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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

捂盤(pán)3年的悅97，亮相并不低調(diào)。

最近，它的城市展廳正式開(kāi)放，開(kāi)發(fā)商還辦了場(chǎng)品鑒沙龍，圍繞蘇河灣板塊的人居發(fā)展展開(kāi)了討論。

悅97聯(lián)動(dòng)價(jià)僅約12.88萬(wàn)/㎡，房?jī)r(jià)直接回到3年前。

這個(gè)價(jià)格對(duì)于入手靜安蘇河灣核心地塊，性價(jià)比相對(duì)高。

要知道去年至今上海市中心地王頻現(xiàn)，新房?jī)r(jià)格直線上升。

幾大豪宅板塊，新天地、陸家嘴均突破18萬(wàn)/㎡，徐匯濱江更是高達(dá)19.5萬(wàn)/㎡。

先看靜安區(qū)內(nèi)，直線距離人民廣場(chǎng)約3.5公里的曹家渡項(xiàng)目，售價(jià)約17萬(wàn)/㎡；

直線距離約4.5公里的滬太路項(xiàng)目，預(yù)計(jì)14萬(wàn)/㎡；

直線距離約5.8公里的靈石公園項(xiàng)目，預(yù)計(jì)16萬(wàn)/㎡。

而悅97距離人民廣場(chǎng)僅1站地鐵，直線約1.2公里，聯(lián)動(dòng)價(jià)卻僅約12.88萬(wàn)/㎡。

更關(guān)鍵的是，該項(xiàng)目97套房源均為建面約88-100㎡的精奢小戶型，其中88㎡戶型總價(jià)預(yù)計(jì)千萬(wàn)級(jí)起，入手門(mén)檻相對(duì)友好。

在中小套型政策改變的當(dāng)下，未來(lái)市中心新房很可能起步就是120㎡以上。

悅97共計(jì)97套，主打建面約88-100㎡小戶型。

A戶型88㎡2室2廳1衛(wèi)

次臥連接西側(cè)陽(yáng)臺(tái)，采光和通風(fēng)條件較好，且有一定的活動(dòng)空間和觀景視野。主臥帶有飄窗，增加了室內(nèi)使用面積，也可用于休閑觀景，提升居住舒適度。

入戶沒(méi)有玄關(guān)，缺乏收納空間和緩沖區(qū)域，不利于鞋子、衣物等物品的擺放，也影響了室內(nèi)的私密性。

B戶型100㎡3室2廳2衛(wèi)

屬于動(dòng)靜分離戶型，活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)相對(duì)獨(dú)立，可減少相互干擾，有利于保證居住的安靜環(huán)境。

三開(kāi)間朝南，采光充足，室內(nèi)明亮溫暖，主臥、次臥、書(shū)房都帶飄窗，增加了室內(nèi)空間感和使用面積，也提升了居住舒適度和觀景體驗(yàn)。

進(jìn)門(mén)正對(duì)廚房，可能會(huì)影響入戶的視覺(jué)感受和空間整潔度，且廚房的油煙等可能會(huì)擴(kuò)散到入戶區(qū)域。 

C戶型100㎡3室2廳2衛(wèi)

格局與西南邊套99㎡戶型基本一致，也能保證較好的采光和空間布局。

主臥做了套房設(shè)計(jì)，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，提升了居住的私密性和便利性，適合對(duì)生活品質(zhì)有較高要求的居住者。

北側(cè)入戶，可能會(huì)受到電梯等設(shè)備噪音的一定影響。中間套戶型相比邊套，在通風(fēng)效果上可能會(huì)稍差一些，尤其是在南北通透方面可能不如邊套戶型理想。

D戶型100㎡3室2廳1衛(wèi)

該戶型同樣是動(dòng)靜分離設(shè)計(jì)，入戶沒(méi)有獨(dú)立玄關(guān)，但通過(guò)合理布局，可設(shè)置鞋柜等收納家具。

兩開(kāi)間朝南，次臥連接陽(yáng)臺(tái)，采光和通風(fēng)較好，且有較為寬敞的室外活動(dòng)空間。

餐廳邊設(shè)置了儲(chǔ)藏室，增加了室內(nèi)的收納功能，方便日常生活物品的存放。公衛(wèi)干濕分離，可提高使用效率，也有利于保持衛(wèi)生間的干燥清潔。

兩開(kāi)間朝南相比三開(kāi)間朝南，整體采光面稍小，可能會(huì)導(dǎo)致部分房間采光相對(duì)不足。

項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，2公里內(nèi)有靜安大悅城等大型商圈，距離人廣商圈也很近，能滿足日常購(gòu)物及高端消費(fèi)需求。

教育資源豐富，直線3km范圍內(nèi)有眾多幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。

醫(yī)療配套也較好，直線3km范圍內(nèi)有37個(gè)一級(jí)及以上醫(yī)院。

但是，項(xiàng)目西側(cè)是加油站，東側(cè)是養(yǎng)老院，南側(cè)是北橫通道可能會(huì)受到噪音、氣味等影響，北側(cè)是一排老大樓，視野景觀較差，整體居住環(huán)境不如一些生態(tài)型小區(qū)。

此外，社區(qū)規(guī)模較小，小區(qū)僅規(guī)劃了2棟高層住宅、1棟配套用房，共97套房源，小區(qū)配套可能不如其他內(nèi)環(huán)中大型體量小區(qū)。

悅97 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司是上海寧立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

該公司成立于2020年4月，法定代表人為楊宏宇，由上海大寧資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司 100% 持股。

2022年7月，大寧資產(chǎn)以7.49億元底價(jià)競(jìng)得靜安區(qū)天目社區(qū)地塊，即悅97項(xiàng)目所在地。