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上海，2025年4月23日——近年，中國內(nèi)地酒店市場進入投資活躍期。2015年至2024年，中國內(nèi)地酒店投資交易額約1685.4億元，年均成交額約為139.4億元。受到宏觀經(jīng)濟波動和房地產(chǎn)政策影響，部分酒店資產(chǎn)持有者面臨現(xiàn)金流壓力，試圖通過剝離非核心資產(chǎn)以盤活流動資金。因此，諸多優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)進入投資市場，吸引境內(nèi)外投資人關(guān)注，大宗交易額逆勢攀升。

隨著房地產(chǎn)市場進入深度變革時期，酒店資產(chǎn)的投資策略已從單一的交易執(zhí)行，轉(zhuǎn)變?yōu)楹w?持有周期管理、價值釋放路徑設(shè)計、交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新?的系統(tǒng)性工程?；诙嗄陮嵺`，仲量聯(lián)行攜手中倫律師事務(wù)所，重磅推出《中國酒店投資的全周期策略：從酒店資產(chǎn)收購到退出的關(guān)鍵決策路徑》白皮書（以下簡稱“白皮書”），聚焦酒店投資的核心命題，通過分析投資時機?研判、資產(chǎn)價值重構(gòu)、交易模式優(yōu)化?等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，揭示實現(xiàn)資本循環(huán)效率最大化的方法論體系，以期為行業(yè)帶來更多啟迪，為投資人和業(yè)主未來的酒店資產(chǎn)配置決策提供參考和支持。

伴隨酒店市場進入存量時代，酒店投資市場的投資邏輯和價值評估體系正在重塑。仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)副總裁魏駿亞表示：“存量時代的價值重構(gòu)，本質(zhì)上是資產(chǎn)價值認知與資本配置效率的系統(tǒng)性升級。面對一線城市的抗周期能力與新一線城市的增長潛力，投資人需在區(qū)位價值、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、改造可行性等維度建立更精細的評估框架。與此同時，市場分化帶來的估值落差與運營風(fēng)險，亦要求投資人提升資產(chǎn)篩選與風(fēng)險管控的專業(yè)能力。”

酒店資產(chǎn)估值與價值提升需多維策略協(xié)同

酒店資產(chǎn)兼具不動產(chǎn)屬性與經(jīng)營性資產(chǎn)特征，其估值邏輯需兼顧現(xiàn)金流收益、市場供需與重置成本等多重維度。主流資產(chǎn)估值方法中，收益法通過未來凈現(xiàn)金流折現(xiàn)反映資產(chǎn)長期收益能力，市場比較法依賴近期可比案例定價，重置成本法則從重新開發(fā)成本角度衡量資產(chǎn)價值。在真實的交易磋商環(huán)節(jié)，實際資產(chǎn)定價需結(jié)合市場供需、資本化率、土地剩余年限等因素進行動態(tài)調(diào)整。

為實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，酒店資產(chǎn)持有者可通過產(chǎn)權(quán)優(yōu)化（如調(diào)整用地性質(zhì)、容積率）、硬件改造與翻新、品牌和產(chǎn)品重塑（更換管理模式或合作品牌）以及收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化（如調(diào)整客源比例、創(chuàng)新餐飲服務(wù)、盤活閑置空間）等路徑挖掘潛在價值。

酒店投資交易流程需兼顧效率與風(fēng)險防控

酒店資產(chǎn)在交易模式上大致可以分為股權(quán)交易和資產(chǎn)交易。在交易形式的選擇上，股權(quán)交易因稅務(wù)成本低、流程便捷而受投資人青睞，但需承擔(dān)潛在債務(wù)風(fēng)險；資產(chǎn)交易雖過戶復(fù)雜且稅負較高，卻能規(guī)避歷史遺留問題。交易雙方應(yīng)基于各自的實際狀況、業(yè)務(wù)需求以及風(fēng)險承受能力，共同商討并確定最為適宜的交易模式。

酒店資產(chǎn)交易全流程分為預(yù)營銷、營銷、獨家盡調(diào)與談判、交割四大階段。交易前期，酒店業(yè)主需準備盡調(diào)材料并設(shè)定合理的出售策略和價格預(yù)期；中期，通過正式營銷活動，例如投資人會議和實地考察等方式，吸引潛在買家報價；后期，鎖定優(yōu)先買家完成盡調(diào)和協(xié)議談判；最終通過合同簽署與資產(chǎn)移交實現(xiàn)交易閉環(huán)。法律實操中，建議采用分期付款與價款調(diào)整機制平衡雙方風(fēng)險，并通過詳細資產(chǎn)盤點避免交割糾紛。

法律風(fēng)險與外資退出需精細化應(yīng)對

白皮書指出，在酒店投資交易中常見法律風(fēng)險點包括：物業(yè)權(quán)屬瑕疵（如土地性質(zhì)爭議、違法建筑）、共有設(shè)施權(quán)屬劃分、經(jīng)營證照合規(guī)性以及酒店管理合同解除等問題。

值得注意的是，境外投資人將其所持有的內(nèi)地酒店項目公司的股權(quán)出售給內(nèi)地買方時，需額外關(guān)注跨境支付限制，通過雙層監(jiān)管賬戶設(shè)計規(guī)避外匯管制風(fēng)險，同時完成稅務(wù)申報、外匯登記變更等特殊流程。

（圖示：外資出售酒店交易的特殊流程）

與此同時，合法終止現(xiàn)有酒店管理合同應(yīng)盡量避免違約賠償，提前評估合同條款并制定談判策略。如果能夠在協(xié)商階段就各解約事項達成一致的，對雙方而言均是較為成本可控也簡單便捷的方式。

中倫律師事務(wù)所合伙人紀超表示：“酒店投資交易的法律風(fēng)控，不僅關(guān)乎合規(guī)底線，更是交易價值的關(guān)鍵變量。通過交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新重構(gòu)跨境風(fēng)險分配秩序，以稅務(wù)合規(guī)工具對沖隱性成本，推動資本退出從‘流程可行’向‘價值最優(yōu)’進階，為多元退出策略的探討提供底層支撐?！?/p>

資產(chǎn)退出路徑創(chuàng)新為行業(yè)注入新動能

在酒店資產(chǎn)領(lǐng)域，傳統(tǒng)退出渠道主要為股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)出售。隨著市場政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，公募REITs成為潛在的創(chuàng)新性資產(chǎn)退出選擇。雖然目前酒店類資產(chǎn)尚未被納入公募REITs的底層資產(chǎn)范疇，但未來政策開放后，將為酒店行業(yè)開辟證券化退出新路徑，有效提升存量資產(chǎn)的流動性和價值。

仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理周濤認為：“中國酒店投資市場正經(jīng)歷從增量擴張向存量優(yōu)化的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。投資人需把握市場趨勢，通過專業(yè)估值、動態(tài)定價和合規(guī)交易流程實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。同時，酒店投資市場參與者需關(guān)注城市更新政策下的資產(chǎn)盤活機遇，以及通過搭建公募REITs退出路徑，助力酒店投資市場在存量時代挖掘新的增長點，推動 ‘投、融、建、管、退’酒店資產(chǎn)全生命周期管理的專業(yè)化與資本化升級?！?/p>