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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)復(fù)雜而激烈。面對(duì)2024年度大考“交卷”，上市物企表現(xiàn)得頗為矜持，大部分排期都?jí)涸诹俗詈髱滋臁?o:p>

國(guó)資物企越秀服務(wù)（06626.HK）素來(lái)是積極分子，3月20日下午四點(diǎn)半左右，披露業(yè)績(jī)、召開發(fā)布會(huì)一氣呵成，又一次在港股物企打響第一槍。

總結(jié)2024年，越秀服務(wù)營(yíng)收繼續(xù)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)、第三方拓展規(guī)模擴(kuò)大、運(yùn)營(yíng)效率與服務(wù)滿意度提高、財(cái)務(wù)穩(wěn)健并繼續(xù)以較高派息回報(bào)股東……搶先答卷，是其對(duì)自身業(yè)績(jī)表現(xiàn)與未來(lái)發(fā)展充滿信心。

按照慣例，管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)背景板前定格合影，董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事朱輝松左手邊站了一張新面孔——王建輝，他去年9月11日接任越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁。

擁有跨行業(yè)背景，王建輝在房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理、大型物管公司管理及組織變革、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等方面擁有扎實(shí)而全面的經(jīng)驗(yàn)。

朱輝松表示，“展望2025年，越秀服務(wù)將以‘精益服務(wù)，向新圖強(qiáng)’為年度主題，聚焦基礎(chǔ)服務(wù)場(chǎng)景的客戶需求，加強(qiáng)對(duì)核心服務(wù)的投入，同時(shí)通過(guò)組織變革、精益管理、數(shù)智提效等工作，提升組織效能，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。”

非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席– 朱輝松（中）

執(zhí)行董事兼行政總裁– 王建輝（右二）

執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁– 張成皓（左二）

財(cái)務(wù)總監(jiān)– 李慧婷（右一）

資本運(yùn)營(yíng)總監(jiān)– 萬(wàn)思蘊(yùn)（左一）

4億外拓目標(biāo)

越秀服務(wù)管理的業(yè)態(tài)，大方向上可以分為非商業(yè)和商業(yè)，進(jìn)一步細(xì)分則有四大優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)：住宅、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、TOD、公建，截至2024年末，它們分別占比62%、16%、13%、9%。

2024年，越秀服務(wù)新簽約項(xiàng)目85個(gè)，新增合約建筑面積1300萬(wàn)平方米；期內(nèi)成功中標(biāo)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略工程項(xiàng)目港珠澳大橋，續(xù)標(biāo)廣東科學(xué)中心、廣州市文化館等地標(biāo)性項(xiàng)目。

截至2024年12月31日，越秀服務(wù)在管面積為6931萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%；合約面積為8873萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。

多點(diǎn)開花，但并不盲目外拓規(guī)模，越秀服務(wù)的在管面積中，約60%位于大灣區(qū)，去新增合約面積中約81%來(lái)自該區(qū)域，近九成分布于一二線城市，區(qū)域布局持續(xù)優(yōu)化。

“2025年的外拓目標(biāo)是4億元?！?/p>

管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，“從拓展區(qū)域來(lái)看，目前在廣州、佛山、武漢、杭州、青島5個(gè)城市做重點(diǎn)考慮，力爭(zhēng)與現(xiàn)有業(yè)績(jī)有協(xié)同效應(yīng)。同時(shí)會(huì)突破更有經(jīng)濟(jì)活力、相對(duì)發(fā)展比較強(qiáng)的城市，比如深圳、成都、上海、南京和北京，公司堅(jiān)守聚焦核心城市深耕策略?！?o:p>

過(guò)去的2024年，越秀服務(wù)全年外拓金額達(dá)3億元。今年目標(biāo)提升1億，管理層表示：“接下來(lái)將會(huì)聚焦一些比較優(yōu)質(zhì)的賽道，比如商寫、公建、大交通等領(lǐng)域進(jìn)一步深挖資源。同時(shí)也會(huì)嘗試突破企業(yè)總部、高校、大客戶園區(qū)這些支付能力相對(duì)較好的賽道?！?/p>

去年，越秀服務(wù)初步試水IFM業(yè)務(wù)，中標(biāo)包括博物館講解服務(wù)、辦公室裝修服務(wù)、餐飲服務(wù)等多個(gè)IFM綜合后勤服務(wù)項(xiàng)目，完成合同額6425萬(wàn)元。2025年，其在該領(lǐng)域的市拓預(yù)期目標(biāo)為8000萬(wàn)元。

“我們一直在留意市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，但確實(shí)出手不多，接下來(lái)我們還是會(huì)積極的去留意整個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，希望去做一些有質(zhì)量的并購(gòu)。”

手握重金，越秀服務(wù)對(duì)收并購(gòu)擴(kuò)充規(guī)模的方式一直保持謹(jǐn)慎姿態(tài)，管理層透露，會(huì)重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的可持續(xù)性高、財(cái)務(wù)管理上相對(duì)規(guī)范、估值合理的公司。

掘金增值服務(wù)

“公司將探討如何高效地使用資金，同時(shí)積極留意以增值服務(wù)類型為主的并購(gòu)機(jī)會(huì)，比如智能家居、充電樁建設(shè)、高端家政、能源管理等?！?o:p>

社區(qū)增值服務(wù)一直是越秀服務(wù)的業(yè)績(jī)亮點(diǎn)。

2024年，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入約38.68億元，同比增長(zhǎng)20%。其中，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)收入為31.34億元，同比增長(zhǎng)19.2%；商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入為7.34億元，同比增長(zhǎng)23.7%。

非商業(yè)板塊貢獻(xiàn)收入占比81%，是主要收入來(lái)源。拆分具體業(yè)務(wù)線，其中物業(yè)管理服務(wù)收入12.36億元，同比增長(zhǎng)20.12%；社區(qū)增值服務(wù)收入12.17億元，同比增長(zhǎng)30.6%；非業(yè)主增值服務(wù)收入6.81億元，同比增長(zhǎng)1.79%。

社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)較高增長(zhǎng)，得益于在管面積擴(kuò)張帶來(lái)服務(wù)用戶增長(zhǎng)，以及向客戶提供的社區(qū)用戶服務(wù)類型多樣化。聚焦社區(qū)場(chǎng)景，目前越秀服務(wù)已布局生活服務(wù)、配套商業(yè)、資產(chǎn)服務(wù)及科技服務(wù)四大平臺(tái)增值服務(wù)。

“不與京東競(jìng)爭(zhēng)零售，也不與58競(jìng)爭(zhēng)上門”，貼合業(yè)主需求與發(fā)展趨勢(shì)，去年其生活服務(wù)板塊強(qiáng)化直播、社區(qū)集市、團(tuán)購(gòu)、短視頻等多元渠道，同時(shí)面向B端開展開荒寶潔、集采、活動(dòng)安排、文旅、餐飲等服務(wù)，開發(fā)定制類產(chǎn)品年銷售額實(shí)現(xiàn)超1100萬(wàn)。

配套商業(yè)探索大社區(qū)運(yùn)營(yíng)，開展私宴、健身、社群活動(dòng)等會(huì)所服務(wù)，越秀服務(wù)創(chuàng)新自營(yíng)服務(wù)N loung米其林餐吧、自營(yíng)咖啡品牌SWAN，落地首個(gè)外拓全委商業(yè)項(xiàng)目無(wú)錫數(shù)創(chuàng)園。資產(chǎn)服務(wù)板塊，拎包業(yè)務(wù)滲透率提升；科技服務(wù)板塊，機(jī)電、消防、5G通訊業(yè)態(tài)突破。

“依托公司整個(gè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的基本盤，通過(guò)需求洞察、客戶研究和服務(wù)設(shè)計(jì)的逐漸清晰，再到考核體系的完善，每一個(gè)環(huán)節(jié)都在致力于滿足業(yè)主個(gè)性化、多元化的需求，提升整體服務(wù)品質(zhì)?！?o:p>

“好房子”與“好服務(wù)”一脈相承，王建輝在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，預(yù)判整個(gè)行業(yè)的管理規(guī)模是會(huì)逐步增加，與此同時(shí)行業(yè)集中度也會(huì)逐步提升，面對(duì)這樣的發(fā)展趨勢(shì)，“好服務(wù)”會(huì)成為物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

股東回報(bào)雙重策略

盈利表現(xiàn)方面，越秀服務(wù)2024年整體毛利率約為23.3%，期內(nèi)錄得凈利潤(rùn)為3.53億元，剔除商譽(yù)減值影響后，核心凈利潤(rùn)5.12億元，同比增長(zhǎng)5.1%。

“2024年出現(xiàn)了上億元的減值，影響了凈利潤(rùn)，這主要是由于幾年前的行業(yè)情況跟現(xiàn)在比已經(jīng)發(fā)生了很大的變化?！敝燧x松解釋，“減值是一次性的，也是非現(xiàn)金性質(zhì)的。我們希望未來(lái)能進(jìn)一步輕裝上陣，而且對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更重要的指標(biāo)是核心凈利潤(rùn)仍然錄得上升。”

核心凈利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)狀況維持穩(wěn)健。截至2024年12月31日，越秀服務(wù)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及定期存款約為47.02億元，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)77天，均與上一年同期持平。???????

越秀服務(wù)的股東回報(bào)也維持穩(wěn)定。在現(xiàn)金分紅方面，董事會(huì)建議宣派末期股息每股0.083港元，連同中期股息，2024年全年派息總額為每股0.183港元，折合全年派息總額為每股人民幣0.169元，同比上升5.6%，全年派息比率為50%，按核心凈利潤(rùn)作為派息基礎(chǔ)，股息率接近6%。

此外，2024年越秀服務(wù)合計(jì)回購(gòu)1155.85萬(wàn)股普通股股份，總代價(jià)3700萬(wàn)港元。其中1075.75萬(wàn)股份在去年度注銷，余下部分也在今年1月完成注銷。

盡管回購(gòu)沒(méi)有直接向股東支付現(xiàn)金，但它通過(guò)減少流通股數(shù)量，提升了每股收益（EPS）和股價(jià)，從而也間接增加了股東的財(cái)富。

對(duì)于是否會(huì)繼續(xù)展開回購(gòu)以及加大分紅，執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁張成皓表示，將會(huì)根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)情況，以及整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的走勢(shì)，綜合評(píng)估回購(gòu)方案。

“公司致力于為股東創(chuàng)造更多價(jià)值，也樂(lè)意跟股東去共享公司的發(fā)展成果?！?o:p>

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