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文/北京進(jìn)深 林振興

在男性為主導(dǎo)的京城地產(chǎn)江湖中，張欣很顯眼，她是一位雷厲風(fēng)行的鐵娘子。

今年上半年，她帶領(lǐng)中海新城公司殺出重圍，以125.44億元成交額，排名《上半年北京房企權(quán)益銷售金額排行榜》的第二名。

中海新城與第一名中建智地的差距，僅2.5億元。

張欣不僅帶領(lǐng)中海新城在石景山打下了一片江山，還跨入朝陽(yáng)和西城。

上半年，中海新城在北京主要鋪排了9個(gè)住宅項(xiàng)目。拿地方面，張欣僅在石景山大本營(yíng)砸了超45億元，她或許想把更多“子彈”留在下半年。

在北京，中海地產(chǎn)有兩個(gè)平臺(tái)，它們互不隸屬。

其中，中海新城主要在石景山和西城做地產(chǎn)開發(fā)，由張欣主掌；中海北京公司的活動(dòng)范圍主要在豐臺(tái)、房山和昌平，由倪健剛執(zhí)掌。

同在一個(gè)區(qū)域，最怕比的是兄弟公司。上半年，兄弟公司中海北京以69.33的權(quán)益銷售額，位列榜單第七。

但不可否認(rèn)，中海北京也在不斷突圍。在通州，它入股朝棠攬閱；在朝陽(yáng)，它敢于參拍三間房地塊；在海淀，它擁有地王樹村項(xiàng)目和翠湖玖章。

中海新城的這張成績(jī)單，中海集團(tuán)董事長(zhǎng)顏建國(guó)也看在眼里。今年，張欣又多了一個(gè)title——中海發(fā)展投拓總監(jiān)。這是集團(tuán)給予她的信任與嘉獎(jiǎng)，張欣是否會(huì)進(jìn)一步高升？

01

上半年，中海新城銷售額最高的項(xiàng)目，并不在它的大本營(yíng)，而是朝陽(yáng)頂豪首秀——中海萬(wàn)吉玖序。

開盤不到兩個(gè)月，萬(wàn)吉玖序網(wǎng)簽171套，套均超2400萬(wàn)，成交均價(jià)保持在11.5萬(wàn) /㎡的高位。

中海新城兜里進(jìn)賬超42個(gè)小目標(biāo)，全盤去化超46%。

按照每天成交4套豪宅的劇本，萬(wàn)吉玖序網(wǎng)簽套數(shù)馬上將突破兩百套。

萬(wàn)吉玖序是真正的頂豪，它最小戶型168㎡起步，套均200㎡以上，最大戶型372㎡。

4棟樓王為罕見的平墅，備案均價(jià)最高——13.5萬(wàn)元/㎡，目前已網(wǎng)簽了兩套。

其中，一套為約372平的次頂層，按照備案價(jià)13.5萬(wàn)/㎡，該套總價(jià)超5000萬(wàn)元。

372㎡戶型一共只有9戶。其中，1套為頂層復(fù)式，建面576.65㎡，單套總價(jià)約7785萬(wàn)元。

拿證兩個(gè)多月，看到萬(wàn)吉玖序這張成績(jī)單，張欣心里應(yīng)該很是欣喜，但她或許也有一絲隱憂。

比起北面一路之隔的北京宸園，萬(wàn)吉玖序還是稍遜風(fēng)騷，前者網(wǎng)簽累計(jì)網(wǎng)簽突破100億。

眼下，對(duì)手中建智地，又要在朝陽(yáng)推出第三座宸園。

4月底，中建智地 金茂 越秀 朝陽(yáng)城發(fā)，以126億元拿下朝陽(yáng)區(qū)第四宗打包地塊：黃杉木店2107-01、02、03地塊 孫河2902-73商業(yè)地塊。

其中，02地塊由中建智地操盤，將打造第三座宸園；01地塊由金茂出產(chǎn)品設(shè)計(jì)、越秀操盤。各家打造豪宅的實(shí)力，都不容小覷。

最近，有關(guān)黃杉木店雙子座的信息滿天飛。

小道消息稱，01地塊戶型面積150平米、190平米、220平米；02地塊120平米、130平米、140平米、160平米和190平米，預(yù)計(jì)7月售樓處開放，8月樣板間開放，9月開盤。

萬(wàn)吉玖序與黃杉木店雙子座的部分面積段會(huì)“打架”。

前者規(guī)劃了370戶，還需要近200位高端買家，才能消化這些庫(kù)存。張欣和團(tuán)隊(duì)唯一要做的，加快速度賣房。

而且酒仙橋算不上老牌豪宅區(qū)，城市界面其實(shí)非常一般，老舊小區(qū)多，棚改進(jìn)行中，有大量安置房，居住群體復(fù)雜。

除去地段，地塊本身的素質(zhì)來(lái)看，萬(wàn)吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

去年11月底，中海新城首度邁進(jìn)朝陽(yáng)區(qū)，砸153億元巨資拿下朝陽(yáng)地塊組合包。打造酒仙橋的萬(wàn)吉玖序、小紅門的時(shí)光之境以及十八里店的朝陽(yáng)ONE。

截至目前，中海時(shí)光之境網(wǎng)簽56套，取證房源網(wǎng)簽率21.7%，均價(jià)7.73萬(wàn)元/平米，約為指導(dǎo)價(jià)8萬(wàn)元/㎡的97折；成交金額約5.03億元。

中海朝陽(yáng)ONE網(wǎng)簽86套，網(wǎng)簽率11.53%，均價(jià)7.65萬(wàn)元/平米，約為銷售指導(dǎo)價(jià)7.9萬(wàn)元/㎡的97折，成交金額約8.22億元。

雖然兩位小弟拖了些后腿，但多虧大哥萬(wàn)吉玖序扛著，使得中海新城“朝陽(yáng)三子”總成交金額為55.31億元，地價(jià)覆蓋率36%。

在當(dāng)下的市場(chǎng)，張欣的這份成績(jī)，在及格線以上。

在西城，另一個(gè)中海新城操盤的京華玖序，上半年戰(zhàn)績(jī)也不俗，網(wǎng)簽69套，銷售額24.17億元。它成為中海新城內(nèi)部上半年銷售額第二的項(xiàng)目。

02

與之相反的是，大本營(yíng)石景山項(xiàng)目的成績(jī)，卻在中海新城內(nèi)部慢慢掉隊(duì)了。

上半年（2025.1.1-6.27），石景山住宅成交額排名第一名的項(xiàng)目是，元璽Glorious Park，它由首鋼 香港置地 招商蛇口共同開發(fā)。

尤其是去年9月才取證的石景山長(zhǎng)安源境和長(zhǎng)安玖章，上半年表現(xiàn)還不如中海學(xué)府里和中海寰宇天下天境。

去年5月，中海新城以底價(jià)57.5億元，摘得石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)1612-830、831居住用地和1612-763公建混合住宅用地，銷售指導(dǎo)價(jià)都是7.68萬(wàn)/㎡。

其中，西側(cè)830地塊為長(zhǎng)安源境一期，共7棟住宅樓334套房源，定位剛改，戶型面積段為105-145㎡，南北雙陽(yáng)臺(tái)。

目前，一期網(wǎng)簽136套，去化率約40.7%，成交均價(jià)6.22萬(wàn)元/㎡，成交額10.2億元。

張欣是懂得平衡的，為了照顧一期老業(yè)主們的情緒，東側(cè)831地塊的長(zhǎng)安源境二期沒(méi)啥大的驚喜，只是翻版一期的。

同樣規(guī)劃有7棟住宅樓，334套房源，面積段108-145㎡區(qū)間，目前二期暫未入市。

763地塊東側(cè)住宅部分為長(zhǎng)安玖章，規(guī)劃建設(shè)8棟7-10F住宅樓，共180套房源，定位高端改善，戶型面積段為183-236㎡平層四居。

2024年9月首開，目前網(wǎng)簽97套，去化過(guò)半，成交均價(jià)7.64萬(wàn)元/平米，成交金額14.37億元。

763地塊還有一個(gè)“包袱”，西側(cè)主體建筑為兩棟25層的酒店，另有近8000㎡社區(qū)商業(yè)。

眼下，石景山首個(gè)“好房子”——首鋼璟悅長(zhǎng)安來(lái)了，開盤當(dāng)天，成交217套。毫無(wú)疑問(wèn)，它將對(duì)該區(qū)域的中海新盤形成背刺。

在石景山，中海新城的庫(kù)存壓力不小。

中海寰宇天下天鏡，2024年3月取證，網(wǎng)簽309套，待售575套，成交均價(jià)6.84萬(wàn)元/平米，成交總價(jià)27.68億元；

中海學(xué)府里，2023年8月取證，網(wǎng)簽275套，待售281套，成交均價(jià)6.65萬(wàn)元/平米，成交總價(jià)18.55億元；

關(guān)鍵是，寰宇天下天鏡和學(xué)府里還是靠降價(jià)走量。4月中旬，天鏡的成交均價(jià)還在7.2萬(wàn)元/平米，學(xué)府里成交均價(jià)在6.84萬(wàn)元/平米。

如果要問(wèn)，這輪石景山降價(jià)潮因何而起？

過(guò)去，石景山樓市，全憑海淀、西城和豐臺(tái)的外溢購(gòu)買力支撐。但這兩年，海淀和豐臺(tái)超大規(guī)模土地出讓，自身的購(gòu)買力都不夠用了。

這種樓市成交結(jié)構(gòu)，一旦潮水退去，必然會(huì)裸奔。

更可怕的是，石景山還要面臨海淀西邊新盤的步步緊逼。

海淀半壁店、寶山土拍之后，還有四季青西郊機(jī)場(chǎng)兩塊地，且已出現(xiàn)在五批次供應(yīng)清單上。

未來(lái)，海淀西和石景山不可避免將上演一場(chǎng)搶客大戰(zhàn)，無(wú)論產(chǎn)品還是價(jià)格都將卷到不行。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，張欣肩上的去化壓力不小。

下半年，中海新城還有石景山西黃村“宅產(chǎn)配”組合地塊即將入市，拿地價(jià)45.23億元，總建面16.46萬(wàn)㎡。

這塊地雖然在石景山，但距離海淀很近，與6月初成交的海淀寶山地塊直線不到3公里。

張欣也在快馬加鞭，拿地1個(gè)月后，公建地塊設(shè)計(jì)方案率先出爐。

該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)5棟住宅、1棟酒店以及其他配套建筑。

總計(jì)百余套房源，戶均建面約190平米。戶型方面滿足“好房子”規(guī)格，贈(zèng)送尺度超大，南北雙陽(yáng)臺(tái) 外接花池 飄窗。

這一次，張欣是否能在石景山打一場(chǎng)漂亮的翻身仗？