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北京進(jìn)深 徐迪 拿地20天，中鐵建通州梨園6007地塊設(shè)計(jì)方案公示。

項(xiàng)目建設(shè)用地約1.27公頃，總建筑規(guī)模約3.38萬(wàn)平方米，其中地上計(jì)容建面2.17萬(wàn)平方米。

建筑高度45米，局部彈性49.05米。

規(guī)劃6棟4-16F住宅樓，另有鄰里中心等3棟配套樓、機(jī)動(dòng)停車位247輛。

受容積率指標(biāo)限制，6棟住宅樓中，僅有一棟做到了45米的限高，為西北角2#樓為小高層，首層設(shè)置有架層。

其余5棟均為11層以下洋房產(chǎn)品：1#樓為5F/7F；3#樓5F；4#樓10F，5#、6#樓為11F，6#西邊兩個(gè)單元為4層矮板。

總計(jì)約200戶，戶均建面108平米，層高3米+。

小區(qū)設(shè)有兩處人行出入口：西南口連接下沉庭院；西門進(jìn)來(lái)是的物業(yè)用房+鄰里中心。

室內(nèi)擴(kuò)容空間方面，南向有通面寬陽(yáng)臺(tái)，北面有設(shè)備平臺(tái)，部分端戶房源有側(cè)邊飄窗。

整體贈(zèng)送尺度不輸隔壁云璟攬閱，但是云璟攬閱的贈(zèng)送面積已經(jīng)達(dá)到10%紅線上限，中鐵建梨園項(xiàng)目突破空間有限。

4月29日，中鐵建地產(chǎn)以7.755億元摘得該地塊，樓面價(jià)3.58萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率21.94%。

項(xiàng)目建設(shè)單位為北京弘邑置業(yè)有限公司，成立于2025年5月15日，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，由中國(guó)鐵建旗下中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司100%持股。

通州梨園6007地塊隔壁的6001地塊就是近期剛開(kāi)盤的招商云璟攬閱項(xiàng)目。

近年來(lái)，招商蛇口頻頻落子通州，除云璟攬閱外，目前通州的在售新盤還有招商璀璨時(shí)代和招商璀璨公元，以及本月初剛競(jìng)得的八里橋河景項(xiàng)目。

如果說(shuō)通州是招商蛇口的福地，那中鐵建地產(chǎn)此次拿地，則透露出了重回北京的信號(hào)。

2024年，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售金額951.45億元，在全國(guó)房企中排名第13位。 盡管在年報(bào)中，提到的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)布局城市包括北京，但近兩年中國(guó)鐵建并沒(méi)在北京拿地。

它上一次在北京拿地還是2022年5月，中鐵建地產(chǎn)聯(lián)合大悅城以23億元的底價(jià)摘得昌平北七家地塊，開(kāi)發(fā)了宸悅國(guó)際，當(dāng)年9月底開(kāi)盤，2023年售罄，成交均價(jià)5萬(wàn)/元左右，2024年10月底完成交付。

截至2024年底，中鐵建地產(chǎn)計(jì)劃總投資額排名前十的項(xiàng)目中，離北京最近的僅有天津和雄安的三個(gè)項(xiàng)目，其余均位于長(zhǎng)三角、珠三大角以及西南區(qū)域。 

而在2024年，中鐵建地產(chǎn)銷售額排名前十的項(xiàng)目，只有太原的花語(yǔ)堂一個(gè)項(xiàng)目位于環(huán)渤海區(qū)域。

補(bǔ)倉(cāng)北京，梨園6007地塊3萬(wàn)多平米的建筑規(guī)模，恰是一次風(fēng)險(xiǎn)可控的選擇。

去年9月20日，隔壁云璟攬閱所在的6001地塊正式掛牌時(shí)，“多規(guī)合一函”中涉及兩幅子地塊，6001居住用地和0133多功能用地。

其中6001建面不到3.5萬(wàn)㎡，0133建面接近4萬(wàn)㎡，這兩塊地如果打包出讓，相當(dāng)于做個(gè)商辦項(xiàng)目，配建個(gè)住宅。

最終，只有6001住宅地塊單獨(dú)上架，并于一個(gè)月后被招商蛇口以底價(jià)9.92億元摘得，開(kāi)發(fā)為云璟攬閱。

云璟攬閱樓面價(jià)只有2.86萬(wàn)/㎡。

而0133多功能用地則搖身一變，成為6007地塊，并以3.58萬(wàn)元/㎡的價(jià)格成交。

通州梨園6007地塊隨編號(hào)一同調(diào)整的還有：

1、用地性質(zhì)：F3其他類多功能用地→R2二類居住用地；

2、用地規(guī)模：由1.29公頃調(diào)降至1.27公頃；地上建面則由3.99萬(wàn)平方米調(diào)降至2.16萬(wàn)平方米；

3、建筑高度：取消60米上限，統(tǒng)一調(diào)整至45米限高；

4、容積率隨之發(fā)生巨大變化，由原來(lái)的3.08，驟降至1.7。

比云璟攬閱2.17的密度還低，在整個(gè)通州，這個(gè)容積率的純住宅用地不多。

云璟攬閱住宅總建面約3.48萬(wàn)平方米，規(guī)劃有367套房源。6007地塊2.16萬(wàn)的建筑規(guī)模，預(yù)計(jì)將供應(yīng)200套住宅。

出讓文件中，關(guān)于通州梨園6007地塊的建筑設(shè)計(jì)提出了若干要求：

外墻材料宜采用真石漆、面磚等材料，鼓勵(lì)采用干掛式外墻材料。鼓勵(lì)建筑立面采用節(jié)能效果較好的外墻材料，東西向主要房間外窗應(yīng)采用外遮陽(yáng)構(gòu)造。

建筑色彩上依據(jù)上位規(guī)劃，規(guī)劃范圍位于暖色相、低艷度、中明度色彩控制區(qū)，配套建筑可適度提高艷度、降低明度。

鼓勵(lì)坡頂和屋頂綠化，允許平頂以退臺(tái)或構(gòu)件簡(jiǎn)單處理。

地塊位于九棵樹(shù)街道，北京城市副中心0303街區(qū)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，緊鄰地鐵梨園站。

作為通州區(qū)早期發(fā)展起來(lái)的居住區(qū)，梨園板塊周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、公園等生活配套成熟，有梨園主題公園、通州云景公園、中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院(通州院區(qū))；梨園鎮(zhèn)中心小學(xué)、史家小學(xué)(通州分校)、育才學(xué)校；貴友大廈(通州店)等。

板塊內(nèi)新盤較多，能建京玥蘭園、招商璀璨公元、新城基業(yè)頤瑞府，還有剛開(kāi)盤的云璟攬閱等，指導(dǎo)價(jià)均為6.2萬(wàn)/㎡，實(shí)際成交價(jià)都不到6萬(wàn)。

1、能建·京玥蘭園（東春臺(tái)家園）

2023年2月18日開(kāi)盤，共586套住宅，剛需為主，主力84-113㎡三居和57-80㎡兩居，少量117-135㎡四居。

截至2025年3月24日，網(wǎng)簽487套，去化率83%，成交均價(jià)約5.5萬(wàn)/㎡。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

屬于剛改/改善盤，建面120以上房源占比較多。2023年8月20日281套期房開(kāi)盤，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，現(xiàn)房部分開(kāi)盤，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盤網(wǎng)簽415套，去化率約74%，成交均價(jià)5.73萬(wàn)/㎡，是當(dāng)前板塊流速最快的新盤。

3、新城基業(yè)·頤瑞府（頤瑞家園）

2023年12月3日開(kāi)盤，共172套住宅，純改善戶型，主力為136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右復(fù)式戶型。

目前網(wǎng)簽56套，去化約三成，成交價(jià)5.96萬(wàn)/㎡，價(jià)位較高，相應(yīng)的去化也較為緩慢。

隨著云璟攬閱的入市，頤瑞府后續(xù)小面積段的房源成交或?qū)⒏悠D難。

4、招商云璟攬閱（璟云雅苑）

規(guī)劃12棟5-16層洋房+小高層，2月22日及4月1日兩批次取證，共計(jì)367套房源，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.

目前網(wǎng)簽149套，去化率超40%，成交均價(jià)約5.9萬(wàn)元/㎡。

定位也是剛需/首改產(chǎn)品，但戶型上夠得上四代宅標(biāo)準(zhǔn)：南向通面寬開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)；北面有設(shè)備平臺(tái)；部分邊戶有側(cè)邊飄窗和轉(zhuǎn)角飄窗贈(zèng)送，實(shí)際使用率不低。