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文/樂居新媒體  嚴(yán)明會???

王亮很善于精打細算，把每一分錢都用在“刀刃上”。

12月初，他將北京隅東序的產(chǎn)品發(fā)布會，選在金隅喜來登大酒店。用自己集團酒店，場地費不僅沒讓別人撈走，而且或多或少還有一定的內(nèi)部折扣，一舉兩得。

不止如此，他還將金隅云筑售樓處，進行改造，換了一件“外衣”，變成了北京隅東序的售樓處。云筑和北京隅東序的關(guān)系，如同親兄弟。

不少云筑老業(yè)主們路過這個熟悉的售樓處，都會湊熱鬧去看看樣板間。但，越看心里越憋屈，在他們看來，“這個四期項目不僅換名改命成了豪宅，還在陽臺上大做文章?！?/strong>

眼下，一些云筑老業(yè)主開始急了，有人向朝陽有關(guān)部門反饋，“銷售宣傳前期報規(guī)的開放陽臺交房時將封閉交付，請幫忙確認(rèn)是否屬實及后續(xù)處理措施。”

老業(yè)主們最擔(dān)心的是，“違規(guī)行為等同于變相降價，在指導(dǎo)價基本相同的情況下，比云筑一二三期相當(dāng)于增加了10多平套內(nèi)面積，增加10～20%的得房率，極大損害老業(yè)主權(quán)益。”

北京隅東序的新業(yè)主們，雖然強烈渴望封閉陽臺，但也害怕如果規(guī)劃審批明確不讓封閉陽臺，即使自己封閉陽臺，最終也會被舉報為違建，被依法強制拆除。

在不少購房人眼中，北京隅東序設(shè)置開放陽臺一直就是雞肋般存在，“因為北京風(fēng)沙大的天氣居多，不封閉陽臺全是風(fēng)刮來的土及灰塵，這些陽臺還不如有些開發(fā)商多贈送飄窗面積來得實惠?！?o:p>

如若北京隅東序真的能封閉陽臺，最坐不住的，或許是隔壁的開發(fā)商們。

畢竟利用陽臺、設(shè)備平臺“偷面積”等行為，等同于變相降價，對沒有封閉陽臺的新樓盤是降維打擊。甚至有開發(fā)商發(fā)出狠話，此舉會嚴(yán)重干擾區(qū)域穩(wěn)定健康的價格體系和房地產(chǎn)市場，對朝陽港二期后續(xù)土地的正常出讓也將產(chǎn)生影響。

在朝陽，為何說想要封閉陽臺那么難？朝陽群眾的反對聲，有多堅決和強烈？

此前，朝陽東壩的保利天匯估計曾動過此念頭，但被否決了。《關(guān)于朝陽區(qū)東壩北西區(qū)域棚戶區(qū)改造項目CY00-1102街區(qū)B006 地塊二類居住用地項目公示反饋意見采信情況的通告》關(guān)于開敞陽臺問題，建設(shè)單位明確：我公司承諾在后續(xù)商品房預(yù)售和出讓合同中明確開敞陽臺屬性和不得封閉的要求，并由物業(yè)做好后續(xù)監(jiān)管。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，北京隅東序在報規(guī)和規(guī)自委公示圖中的是開敞陽臺。若開發(fā)商在交付時或交付后封閉報規(guī)的陽臺，違反了《北京市容積率計算規(guī)則》《民用建筑通用規(guī)范》。

通常而言，開敞陽臺按照面積的一半計入建筑面積，若封閉則需按照全部面積計入建筑面積，會增加地塊實際建筑面積和容積率，超出規(guī)自委公示的686地塊容積率。

但眼下，沒有任何證據(jù)證明北京隅東序存在封陽臺的舉動，至少在設(shè)計圖紙上它沒有。

朝陽區(qū)分中心也回復(fù)，經(jīng)向規(guī)劃部門了解，規(guī)劃許可證中已要求開發(fā)商在宣傳及合同中明確陽臺不可封閉。經(jīng)向（北京隅東序）開發(fā)商了解，目前陽臺展示均為開敞陽臺，銷售人員對客宣傳無額外承諾，預(yù)售合同中體現(xiàn)的陽臺均為不可封閉，現(xiàn)場也已張貼陽臺不可封閉提示。

項目總王亮對于北京隅東序的陽臺寄予厚望。但希望越大、失望越大。

同屬于朝陽區(qū)，又幾乎是在同一時點拿地的北京宸園，南面全部贈送一半陽臺面積轉(zhuǎn)化為室內(nèi)空間，北面將挑空變?yōu)槿浰褪覂?nèi)面積，大大提高了得房率。以北京宸園的165平米戶型舉例，它大約贈送19.3平方米是室內(nèi)使用面積。

畢竟北京宸園是上一次朝陽打包供地，開發(fā)商有談“封閉陽臺”條件的資本。

北京隅東序則在陽臺產(chǎn)品上借鑒了叁號院的風(fēng)格，但它只學(xué)習(xí)了一半，錯位陽臺未學(xué)習(xí)，這樣會導(dǎo)致室內(nèi)的采光會受一定的影響，而且只能送一半面積。最關(guān)鍵的是，開敞陽臺設(shè)計，使它在實用性方面被北京宸園吊打。

眼下，放棄陽臺封閉，北京隅東序多個戶型的得房率將不到80%。

北京隅東序，有些生不逢時。在它取得預(yù)售證的當(dāng)天，北京市規(guī)自委正式發(fā)布了《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》的通知，明確鼓勵開發(fā)商在條件允許的情況下，設(shè)計有架空層、風(fēng)雨連廊的項目，以及打造設(shè)計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺。

未來南面一路之隔的中海692地塊，其陽臺設(shè)計至少會向北京宸園看齊，是內(nèi)嵌式陽臺，而且該地塊因為局部突破限高，它還有可能做大面寬產(chǎn)品，這是富人最為看中的。甚至?xí)惺讓蛹芸諏?、風(fēng)雨連廊。

雖然北京隅東序拿地時間早了5個月，但中海更擅長高周轉(zhuǎn)，692地塊賣房的時間只會比它晚3個月左右。而且無論在品牌力、操盤力、豪宅經(jīng)驗還是物業(yè)管理方面，金隅地產(chǎn)和中海地產(chǎn)相比，都不在一個量級。

6月24日，金隅地產(chǎn)以63.8億斬獲朝陽區(qū)朝陽港兩個地塊：1303-686住宅、1303-687幼兒園，住宅樓面價約5.2萬/平，指導(dǎo)價7.9萬/平，上下浮動8%。

緊接著4天后，項目公司北京隅新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“隅新房地產(chǎn)”）浮出水面，注冊資本10000萬元，由金隅地產(chǎn)100%持股，法人兼經(jīng)理為王亮，他也是金隅地產(chǎn)北京管理中心總經(jīng)理。

11月22日，北京隅東序取證，備案名為云華里，準(zhǔn)售824套住宅，均價7.35-8.41萬元/m2區(qū)間。王亮除了動用金隅自己銷售團隊，還委托北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進行銷售。

與之前的慢悠悠相比，北京隅東序在開盤節(jié)奏上，好似坐上了火箭。售樓處開放到開盤，只用了11天。如此短的蓄客時間，并不多見。

12月16日，北京隅東序正式開盤，它發(fā)了一張大紅海報：開盤當(dāng)日成交總金額突破25億元，成交總套數(shù)達235套?？磥?，它并沒有被封閉陽臺舉報事件所影響。

次日8點，開盤12小時后，北京隅東序2套網(wǎng)簽出爐，成交均價81390.65元/平方米。

已簽約的兩套房源分別為1#三單元1601，183.85平米的四室兩廳，套內(nèi)面積148.98平米，得房率約81%；另一套為5#1702，一套153.44平米的四室兩廳，套內(nèi)面積122.8平米，得房率約80%。

王亮也很善于利用媒介的力量。更早的12月4日下午，他攢了一個局，北京隅東序產(chǎn)品首發(fā)會在金隅自己的酒店里舉行。在現(xiàn)場，一個服務(wù)天團先后登臺，有甲方、有乙方高層，揭開項目的神秘面紗，一層又一層。

王亮是最后一個出場的金隅地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)。較為諷刺的是，就連項目合作方都能不看ppt在舞臺上自由發(fā)揮，他這個項目總卻在3分鐘時間里，看著提詞器讀完了所有內(nèi)容。業(yè)內(nèi)人士開玩笑，項目總都那么死板，這個項目還能有多大的想象空間尼？

此前，王亮是云筑二三期項目公司——北京金住興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的董事，眼下，他直接上位成了北京隅·東序項目經(jīng)理。此外，他還是北京隆源房地產(chǎn)、北京金隅興大房地產(chǎn)、北京隅陽房地產(chǎn)的經(jīng)理。

據(jù)了解，王亮還曾是金隅地產(chǎn)北京公司亦莊項目經(jīng)理，負責(zé)金麟府，該項目公司為北京金隅興大房地產(chǎn)。該公司曾被購房者告上法庭，給付逾期交房違約金12288元。

此外，北京隆源房地產(chǎn)負責(zé)金林嘉苑。有業(yè)主張女士表示，已按合同約定向隆源房地產(chǎn)公司支付完畢全部購房款。后因涉案房屋存在強制安裝中水、虛假宣傳學(xué)區(qū)房、質(zhì)量、行政區(qū)劃分錯誤、未達到交付條件、質(zhì)價不符等相關(guān)問題，她多次向隆源房地產(chǎn)公司提出解除合同并要求隆源房地產(chǎn)公司退還購房款、支付違約金、賠償損失。