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2025年7月8日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2025年上半年上海房地產(chǎn)市場回顧》顯示，上半年上海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，創(chuàng)新動(dòng)能不斷增強(qiáng)。辦公樓市場需求小幅回暖，金融、消費(fèi)品制造業(yè)與科技行業(yè)表現(xiàn)突出。零售市場各品牌持續(xù)深化多層級商圈布局，潮流服飾及戶外運(yùn)動(dòng)品牌擴(kuò)張勢頭旺盛，潮玩零售通過線下體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)客流轉(zhuǎn)化。倉儲物流市場無懼關(guān)稅波動(dòng)，迎來需求復(fù)蘇。商務(wù)園區(qū)辦公樓 科技與高端制造業(yè)需求穩(wěn)健，張江與漕河涇表現(xiàn)活躍，貢獻(xiàn)超五成市場份額。投資市場交易活躍度承壓，核心資產(chǎn)與新興賽道韌性凸顯。

優(yōu)質(zhì)辦公樓市場：全市需求小幅回暖，次核心市場成交易主力

2025年上半年，上海辦公樓市場共有4個(gè)新項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)量達(dá)30.2萬平方米，環(huán)比下降3.9%。其中第二季度共錄得2個(gè)新項(xiàng)目交付，分別是四川北路的濱港中心，以及位于浦東其他板塊的新岸商業(yè)中心，共計(jì)體量16.3萬平方米。

盡管面臨新增需求不足和空置率上行的挑戰(zhàn)，上半年市場仍表現(xiàn)出了一定的活躍度。全市凈吸納量環(huán)比上升126.1%至17.3萬平方米，整體空置率較去年年底上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到22.4%。

從行業(yè)需求來看，上半年金融業(yè)以22%的占比繼續(xù)領(lǐng)跑市場，主要受到基金和非銀金融機(jī)構(gòu)的推動(dòng)；消費(fèi)品制造業(yè)位居第二，占比17%，主要來自快消品和家居類企業(yè)的擴(kuò)張需求；TMT位列第三，占比達(dá)16%，跨境電商和互聯(lián)網(wǎng)平臺公司的擴(kuò)張成為其主要驅(qū)動(dòng)力；專業(yè)服務(wù)業(yè)排名第四，占比10%，主要來自法律和傳媒類企業(yè)的搬遷擴(kuò)張需求；第三方辦公運(yùn)營排名第五，占比6%，反映出在市場環(huán)境調(diào)整背景下，部分業(yè)主開始傾向合作運(yùn)營模式以提升物業(yè)吸引力。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

從區(qū)位表現(xiàn)來看，花木活躍度提升至第一位，主要來自陸家嘴等核心地段的外溢需求以及張江等產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的升級搬遷需求，并以消費(fèi)品制造業(yè)和金融行業(yè)尤為活躍；虹橋受益于跨境電商行業(yè)的擴(kuò)張，躍升至第二位；真如保持第三，以中小型企業(yè)的搬遷需求為主；人民廣場提升至第四位，受益于部分醫(yī)美機(jī)構(gòu)和酒店集團(tuán)的入駐需求；北外灘位列第五，主要來自TMT和金融行業(yè)的驅(qū)動(dòng)。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

租金方面，上半年全市租金報(bào)價(jià)較去年年底下降3.0%至每月每平方米247.2元，有效租金下降4.3%至每月每平方米174.4元。各子市場均呈現(xiàn)出了不同程度的下滑。

世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆骸拔磥砹鶄€(gè)月，上海辦公樓市場預(yù)計(jì)將迎來約77萬平方米的新增供應(yīng)，盡管短期內(nèi)這將增加市場競爭，但我們同時(shí)也認(rèn)為這將有效激活市場流動(dòng)性，推動(dòng)租賃交易的活躍度提升。上半年市場已顯現(xiàn)出小幅回暖跡象，特別是在高端制造業(yè)、TMT和金融領(lǐng)域。展望未來，隨著上海2025年產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃的深入推進(jìn)，各區(qū)域有望進(jìn)一步強(qiáng)化差異化定位。通過精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入策略，持續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，從而構(gòu)建更具韌性的市場發(fā)展格局?！?/p>

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：新增供應(yīng)帶動(dòng)市場活躍度，零售品牌加速多層級商圈布局

2025年上半年，上海零售物業(yè)市場迎來三個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，分別是位于浦西次級商圈的濱港商業(yè)中心、鑫耀·光環(huán)live和位于新興商業(yè)圈的前灘陸家嘴廣場，體量總計(jì)19.4萬平方米。新項(xiàng)目集合購物美食、創(chuàng)意運(yùn)動(dòng)、戶外休閑空間打造夏日活力新場域。

受新增供應(yīng)入市及大體量項(xiàng)目良好的商戶入駐影響，全市凈吸納量錄得13.4萬平方米，空置率環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。存量市場中，核心商圈多個(gè)項(xiàng)目中的品牌調(diào)整進(jìn)程已經(jīng)趨于穩(wěn)定，至此上半年租金小幅下降至每天每平方米31.9元。

需求方面，餐飲品類需求位居第一，占比45%，成為上半年市場需求主力。其中以云貴川菜系為主的中餐品牌持續(xù)活躍，諸如野果yeego在上海港匯恒隆廣場開設(shè)首店，酸奶、中式茶飲品類熱度有所提升，牧場奶倉的上海首店落址日月光中心，椿田熟成茶行在季內(nèi)接連在新天地時(shí)尚II和港匯恒隆廣場開設(shè)門店。

零售業(yè)態(tài)需求占比提升至41%，其中服飾品類需求占比23%，潮流服飾及戶外運(yùn)動(dòng)品牌布局活躍。一線戶外背包品牌Gregory的中國首店落址上海港匯恒隆廣場，體育用品零售品牌迪卡儂則于6月28日在新天地開業(yè)。更有MLB、maia active、蕉下等分別在不同層級商圈開業(yè)。此外，玩具禮品與珠寶飾品品類延續(xù)熱度，西班牙珍珠飾品牌GIO摯澳則聚焦核心商圈，連開兩家新店?？ㄓ芜M(jìn)駐宏伊國際廣場開拓谷子新玩法，Popmart、MINISO LAND等潮玩禮品零售品牌于南京西路等核心商圈開設(shè)大型門店，打造沉浸IP探索空間，渲染愉悅氛圍。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部|商業(yè)負(fù)責(zé)人希諾表示：“未來六個(gè)月，上海零售物業(yè)市場預(yù)計(jì)將迎來約57.7平方米的新增供應(yīng)。這些新項(xiàng)目包括位于核心商圈的太平洋新天地商業(yè)中心，以及徐匯濱江、新江灣城等非核心商圈的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目。新項(xiàng)目的入市將會提升區(qū)域商業(yè)品質(zhì)，推動(dòng)整體發(fā)展。同時(shí)，上海在徐匯濱江板塊開啟 ‘上海之夏’國際消費(fèi)季，推出多個(gè)標(biāo)桿活動(dòng)，包括首次舉辦的樂高‘世界玩樂節(jié)’，拓展城市玩樂新可能。此外‘國際游戲動(dòng)漫月’嘉年華的舉辦將有效吸引年輕消費(fèi)者。上海政府還將積極推動(dòng)商旅文體的跨界聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)‘票根經(jīng)濟(jì)’的發(fā)展，以進(jìn)一步釋放夏季消費(fèi)潛力。這些舉措不僅豐富了城市的消費(fèi)體驗(yàn)，也為零售市場注入了新的活力?！?/p>

倉儲物流市場：無懼關(guān)稅波動(dòng)，上海倉儲物流市場迎來復(fù)蘇

二季度共有三個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)45萬平方米，分別是熠躍嘉定產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目二期（三層坡道+一棟三層電梯庫），面積20萬平方米，豐樹奉賢物流園（雙層坡道庫），面積9.9萬平方米，上海臨港普洛斯國際物流園二期(J)地塊（雙層坡道庫），面積14.7萬平方米。上半年新增供應(yīng)共計(jì)66.1萬平方米，同比下降31%，占到全年新增供應(yīng)的60%，集中在嘉定、松江、奉賢和臨港。

無懼關(guān)稅波動(dòng)，上海工業(yè)總產(chǎn)值及消費(fèi)穩(wěn)步增長，在“以價(jià)換量”刺激下倉儲市場迎來近36.4萬平方米的凈吸納，上半年凈吸納量達(dá)到53萬平方米?？罩寐瘦^高的青浦和金山通過極具競爭力的租金在環(huán)滬市場中贏得客戶青睞，在本季度分別錄得超過10萬平方米的凈吸納，包括“618促銷活動(dòng)”疊加“以舊換新”國補(bǔ)政策推動(dòng)的快遞快運(yùn)及供應(yīng)鏈物流的擴(kuò)張，此外還包括某知名汽車制造商在金山新租為代表的制造業(yè)企業(yè)擴(kuò)張。松江本季亦表現(xiàn)搶眼，靠近市中心的九亭及泗涇板塊以及靠近金山的石湖蕩板塊均有所去化。另一方面，核心市場如閔行和浦東機(jī)場由于租金較高，呈現(xiàn)租戶凈流出，空置率接連攀升。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

全市空置率相比一季度下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)至27.8%，其中青浦由一季度的48%下降至32.5%，松江和金山亦有所改善，而嘉定由于連續(xù)兩個(gè)季度新項(xiàng)目入市，空置率從29.2%攀升至52.5%。租金報(bào)價(jià)環(huán)比跌幅較上季度有所擴(kuò)大，下跌至每月每平方米39.2元。青浦、金山及嘉定環(huán)比跌幅較大，臨港和普陀租金報(bào)價(jià)保持穩(wěn)定。

世邦魏理仕中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示：“未來六個(gè)月，上海將迎來45萬平方米的優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的交付，逐步告別供應(yīng)高峰，且其中兩個(gè)項(xiàng)目已有預(yù)租。關(guān)稅沖擊對上海影響有限，上半年‘國補(bǔ)’拉動(dòng)內(nèi)需，以及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展下上海集裝箱吞吐量及工業(yè)總產(chǎn)值增長均表現(xiàn)亮眼，體現(xiàn)了上海在本輪關(guān)稅波動(dòng)中的韌性。下半年隨著經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不斷增強(qiáng)及財(cái)政政策的不斷發(fā)力，以及上海城市更新帶來的升級搬遷將繼續(xù)推動(dòng)上海倉儲物流市場需求回升；同時(shí)2025年上海都市圈的供應(yīng)高峰將迎來尾聲，租金跌幅有望收窄?！?/p>

商務(wù)園區(qū)辦公樓市場：AI推動(dòng)科技與高端制造業(yè)需求回升，張江與漕河涇市場活躍

2025年上半年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場新增五個(gè)供應(yīng)，分布在張江、浦江、漕河涇與市北，合計(jì)新增面積合計(jì)419,592平方米。受新增供應(yīng)和租戶變動(dòng)的影響，季末整體空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至22.9%。

上半年凈吸納量為159,886平方米，環(huán)同比均呈現(xiàn)溫和增長趨勢。在行業(yè)需求方面，TMT行業(yè)以41%的比重占租賃需求首位，其中ABCD信息技術(shù)特別活躍，同時(shí)AI賦能半導(dǎo)體行業(yè)，推動(dòng)智能制造的發(fā)展，帶來上下游企業(yè)的擴(kuò)張，再者AI與BI 深度結(jié)合帶動(dòng)更多軟件開發(fā)企業(yè)的搬遷。其次是汽車制造占比17%，除了新能源汽車的積極拓址，也看到傳統(tǒng)制造加大研發(fā)投入，如江淮汽車在金橋設(shè)立設(shè)計(jì)研發(fā)中心，江淮汽車是蔚來的代工工廠，現(xiàn)與華為合作研發(fā)制造高端新能源汽車。消費(fèi)品制造業(yè)以12%的占比位列第三，主要趨勢為快銷品、紡織與美妝企業(yè)的搬遷?？傮w來看，上半年TMT及高端制造業(yè)的需求顯現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，這表明在技術(shù)持續(xù)演進(jìn)的背景下，新舊行業(yè)的活力交織，為市場注入了新的需求。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

對比各子市場表現(xiàn)，漕河涇與張江的租賃需求保持活躍態(tài)勢，分別占比45%和29%。漕河涇主要受到汽車制造、TMT與消費(fèi)品制造業(yè)租戶的搬遷需求的推動(dòng)，而張江則持續(xù)吸引TMT和工業(yè)品制造業(yè)與生物醫(yī)藥等領(lǐng)域的企業(yè)入駐。 整體而言，各子市場的租賃需求顯示出溫和回升的趨勢，但去化水平仍然偏低?？紤]到全年供應(yīng)壓力，租金優(yōu)惠和租金補(bǔ)貼政策依然是吸引租戶的主要手段，因此，季末全市平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降2.2%，降至每月每平方米133.8元。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)部|商務(wù)園區(qū)負(fù)責(zé)人馬振龍表示： “未來六個(gè)月，市場預(yù)計(jì)將迎來約83萬平方米的新供應(yīng)，主要集中在張江、金橋、南大和青浦等區(qū)域。這一新增供應(yīng)將對租賃市場帶來一定壓力，形成挑戰(zhàn)。然而，今年AI技術(shù)的迅速應(yīng)用已成為全球科技領(lǐng)域的焦點(diǎn)，不僅加速了科技行業(yè)的迭代，也為園區(qū)市場創(chuàng)造了新的需求。同時(shí)，高端制造業(yè)在技術(shù)升級與智能化轉(zhuǎn)型的推動(dòng)下，對高質(zhì)量且功能完善的辦公空間也將產(chǎn)生更大的需求?！?/p>

投資市場：交易活躍度承壓 核心資產(chǎn)與新興賽道韌性凸顯

2025年上半年，上海物業(yè)投資市場共錄得36筆交易，交易金額累計(jì)230.1億，較去年同期下降29.7%。投資者表現(xiàn)普遍更為審慎，交易活躍度承壓，但結(jié)構(gòu)性分化顯著，核心資產(chǎn)與新興賽道呈現(xiàn)出逆勢增長的韌性，資本正加速向具備穩(wěn)定現(xiàn)金流與成長潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的集中。

零售物業(yè)以28%的交易筆數(shù)占比居于首位，交易標(biāo)的多以帶穩(wěn)定租約的商業(yè)裙房或街鋪為主，通過法拍渠道完成的交易比例達(dá)七成，吸引眾多不良資產(chǎn)機(jī)構(gòu)與企業(yè)競相入場。辦公樓交易緊隨其后，占比25%，年初博華廣場超百億級交易推動(dòng)上半年辦公樓投資型交易金額占比提升至95%，同時(shí)，核心區(qū)位資產(chǎn)價(jià)值受到各類買家認(rèn)可，近六成交易集中內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域。長租公寓占比17%。值得一提的是，長租公寓在二季度表現(xiàn)亮眼，貢獻(xiàn)當(dāng)季43%的交易總額，以險(xiǎn)資為代表的機(jī)構(gòu)投資者尤為活躍，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)依然是各類買家關(guān)注的重點(diǎn)板塊。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

上半年投資類交易金額占比維持高位，達(dá)96%。機(jī)構(gòu)投資者最為活躍，貢獻(xiàn)交易總額的69%，核心辦公樓、長租公寓與消費(fèi)相關(guān)物業(yè)是其重點(diǎn)布局方向。另外，企業(yè)買家占比14%，其中逾七成交易額為投資屬性，多偏好長租公寓、廠房等新經(jīng)濟(jì)板塊及酒店資產(chǎn)。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶表示：“上半年上海物業(yè)投資市場呈現(xiàn)量價(jià)調(diào)整與結(jié)構(gòu)分化并存的特征。交易規(guī)模雖同比下滑，但細(xì)分賽道亮點(diǎn)頻現(xiàn)：消費(fèi)企穩(wěn)帶動(dòng)多類型買家布局零售物業(yè)；核心區(qū)位辦公樓資產(chǎn)仍然備受投資人關(guān)注；長租公寓則在機(jī)構(gòu)買家的助推下成為市場的增長點(diǎn)。展望下半年，核心地段辦公樓資產(chǎn)仍將吸引避險(xiǎn)資金；不良資產(chǎn)加速處置將為價(jià)值投資創(chuàng)造機(jī)遇，市場活躍度有望回升。”