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文/粵進(jìn)深 李奕和

橫瀝島的新盤調(diào)規(guī)，要開始了嗎？

就在近日，位于廣州南沙橫瀝島的綠城桂語汀瀾，調(diào)整后的方案正式披露了。

跟此前披露的批前公示，基本一致。

15地塊：

B4#、B5#建筑功能由商業(yè)，調(diào)整為住宅、商業(yè)，層數(shù)由20層調(diào)整為21層；

14地塊：

1）A5#、A6#建筑功能由商業(yè)，調(diào)整為住宅、商業(yè)，層數(shù)由25層調(diào)整為27層；

2）A2#住宅及商業(yè)、A4#住宅、A7#住宅及商業(yè)建筑功能，調(diào)整為商業(yè)，層數(shù)由33層調(diào)整為29層。

基于以上調(diào)整，相對應(yīng)建筑的輪廓也有所調(diào)整。

體現(xiàn)在參數(shù)上，變動(dòng)其實(shí)不算大。

15地塊，總建筑面積由11.81萬平方米變更為12.21萬平方米；

地下機(jī)動(dòng)車位由877泊調(diào)整為887泊。

14地塊，總建筑面積由14.57萬平方米調(diào)整為15.09萬平方米；

地下機(jī)動(dòng)車位由1086泊調(diào)整為1135泊。

兩個(gè)地塊的容積率沒有變，計(jì)算容積率的建筑面積也沒有變。

可是，我們明明看到個(gè)別樓棟層高有所調(diào)整啊，怎么回事？

其實(shí)，這些樓棟雖然功能、樓層數(shù)做了調(diào)整，但總的層高并沒有變。

如，15地塊的B4#、B5#雖然層數(shù)由20層變?yōu)?/span>21層，但總層高還是72米；

14地塊的A2#、A4#、A7#層數(shù)由33層變?yōu)?/span>29層，總層高依然是100米；

A5#、A6#層數(shù)由25層變?yōu)?/span>27層，總層高也依然是87米。

簡單來說，這些樓棟商業(yè)變?yōu)樽≌模繉拥膶痈邏嚎s了；

由住宅變?yōu)樯虡I(yè)的，每層的層高提高了。

總結(jié)一下項(xiàng)目這次調(diào)整最明顯的幾個(gè)點(diǎn)：

1）之前最靠近江景的四棟商業(yè)公寓（B4#、B5#和A5#、A6#），全部變更為住宅了。

2）商業(yè)公寓由之前的四棟樓變?yōu)槿龡?，且都被放在了小區(qū)的里邊，不在一線江景了；

3）調(diào)整后，15地塊沒有了商業(yè)公寓功能，三棟公寓均集中在了14地塊。

綠城桂語汀瀾這個(gè)項(xiàng)目，其實(shí)拿下地塊已經(jīng)好幾年了。

2021年9月，綠城在廣州第二批集中供地中，以底價(jià)28.3億拿下南沙2021NJY-9地塊。

折合樓面價(jià)約16722元/平。

地塊面積5.3萬平方米，建筑面積約18.8萬平方米，原本規(guī)劃8棟高層住宅和4棟公寓共12棟建筑。

當(dāng)時(shí)廣州樓市還較為火熱，項(xiàng)目還被限定價(jià)格：最高不超37896元/平。

為了分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，綠城還以50%股權(quán)引入了陜西建工房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)。

隨后，地塊項(xiàng)目被命名為綠城桂語汀瀾，并自2022年6月開始預(yù)售。

項(xiàng)目的開發(fā)主體為廣州綠祎房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。

后者的董事長為邵群，經(jīng)理為劉亮亮。

隨著整體樓市的急轉(zhuǎn)直下，開發(fā)商后續(xù)推盤的意愿有所下降。

直到三年多過去了，桂語汀瀾還只推售了15地塊的B1#、B2#、B3#、B6#四棟。

按照原來的計(jì)劃，綠城桂語汀瀾二期（即14地塊）應(yīng)在2023年動(dòng)工建設(shè)的。

但考慮到市場去化不行，加之建筑新規(guī)的變化，一直沒動(dòng)。

直到今年5月，開發(fā)商向廣州規(guī)自局提出調(diào)規(guī)申請。

最終，一期以及二期的四棟前排商業(yè)公寓，得以搖身一變一變成為住宅大平層。

根據(jù)最新披露的總平圖，這四棟不超過三十層的住宅，應(yīng)為三戶設(shè)計(jì)。

戶型面積應(yīng)該不小。

主打江景賣點(diǎn)的橫瀝島，又多了幾棟江景大平層。

不僅如此，據(jù)市場消息，調(diào)規(guī)后的桂語汀瀾得房率也將大大提升。

此前，項(xiàng)目在售戶型主要為99-140平，戶型使用率在90-93%左右。

桂語汀瀾一期在售的四棟樓，已在清盤階段，網(wǎng)簽去化超過九成。

在這一輪廣州樓市調(diào)整中，位于南沙橫瀝島無疑是受影響較大的區(qū)域之一。

島上新盤也多，競爭壓力大。且大多是新規(guī)前規(guī)劃的產(chǎn)品。

前段時(shí)間，同位于該區(qū)域的招商林嶼境，憑借最高140%的新規(guī)得房率，大殺四方，搶了不少客流。

島上在售的新盤，只能通過持續(xù)的降價(jià)應(yīng)對。

桂語汀瀾一期在售房源雖然已接近清盤，但也是其中之一。

項(xiàng)目整體價(jià)格從2024年底的2.5-2.7萬，下降到2.3-2.4萬左右。

其中99平戶型總價(jià)230萬左右，118平總價(jià)270萬左右。

而140平總價(jià)降到310萬左右。

終于可以在價(jià)格上，跟林嶼境110平的戶型擰一下胳膊了。

如今隨著二期及一期的兩棟公寓調(diào)規(guī)，桂語汀瀾似乎有了揚(yáng)眉吐氣的機(jī)會(huì)。