面對嚴峻的市場挑戰(zhàn),合生創(chuàng)展交出了一份“有韌性,有質(zhì)量”的2024年業(yè)績答卷。
3月28日,合生創(chuàng)展發(fā)布2024年財報。報告期內(nèi),公司營業(yè)收入為378億港元,同比上升10%,其中房地產(chǎn)板塊交樓收入為296.4億港元,同比上漲13%;核心利潤為42.45億港元,同比上漲49%;毛利率為25%,持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先水平。
在業(yè)內(nèi)看來,當(dāng)前合生創(chuàng)展已經(jīng)完成三大關(guān)鍵任務(wù)。一是穩(wěn)財務(wù)盤,連續(xù)三年壓降負債,有息負債規(guī)模降至合理水平,公開市場債務(wù)穩(wěn)步下降;二是固本培元,保交付已度過高峰期,進入建設(shè)“好房子”提供“好服務(wù)”新階段;三是打造新增長極,商業(yè)板塊進入收獲期利潤增厚,輕拓業(yè)務(wù)快速發(fā)展,代建業(yè)務(wù)有序拓展。
三年壓降負債401億港元 境外公開市場債務(wù)已清零 債務(wù)成本顯著降低
當(dāng)前,靠利用債務(wù)擴大杠桿發(fā)展模式已經(jīng)走不通,保持審慎的財務(wù)戰(zhàn)略,將總體債務(wù)規(guī)模維持在穩(wěn)定狀態(tài),乃至穩(wěn)步降低,充分利用經(jīng)營杠桿驅(qū)動發(fā)展,是房企的必答題。目前來看,合生創(chuàng)展在這方面的能力尤為顯著。
財報顯示,截至2024年期末,合生創(chuàng)展總資產(chǎn)約為2570億港元,流動資產(chǎn)總額約為1470億港元,剔除合約負債后的資產(chǎn)負債率為57%,處于合理水平。
合生創(chuàng)展方面表示,從2022年開始,集團有序下調(diào)負債總額,從2021年底的1152億港元縮減至2024年底的751億港元,連續(xù)三年壓降負債401億港元,累計降幅約35%,年均降幅超過10%。債務(wù)成本持續(xù)降低,約320億港元貸款通過主動談判降低了合同利率,新增貸款嚴格控制成本。
合生創(chuàng)展管理層表示,公司始終將財務(wù)穩(wěn)健放在發(fā)展重要位置,著力提升內(nèi)生動力,通過資產(chǎn)銷售和資產(chǎn)運營實現(xiàn)債務(wù)的自循環(huán)。截至目前,公司境外公開市場債務(wù)已清零,境內(nèi)公開市場存量僅剩一單有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)抵押的CMBS,遠低于同業(yè)。未來,公司將繼續(xù)堅持審慎穩(wěn)健財務(wù)政策,強化財務(wù)風(fēng)險控制能力,保障集團運營的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。
交樓收入超296億港元 高端住宅縵系溢價空間提升
當(dāng)前,房地產(chǎn)政策利好頻出,一線城市和二線核心城市率先止跌回暖,合生創(chuàng)展聚焦高端市場,在售項目與土地儲備都集中在一線城市,資產(chǎn)質(zhì)量較高,逆市增長較為明顯。
在房地產(chǎn)開發(fā)板塊,高端住宅縵系品牌誕生六年來快速成長,在市場承壓的環(huán)境中,品牌溢價能力快速提升,如今已成為合生創(chuàng)展的拳頭產(chǎn)品,占集團總銷售業(yè)績70%以上。
財報顯示,截至2024年底,合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊交樓收入為296.4億港元,同比上漲13%;平均交樓價格36702港元/平方米,同比上漲100%。2024年,合生創(chuàng)展交付總建筑面積達80萬平方米,憑借“圓縵歸家”IP,升維行業(yè)交付標準,全維度構(gòu)筑產(chǎn)品兌現(xiàn)力。其中,縵云北京和縵云廣州兩次交付,總交付面積28.6萬平方米,平均95%以上交付率。其中,縵云廣州以品質(zhì)與服務(wù)的雙重兌現(xiàn),實現(xiàn)超過95%的滿意度。
得益于高額的交樓收入和高毛利率,合生創(chuàng)展2024年未扣除少數(shù)股東權(quán)益下的核心利潤約為42億港元,同比大漲49%。
在業(yè)內(nèi)看來,背后有三方面原因,一是高端縵系品牌進入高交付結(jié)轉(zhuǎn)期,其高交付率和高毛利率,極大增厚了集團的核心利潤;二是集團在一線城市擁有豐富的土地儲備,為公司持續(xù)盈利提供基石;三是公司2024年狠抓圍繞高端住宅產(chǎn)品線的服務(wù)業(yè)務(wù),提升品牌溢價空間,拉升毛利率水平。
更重要的是,想要未來活得好,不斷提升ROE水平,房企還需要依托"地產(chǎn)開發(fā)+多元業(yè)態(tài)"的復(fù)合發(fā)展模式,以輕重并舉式拓展業(yè)務(wù),構(gòu)建起覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)矩陣。
多元化業(yè)務(wù)發(fā)力 租金等經(jīng)營性收入逆勢穩(wěn)增長
作為已走過30年發(fā)展歷程的“地產(chǎn)老兵”,依托地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊的并驅(qū)發(fā)展,合生創(chuàng)展的多元布局優(yōu)勢正進一步凸顯。
近年來,在房地產(chǎn)開發(fā)板塊,以縵系品牌穩(wěn)固基本盤,在非房開業(yè)務(wù)領(lǐng)域,多點開花的業(yè)務(wù)格局,為合生創(chuàng)展穿越周期增添一份韌性,為其未來發(fā)展帶來新的增長極,增加了公司在市場低谷期抵御風(fēng)險的能力。
其中,商業(yè)板塊是合生創(chuàng)展的一大看點,且該板塊已步入收獲期。財報顯示,商業(yè)板塊在24年依然保持增長,總營業(yè)收入達50.8億港幣,較同期上漲3%,盈利能力進一步提升的同時,也為公司發(fā)展提供了最穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐。
合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等主流城市,擁有100余個商業(yè)地產(chǎn)項目,已建成運營的項目面積超過500萬平方米,超過80%的項目分布在“北上廣深”四大一線城市,其自有核心品牌合生匯多年來持續(xù)保持強勁增長。
2024年,北京朝陽合生匯銷售額超過75億元,日均客流增長高于熱門核心商圈水平;上海五角場合生匯銷售額超過63億元;北京昌平超極合生匯,開業(yè)首年銷售額達22.5億元,客流持續(xù)突破各項商業(yè)記錄。據(jù)悉,2025年預(yù)計將有兩個重量級項目推入市場。
在業(yè)內(nèi)看來,商業(yè)板塊快速發(fā)展,其經(jīng)營能力及打造自營IP能力的提升,獲得市場認可,不僅為合生創(chuàng)展集團帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流收入,也為合生商業(yè)進行第三方輕拓提供了強有力支撐。
輕資產(chǎn)輸出能力增強 新業(yè)務(wù)增長極顯現(xiàn)
合生創(chuàng)展方面表示,輕資產(chǎn)提速是公司進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的顯著表現(xiàn),也是優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)的必要之舉,近年來業(yè)務(wù)發(fā)展也開始在行業(yè)中嶄露頭角。
合生商業(yè)自2021年開始輕資產(chǎn)管理輸出,經(jīng)過三年深耕,輕拓業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展。截止2024年12月31日,獨立第三方簽約管理面積總計186萬方,較去年年底109萬方,上漲70%。未來,合生商業(yè)板塊輕重資產(chǎn)并行,將通過合生匯、超極合生匯、合生廣場、合生新天地、MOHO等商業(yè)品牌IP實現(xiàn)持續(xù)快速增長。
合生創(chuàng)展的“輕”發(fā)展和對外輸出拓展能力,遠不止于商業(yè),高端住宅縵系逆市高去化率為合生創(chuàng)展帶來了“新生意”。
據(jù)合生創(chuàng)展方面透露,2024年公司代建代售業(yè)務(wù)貢獻銷售額48.21億元,重點承接一線城市高端項目,在產(chǎn)品力打造、品牌塑造、項目操盤等維度,為公司貢獻新的增量業(yè)務(wù)。以北京“縵云ONE”為代表,2024年實現(xiàn)27.37億元銷售額,有效拓展了高凈值客群池,進一步鞏固其在高端市場的品牌壁壘與客戶粘性。
在業(yè)內(nèi)看來,合生創(chuàng)展交出的2024年財報,展現(xiàn)了其“核心城市深耕+高端產(chǎn)品溢價+低杠桿運營”模式的韌性。在行業(yè)從“規(guī)模競爭”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競爭”的拐點之際,合生創(chuàng)展或可憑借差異化發(fā)展戰(zhàn)略,成為少數(shù)穿越周期的長期主義者。
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