通醫(yī)藥集團是做醫(yī)藥貿(mào)易起家的，積累了大量醫(yī)藥倉儲的資產(chǎn)，是全國第二大醫(yī)藥倉庫的業(yè)主。承接了大量的重資產(chǎn)之后，在2023年3月份開始推動公募REITs的發(fā)行?？偛课錆h的全國中心倉也是國家發(fā)改委評選的全國十大智能物流倉庫作為底層資產(chǎn)，發(fā)行全國首只醫(yī)藥倉儲的公募REITs，這只REITs進展良好，已經(jīng)進入了反饋之后的階段，預(yù)計明年一季度發(fā)行。

在二級市場完成了初步布局以后，九州通醫(yī)藥在一級市場跟高和發(fā)行全國的第一只以醫(yī)藥倉庫作為底層資產(chǎn)的Pre-REITs基金，利用上海、杭州、重慶三處的核心資產(chǎn)作為Pre-REITs基金，所以這次通過公募REITs和Pre-REITs的發(fā)行，也實現(xiàn)了企業(yè)從傳統(tǒng)的公共資產(chǎn)投入醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)，實現(xiàn)輕重分離，集團的主業(yè)還是扎根在醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)。但因為產(chǎn)業(yè)帶動的一部分資產(chǎn)，通過公募REITs和Pre-REITs平臺，實現(xiàn)了商業(yè)模式上的一次質(zhì)的改變。

蘇熙凌表示，九州通起家不是做不動產(chǎn)的，而是做醫(yī)藥的實業(yè)企業(yè)，所以也是順著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不自覺的享受到城市更新的紅利。原來公司在豐臺是有一個藥廠，大概30畝地，因為城市的發(fā)展，政府要求做升級改造，就在藥廠原地改造更新成了現(xiàn)在國家級的一個生物醫(yī)藥孵化器，也是中國最早的民營生物醫(yī)藥孵化器。

經(jīng)過多年的發(fā)展，30畝地2400方的孵化器已經(jīng)孵化了8家上市企業(yè)，運營不到30000方的園子，出租率達90%以上，一年的產(chǎn)值20多億，它是跟主業(yè)形成了非常好的正向循環(huán)。

在下游，九州通在武漢的數(shù)據(jù)中心也跟政府有一個國家級的PPP項目，是一個武漢最好的養(yǎng)老院，大概5200個床位，前身是政府的一棟托管公寓，現(xiàn)在把它改成了養(yǎng)老院，目前入住率達到90%以上，入住的都是80歲以上的長者。

從上游和下游講的是產(chǎn)業(yè)的落地。產(chǎn)業(yè)要盤活還是離不開融的部分，就是公募REITs的部分。首先拿出中游的核心的資產(chǎn)，武漢倉庫和上海的倉庫，打造了公募REITs和Pre-REITs的平臺，才能讓資產(chǎn)盤活，形成產(chǎn)融輪動。

所以其實產(chǎn)業(yè)很重要，融資也很重要。兩者形成了一個有效的循環(huán)，才能助力主業(yè)，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)做得更好。九州通集團的營收已經(jīng)達到1500億，已經(jīng)是一個航母級的商業(yè)平臺，公司的商業(yè)平臺的核心競爭力就來自于公司的信息流、商流和物流。信息流就來源于底層的產(chǎn)業(yè)，積累了大量的數(shù)據(jù)資產(chǎn)，去引導(dǎo)更好的業(yè)務(wù)；商流，九州通通過上下游的布局，形成比較黏性的生態(tài)圈、生態(tài)鏈，導(dǎo)入不動產(chǎn)。下游九州通還有非常強大的物流支撐，這叫三流合一。

從企業(yè)的角度、產(chǎn)業(yè)方的角度，產(chǎn)融融合是目前不太好的情況下，走得更遠的核心的原因之一。

關(guān)于發(fā)行公募REITs標(biāo)準比，蘇熙凌認為，公募REITs的標(biāo)準更嚴苛，是高于一般外資投資不動產(chǎn)的標(biāo)準。對于一級傳統(tǒng)的大宗交易來說，只要產(chǎn)權(quán)清晰，基本的合規(guī)手續(xù)完備，沒有實質(zhì)的風(fēng)險，就達到一級的大宗交易的標(biāo)準。

但是公募REITs角度來說，有一個審批邏輯，因為所有的文件本質(zhì)上都由主管機構(gòu)審批出來。所以國家的標(biāo)準和地方的標(biāo)準執(zhí)行的時候會有一些不完全一致的地方。報公募REITs的時候要進行系統(tǒng)化的梳理和完善，這個標(biāo)準遠高于一級市場。

從另外一個角度來看，因為公募REITs是一個二級市場，是一個要求標(biāo)準化的產(chǎn)品，對它合規(guī)性的要求，本來也高于大宗交易，比如說私募基金產(chǎn)品到發(fā)公募REITs的時候，是有時間和空間進行合規(guī)性的完善的，所以一二級肯定是有一些定價上或者合規(guī)性上合理的差異。